Tu sửa tài sản cho thuê là một hoạt động được thực hiện trên tài sản thuê. Tuy nhiên trên thực tế, các hoạt động tu sửa này cần dựa trên thỏa thuận đã xác lập trong hợp đồng cho thuê tài sản. Mục đích của hoạt động nhằm thay đổi một số đặc điểm của tài sản thuê theo ý muốn. Vậy pháp luật có quy định như thế nào đối với hành vi dân sự này.
Mục lục bài viết
1. Tu sửa tài sản cho thuê là gì?
Khái niệm:
Tu sửa tài sản cho thuê trong tiếng Anh là Leasehold improvement.
Tu sửa tài sản cho thuê là thực hiện một số thay đổi đối với tài sản cho thuê. Có thể là tiến hành tu sửa một phần hay toàn bộ tài sản cho thuê. Các thay đổi này có thể được thực hiện bởi người cho thuê hoặc người thuê tài sản.
Việc tu sửa nhằm đáp ứng các nhu cầu cụ thể của người thuê. Đây có thể là những nhu cầu cần thiết khi tài sản thuê không đảm bảo được nhu cầu sử dụng. Hoặc các thay đổi nhằm nâng cấp tài sản, thay mới một số trang thiết bị hỏng hóc.
Việc tu sửa được thực hiện khi
– Tài sản thuê xuất hiện một số lỗi hư hỏng ảnh hưởng đến việc sử dụng và khai thác công dụng. Như vòi nước bị rò rỉ, bóng điện bị cháy,… Các hư hỏng này có thể phát sinh ngay sau khi thuê tài sản hoặc trong quá trình bên thuê sử dụng tài sản gây ra. Tùy thuộc vào các khoảng thời gian và nguyên nhân xác định mà ta có căn cứ xem xét bên thuê tài sản hay bên cho thuê có nghĩa vụ phải thực hiện hoạt động tu sửa này. Các hỏng hóc có thể nhỏ hoặc ảnh hưởng lớn tới mục đích thuê tài sản.
– Thực hiện các thay đổi theo ý muốn nhằm đáp ứng yêu cầu công việc, sở thích, phong cách… Như sơn, lắp đặt thiết bị, thay đổi sàn hoặc đặt các thiết bị chiếu sáng tùy chỉnh. Khi đó, bên thuê cần được sự đồng ý của bên cho thuê trước khi thực hiện các thay đổi này.
Việc tu sửa tài sản cho thuê có thể được thực hiện bởi các đối tượng liên quan trong hợp đồng cho thuê tài sản.
– Đó có thể chủ nhà, để tăng khả năng quảng cáo của đơn vị cho thuê trung gian. Đây được xem xét là một nghĩa vụ họ phải thực hiện. Thường là hiện trạng của tài sản thuê đang không đảm bảo mục đích cơ bản đối với bên thuê tài sản.
– Hoặc bởi chính người thuê nhà. Thực hiện sửa chữa hỏng hóc nhỏ. hoặc làm mới tài sản thuê theo sở thích,…
Nội dung về tu sửa tài sản cho thuê cũng được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
Các bên trong hợp đồng đều có quyền, và phải thực hiện nghĩa vụ liên quan trong việc tu sửa tài sản. Việc thực hiện tu sửa có thể theo nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo nghĩa vụ phải thực hiện. Nghĩa vụ phát sinh theo quy định của pháp luật hiện hành.
Đó là nghĩa vụ đối với bên cho thuê tài sản: “Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê”.
Hoặc nghĩa vụ đối với bên thuê tài sản: “Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê”.
Ý nghĩa của Quy định tu sửa tài sản cho thuê.
Là giao dịch dân sự với yếu tố đặc biệt. Giúp đảm bảo khi thực hiện hợp đồng, các bên nhận được các lợi ích xứng đáng. Trong trường hợp tài sản thuê gây ra ảnh hưởng nghiệm trọng cho việc khai thác giá trị hoặc sử dụng, bên cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ khắc phục. Lợi ích họ nhận được là giá cả cho thuê tài sản mà bên thuê thanh toán.
Bên thuê tài sản cũng có nghĩa vụ phải giữ gìn, bảo quản tài sản thuê; nghĩa vụ thanh toán hợp đồng. Bên cạnh quyền được sử dụng, khai thác giá trị trên tài sản thuê.
Tài sản này có thể là bất động sản, công cụ, phương tiện; Trang thiết bị phục vụ cho sản xuất, kinh doanh,…
2. Đặc điểm tu sửa tài sản cho thuê.
2.1. Là nghĩa vụ của bên cho thuê:
Các nội dung liên quan được quy định tại Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015: Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Theo đó bên cho thuê phải có nghĩa vụ bảo đảm giá tri sử dụng của tài sản thuê.
Đây là quy định bắt buộc bên cho thuê phải thực hiện. Không phải nội dung mà các bên có thể thỏa thuận khác. Điều này giúp đảm bảo bên đi thuê tài sản được sử dụng hết các công dụng và chức năng, khai thác các giá trị trên tài sản. Tránh các trường hợp khi kí kết, một loạt trang thiết bị hỏng hóc nhưng bên cho thuê không nhận trách nhiệm sửa chữa.
Tuy nhiên, trước khi thuê nếu bên cho thuê đã thông báo về tình trạng tài sản và bên thuê vẫn đồng ý thuê thì nghĩa vụ này không được đặt ra. Một lưu ý trước khi thuê, để tránh mâu thuẫn, bên thuê tài sản nên xem xét kỹ hiện trạng và tình trạng sử dụng tài sản thuê.
Như vậy có thể hiểu rằng đối với những hư hỏng không do lỗi của bên thuê thì bên cho thuê sẽ phải thực hiện sửa chữa. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Có thể kể đến như nhà cho thuê bị dột ướt; Các thiết bị cảm ứng, thiết bị điện tử bị hỏng;…
2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản:
– Là quyền của bên thuê tài sản:
Các nội dung liên quan được quy định tại Điều 477 và Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015.
+ Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
+ Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Đối với các hư hỏng xác định là nghĩa vụ sửa chữa của bên cho thuê, nhưng bên cho thuê chậm trễ tu sửa.
Bên thuê hoàn toàn có quyền sửa chữa tài sản với chi phí hợp lý. Chi phí này được xác định là mức giá cả chung trên thì trường hoặc có chênh lệch không đáng kể. Bên thuê tài sản có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán lại chi phí sửa chữa cho mình. Mục đích của quy định này giúp bảo đảm các quyền của bên thuê tài sản. Họ được hưởng các giá trị trên tài sản thuê và quyền này sẽ không bị gián đoạn.
Làm mới tài sản thuê.
Do yếu tố thỏa thuận giữa các bên được pháp luật ưu tiên. Nên với các trường hợp được bên cho thuê đồng ý, dù tài sản vẫn sử dụng được bên thuê vẫn có thể thực hiện các thay đổi. Việc tu sửa này được đặt ra khi bên thuê có nhu cầu làm mới tài sản thuê. Các thay đổi được thực hiện có thể phù hợp sở thích, đổi sang các trang thiết bị hiện đại,…
Việc này nếu dẫn đến làm tăng giá trị của tài sản thuê, bên thuê tài sản có thể thỏa thuận yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Các bên có thể thỏa thuận chia sẻ tỉ lệ, hoặc một trong hai bên sẽ chịu các chi phí liên quan đến việc tu sửa.
– Là nghĩa vụ đối với bên thuê tài sản khi: Hỏng hóc nhỏ trên tài sản theo tập quán họ phải tự sửa chữa. Tập quán được xác định đối với mỗi khu vực khác nhau là khác nhau. Hỏng hóc nhỏ có thể kể đến như bóng đèn điện hỏng do thời gian sử dụng lâu;…
3. Phân loại tu sửa tài sản cho thuê:
– Việc thay đổi không gian sống xung quanh tài sản cho thuê không được coi là tu sửa tài sản cho thuê.
Đó chỉ là các thay đổi không gian bên ngoài hoặc cảnh quan của ngôi nhà, không thuộc phạm vi của tài sản thuê. Như việc chủ nhà thay thế nóc tòa nhà, nâng cấp thang máy hoặc mở bãi đậu xe. Những thay đổi này có thể hoặc không ảnh hưởng đến người thuê nhà. Vì chúng không mang lại lợi ích cụ thể cho người thuê nhà. Khi hợp đồng thuê kết thúc, các tu sửa này thường thuộc về chủ nhà
Nó được coi là tu sửa tài sản thuê nếu trong hợp đồng có đề cập đây cũng là một phần của tài sản thuê. Tất cả phụ thuộc vào thỏa thuận mà các bên xác lập trong hợp đồng.
– Tu sửa tài sản cho thuê thương mại bằng hình thức cấp cải thiện người thuê nhà.
Các bên thống nhất về các hoạt động tu sửa sẽ thực hiện trên tài sản thuê. Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ hỗ trợ cơ bản phần ngân sách cho các tu sửa. Người thuê được kiểm tra, giám sát quá trình cải tạo. Chi tiết tu sửa được người thuê tiến hành thực hiện, và nếu chi phí sửa chữa vượt quá ngân sách dự án, người thuê sẽ trả số dư chênh lệch đó.
– Giảm giá cho thuê.
Bên cho thuê không tham gia vào hoạt động tu sửa thường xuyên cho tài sản thuê. Thay vào đó, họ thực hiện miễn phí tiền thuê nhà hoặc giảm tiền thuê trong một số tháng nhất định. Đây cũng được coi là một hình thức “tu sửa tài sản cho thuê”. Khoản tiền này được xem như chi phí trong công tác để người thuê thực hiện các tu sửa cần thiết trong quá trình sử dụng tài sản thuê.
Người thuê thường có quyền giám sát dự án và kiểm soát các tu sửa. Họ cũng chịu trách nhiệm với các chi phí trong thực hiện.
