Tỉ lệ đủ điều kiện là gì? Đặc điểm và cách tính Tỉ lệ đủ điều kiện

1. Tỉ lệ đủ điều kiện là gì?

Tỉ lệ đủ điều kiện tiếng Anh là Qualification ratio.

Tỉ lệ đủ điều kiện đề cập tới tỉ lệ nợ trên thu nhập hoặc tỉ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập đủ điều kiện. Người cho vay thế chấp sử dụng tỉ lệ đủ điều kiện để xác định uy tín tín dụng của người vay đối với các khoản vay nhất định.

Nhìn chung, chỉ riêng chi phí nhà ở của người vay, bao gồm bất kì bảo hiểm, thuế và phí nhà chung cư nào, không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hàng tháng của người vay. Tỉ lệ nợ trên thu nhập của người đi vay, bao gồm chi phí nhà ở cộng với nợ, thường không nên vượt quá 36% tổng thu nhập hàng tháng.

2. Đặc điểm và cách tính Tỉ lệ đủ điều kiện:

Tỉ lệ đủ điều kiện được tính bằng cách lấy tổng thu nhập hàng năm của hộ gia đình và chia cho 12. Theo đó ví dụ như người nào đó và vợ/chồng của họ kiếm được tổng cộng 96.000 USD/năm, tức tổng thu nhập của gia đình bạn là 8.000 USD/tháng. Như vậy, nhân 8.000 USD với 0,28 sẽ ra tỉ lệ chi phí nhà ở.

Trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ đủ điều kiện cho tổng chi phí nhà ở hàng tháng là 2.240 USD. Lưu ý số tiền này bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm thế chấp tư nhân (private mortgage insurance) và các chi phí như phí chung cư.

Bây giờ lấy thu nhập hàng tháng 8.000 USD và nhân nó với 0,36 đây là tỉ lệ nợ trên thu nhập, thường được gọi là tỉ lệ hoàn vốn hoặc tỉ lệ phụ trợ, kết quả là 2.880 USD. Sau khi khấu trừ các khoản thanh toán nợ hàng tháng từ số tiền trên, bao gồm khoản thanh toán xe hàng tháng 300 USD và khoản thanh toán khoản vay sinh viên hàng tháng là 400 USD, như vậy còn lại 2.180 USD cho chi phí nhà ở. Lưu ý rằng con số này thấp hơn tỉ lệ chi phí nhà ở.

Các ngân hàng sẽ luôn sử dụng số thấp hơn trong hai con số để xác định cho vay bao nhiêu.

Nợ thẻ tín dụng cũng được tính vào tỉ lệ nợ trên thu nhập, nhưng nó sẽ phức tạp hơn. Trước đây, người cho vay thường áp dụng khoản thanh toán tối thiểu trên số dư thẻ tín dụng và gọi nó là khoản nợ hàng tháng. Nhưng như vậy không công bằng với người dùng thẻ tín dụng đã thanh toán hết số dư mỗi tháng và sử dụng thẻ tín dụng chủ yếu vì thuận tiện và để tích điểm thưởng.

Bây giờ, hầu hết người cho vay nhìn vào tổng số dư xoay vòng của người vay và áp dụng 5% tổng số tiền nợ hàng tháng. Giả sử bạn có 10.000 USD nợ thẻ tín dụng. Trong trường hợp này, ngân hàng trừ đi khoản nợ hàng tháng 500 USD so với tỉ lệ nợ trên thu nhập cuối cùng.

Tỉ lệ đủ điều kiện không cố định. Ví dụ như lịch sử tín dụng tốt thường giảm nhẹ tỉ lệ đủ điều kiện. Ngoài ra, một số người vay không đáp ứng các tỉ lệ đủ điều kiện tiêu chuẩn sẽ tận dụng các chương trình thế chấp đặc biệt được cung cấp bởi một số ngân hàng. Những người vay này sẽ phải chịu rủi ro cao hơn, do đó người vay thường phải trả lãi suất cao hơn so với các khoản thế chấp đáp ứng các tỉ lệ đủ tiêu chuẩn.

3. Tham khảo về Tỉ lệ nợ trên thu nhập:

Tỉ lệ nợ trên thu nhập đối với ngân hàng thì vai trò của nó sẽ biểu thị ở việc tính toán tỉ lệ nợ trên thu nhập sẽ giúp ngân hàng đánh giá sơ bộ được khách hàng có đủ năng lực về tài chính hay không. Tỉ lệ DTI của khách hàng càng thấp chứng tỏ năng lực tài chính của khách hàng càng cao. Dĩ nhiên với tỉ lệ nợ trên thu nhập cao có nghĩa rằng năng lực tài chính của khách hàng đang có vấn đề và nên xem xét đến việc ngưng cấp tín dụng.

Đối với Khách hàng thì việc tính toán tỉ lệ nợ trên thu nhập là việc làm cần thiết và đầu tiên mỗi khi nhân viên ngân hàng hoặc công ty tài chính tiếp nhận nhu cầu vay. Việc tính toán trước và có kết quả sơ bộ sẽ giúp nhân viên ngân hàng nhanh đưa ra kết luận. Từ đó, đỡ mắc công bạn phải tốn thời gian chuẩn bị hồ sơ mà không được kết quả gì.

Việc biết được tỉ lệ nợ trên thu nhập là gì không chỉ dừng lại ở việc bạn có vay được vốn hay không mà còn thể hiện được sức khoẻ tài chính cá nhân của bạn nữa. Như chúng ta thấy không phải tự nhiên mà các ngân hàng đồng loạt đều bắt đầu tính tỉ lệ nợ trên thu nhập khi vay vốn mà nó mang yếu tố khoa học, dựa trên những khoản nợ xấu của khách hàng.

Việc bạn từ chối cho vay lý do DTI không đủ là chuyện rất bình thường khi bạn đi vay vốn ngân hàng. Sẽ không quá ngạc nhiên nếu bạn nghe thuật ngữ rớt hồ sơ do fail DTI.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập càng thấp chứng tỏ khả năng tài chính của bạn càng cao, rủi ro khi vay vốn càng thấp. Ngân hàng đánh giá mức tỉ lệ nợ trên thu nhập của bạn để làm cơ sở xác định có cho bạn vay tiền hay không.

Nếu chỉ tiêu này nằm trong ngưỡng an toàn, bạn sẽ được ngân hàng cho vay tiền, ngược lại, nếu tỷ lệ nợ trên thu nhập quá cao thì rủi ro khoản vay của bạn cũng cao. Khi đó, ngân hàng sẽ xem xét và có thể loại hồ sơ vay của bạn. Đây có thể là một trong những lý do khiến đơn đăng ký của bạn bị từ chối.

Có thể thấy,  tỉ lệ nợ trên thu nhập là một chỉ tiêu quan trọng mà bất kỳ ngân hàng nào cũng cần để quyết định có chấp thuận cho vay hay không. Bởi ưu điểm của việc phê duyệt khoản vay tỉ lệ nợ trên thu nhập sẽ góp phần giảm nợ xấu, giảm rủi ro cho ngân hàng.

Để tính tỉ lệ nợ trên thu nhập của khách hàng, ngân hàng sẽ thực hiện các phép tính sau:

DTI = Tổng nợ hàng tháng / Tổng thu nhập hàng tháng trước thuế

Phía trong:

+ Tổng số nợ hàng tháng bao gồm các khoản vay mua nhàMua xe, vay tiêu dùng …

+ Chỉ số này không tính đến các chi phí cá nhân của người vay như ăn, ở, đi lại, v.v.

Để hiểu rõ hơn về chỉ số này, bạn có thể tham khảo ví dụ đơn giản sau:

Một cặp vợ chồng có tổng thu nhập trước thuế hàng tháng là 60.000.000 đồng / tháng và hàng tháng họ phải trả các hóa đơn sau:

Thanh toán thẻ tín dụng tối thiểu: 2.500.000 VND

Khoản vay mua xe: 5.000.000 VND

Và hiện tại họ đang đăng ký vay mua nhà với số tiền phải trả hàng tháng là 12.500.000 đồng bao gồm cả gốc, lãi, bảo hiểm và thuế.

Khi đó, DTI = (2.500.000 VND + 5.000.000 VND + 12.500.000 VND) / 60.000.000 VND = 0,33 tương đương 33%

Nếu tỷ lệ DTI dưới 38%, hầu hết các ngân hàng và tổ chức tài chính sẽ đồng ý với khoản vay của bạn. Những người khác có thể chấp nhận tỷ lệ  tỉ lệ nợ trên thu nhập cao hơn nếu người đi vay có vốn đối ứng cao hoặc lịch sử tín dụng rất tốt. Cụ thể, bạn sẽ được thế chấp khi tỷ lệ tỉ lệ nợ trên thu nhập không vượt quá 43%.

+ Nếu bạn giảm số lượng nợ phải trả hàng tháng xuống thì có thể giúp tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn giảm. Tuy nhiên thường như vậy sẽ dẫn đến bạn phải trả nợ trong thời hạn dài hơn

+ Tăng thu nhập gộp của bạn cũng làm giảm Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập của bạn. Điều này có thể xảy ra nếu bạn có thêm bất kỳ nguồn thu nhập nào ngoài tiền lương tháng hoặc khi bạn được tăng lương

+ Đừng vay thêm khoản vay mới cho đến khi bạn trả hết những khoản hiện tại. Bất kỳ sự gia tăng nợ nào cũng làm tăng Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập của bạn.

+ Giảm chi phí cố định khác của bạn cũng có thể có tác động tích cực đến Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập của bạn

+ Theo dõi chặt chẽ các chi phí và Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập của bạn. Điều này sẽ giúp bạn theo dõi bất kỳ mô hình chi tiêu nào đang đẩy Tỷ Lệ Nợ Trên Thu Nhập của bạn lên và thực hiện các biện pháp khắc phục.