Việc phát triển nền nông nghiệp vẫn luôn được trú trọng và xây dựng sự phát triển này một các mở rộng hơn quy mô hơn trước. Do đó, pháp luật hiện hành nước ta đã đưa ra các quy định liên quan đến nội dung về thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam ta.
Mục lục bài viết
1. Thị trường bất động sản nông nghiệp là gì?
1.1. Nông nghiệp được hiểu như thế nào?
Nông nghiệp được hiểu là tập hợp các mặt hoạt động của con người trong những điều kiện kinh tế xã hội cụ thể hoặc tập hợp các mặt hoạt động của con người trong một môi trường khí hậu đất đai và sinh học cụ thể nhằm mục đích tạo ra sản phẩm động vật và thực vật cho đời sống, đặc biệt phải kể đến đó là lương thực thực phẩm
1.2. Thị trường bất động sản nông nghiệp:
Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành thì có quy định về định nghĩa bất động sản nông nghiệp dó đó, dưới góc độ pháp lý này thì bất động sản nông nghiệp được biết đến ở đây là một loại hình bất đông sản được tích tụ ruộng đất có quy mô lớn để đầu tư và quá trình sản xuất – kinh doanh nông nghiệp phục vụ trong lĩnh vực nông nghiệp được Nhà nước ta nhận định là dựa trên yếu tố nông nghiệp với công nghệ cao. Đồng thời thì việc phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp thì vấn đề cung cấp nông sản, chế biến và xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ hiện đại đảm bảo yếu tố môi trường mà việc này còn hướng tới phát triển bền vững của nền nông nghiệp nước ta một cách lâu dài nhất.
Bên cạnh đó, thì bất động sản nông nghiệp còn được biết đến là bất động sản được vận hành, khai tác các lợi ích có được từ đất đai sau quá trình đầu tư, xây dựng dựa trên các yếu tố nông nghiệp. Bất động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 cụ thể như sau:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất chăn nuôi tập trung;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác.
Trên cơ sở nhận định củ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự rõ ràng đồng thời nó cũng còn thiếu tính nhất quán và thống nhất trong việc đưa ra khái niệm này. Ở Việt Nam thì nguồn lực tài sản đất đai được biết đến là hạ tầng phục vụ sản xuất nông nghiệp tại Việt Nam vẫn chưa thực sự được vận hành theo cơ chế thị trường mà các nước trên thế giới hướng tới trong đó có cả Việt Nam. Cơ chế chính sách cho phát triển nông nghiệp nói chung và cho hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp nói riêng vẫn còn nhiều bất cập… dẫn đến kết quả thực hiện chủ trương lớn của Đảng – Nhà nước về phát triển nông nghiệp còn hạn chế, chưa xứng với tiềm năng phát triển của nền nông nghiệp Việt Nam; chưa huy động được hết được nguồn lực và nhu cầu đầu tư vào nông nghiệp của các thành phần kinh tế.
Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Từ đó có thể nhận định về thị trường bất động sản nông nghiệp dưới góc độ này là một trong những thị trường mà ở đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch. Từ nhận định này thì tác giả đã rút ra được khái niệm về thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam và thì trường này có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc có thời gian phát triển còn ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường còn thiếu… Mặc dù vậy những cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp đất nước thì việc đưa ra các quyết định về vấn đề đầu tư nông nghiệp công nghệ cao của Đảng và Nhà nước ta thì thị trường bất động sản nông nghiệp cũng cần được chính thức hóa và phát triển trên quy mô lớn với những chất lượng và số lượng của sản phẩm nông nghiệp được suất khẩu ra các thị trường lớn và tiềm tăng hơn nữa.
2. Tiềm năng của thị trường:
Trên cơ sở nhận định của tác giả thì thị trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam có thời gian phát triển còn ngắn, thể chế chưa hoàn thiện, các yếu tố cấu thành thị trường còn thiếu… Tuy nhiên, cùng với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, đầu tư nông nghiệp công nghệ cao của Đảng, Nhà nước, thị trường bất động sản nông nghiệp cũng cần được chính thức hóa và phát triển.
Sự hình thành mô hình kinh doanh này, ban đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy… như trồng hoa có giá trị cao, chăn nuôi bò, cừu, đà điểu, trâu, cá tôm, cá sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, bất động sản nông nghiệp do chính các nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng để cho thuê phục vụ khách du lịch nghỉ dưỡng khi có nhu cầu.
Mặt khác, các nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư một khoản tài chính để thu lợi nhuận xuất phát từ việc có được các vườn cây, vườn hoa để khách hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh… sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho khách thuê làm nơi thăm quan du lịch.
Tiềm năng của thì trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái. Theo như sự hiểu biết của tác giả thì bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.
Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành thì được phân ra thành ba thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp. Trong đó thì thị trường bất động sản nông nghiệp được biết đến là:
Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Được biết đến với nội dung là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.
Thứ hai, thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ, hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị được thực hiện trong quá trình đô thị hóa.
Thứ ba thị trường bộ phận thứ ba được biết đến là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Theo như quy định của pháp luật hiện hành thì bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Đồng thời thì đối với các bên liên quan trong phân mảng thị trường bộ phận thứ ba này cũng được xác định là khá đa dạng. Sự đa dạng của thị trường này bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp và các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường.
