Thế chấp tài sản ngược là một khoản vay cho phép các chủ nhà cao cấp tiếp cận vốn chủ sở hữu trong nhà của họ thông qua một công ty cho vay tư nhân. Ưu điểm và nhược điểm?
Mục lục bài viết
1. Thế chấp tài sản ngược là gì?
Các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền đôi khi được gọi là thế chấp đảo ngược vì chúng được tìm kiếm chủ yếu bởi những người muốn tiếp cận với nhiều tiền hơn mức thế chấp ngược được liên bang bảo hiểm có thể cung cấp và những ngôi nhà của họ được định giá cao hơn giới hạn do chính phủ quy định.
– Thế chấp ngược lại độc quyền là một khoản vay cho phép các chủ nhà cao cấp tiếp cận vốn chủ sở hữu trong nhà của họ thông qua một công ty cho vay tư nhân. Chúng không được quản lý chặt chẽ như các khoản thế chấp chuyển đổi sở hữu nhà ( HECM ) và không được liên bang bảo hiểm.
– Các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền chỉ chiếm một phần nhỏ trên thị trường cho các khoản thế chấp ngược và hầu hết khách hàng của họ là chủ sở hữu của những ngôi nhà có giá trị trên mức giới hạn do Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang ( FHA) đặt ra. Đối với năm 2020, giới hạn đó được đặt ở mức $ 765,000.
– Về bản chất, chúng hoạt động giống như hầu hết các khoản thế chấp ngược được bảo hiểm HECM . Chủ nhà được một khoản tín dụng lên đến giá trị được đánh giá của ngôi nhà. Họ có thể coi đó là một khoản tiền một lần, hoặc thiết lập một niên kim hàng tháng cho cuộc sống, hoặc chọn một loạt các khoản thanh toán hàng tháng trong một số năm. Đó là sự lựa chọn của chủ nhà. Số tiền rút ra chỉ được hoàn trả khi chủ nhà, hoặc những người thừa kế của chủ nhà bán nhà.
– Một biến thể khác của thế chấp ngược lại là thế chấp ngược với mục đích duy nhất , hạn chế việc rút tiền của chủ nhà để thanh toán các chi phí cụ thể, điển hình là thuế tài sản và sửa chữa nhà. Thế chấp ngược độc quyền, giống như hầu hết các thế chấp ngược được bảo hiểm HECM, không có hạn chế như vậy.
– Các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền đã biến mất sau khi bong bóng nhà đất vỡ năm 2008, sau đó bùng phát trở lại khi giá nhà tăng trở lại. Chúng vẫn còn tương đối hiếm vì ít người cho vay muốn cung cấp chúng. Không có nhiều thị trường thứ cấp cho các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền, không giống như thị trường tồn tại cho các khoản thế chấp thông thường hơn.
2. Ưu điểm và nhược điểm:
2.1. Ưu điểm của thế chấp tài sản ngược:
Bởi vì chúng không được quy định là thế chấp ngược HECM, người cho vay thế chấp ngược độc quyền có thể thiết lập các điều khoản của riêng họ ngoài các hạn chế do FHA đặt ra , bao gồm:
+ Họ có thể tính các khoản phí khác hoặc khác với các khoản vay được FHA bảo hiểm.
+ Họ không yêu cầu khách hàng của họ mua bảo hiểm thế chấp.
+ Khách hàng của họ không bắt buộc phải tham gia một buổi tư vấn để đảm bảo rằng họ hiểu các tài liệu mà họ đang ký. Thiếu quy định có thể là một con dao hai lưỡi. Người cho vay có thể tính lãi suất thế chấp cao hơn hoặc phí bổ sung, hoặc cả hai. Họ cũng có thể cho vay ít hơn so với giá trị của ngôi nhà để bù đắp cho việc thiếu bảo hiểm thế chấp.
2.2. Nhược điểm của thế chấp tài sản ngược:
+ Mặt khác, chúng có thể có các đặc điểm mà các khoản thế chấp ngược khác không có, chẳng hạn như các điều khoản chia sẻ vốn cổ phần, còn được gọi là các điều khoản đánh giá chung. Số tiền thu được từ thế chấp ngược sở hữu độc quyền có thể được sử dụng cho bất kỳ việc gì, bao gồm cả việc thanh toán khoản thế chấp hiện có của chủ nhà để giải phóng dòng tiền hàng tháng. Không giống như HECM, các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền không hạn chế số tiền người vay có thể rút trong năm đầu tiên của thời hạn thế chấp ngược.
+ Theo mọi cách, thế chấp ngược lại độc quyền là lựa chọn ít hạn chế hơn. Nếu bạn đang xem xét một khoản thế chấp ngược lại độc quyền, bạn nên so sánh lãi suất và phí từ một số công ty cho vay thế chấp ngược độc quyền. Cũng quan trọng hơn, bạn nên so sánh các báo giá đó với một số báo giá HECM để xem tùy chọn nào mang lại cho bạn thỏa thuận tốt nhất. Ngoài ra, hãy xem xét các lựa chọn thay thế như khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng.
+ Thỏa thuận tốt hơn cho bạn tùy thuộc vào độ tuổi của bạn và vào mức độ cao hơn giới hạn HECM giá trị ngôi nhà của bạn. Các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền là các chương trình cho vay được cung cấp bởi những người cho vay cụ thể và chúng không được FHA bảo hiểm. Họ không bị ràng buộc bởi các giới hạn cho vay của quận hoặc các yêu cầu FHA tiêu chuẩn nhưng có bộ chứng chỉ riêng khác với chương trình HECM được FHA bảo hiểm. Là một khoản vay không truy đòi và không cần thanh toán thế chấp hàng tháng, thế chấp ngược độc quyền mang một số tính năng tương tự như HECM tiêu chuẩn.
– Có ba loại thế chấp đảo ngược: thế chấp đảo ngược mục đích duy nhất – được cung cấp bởi một số cơ quan chính quyền địa phương và tiểu bang, cũng như các tổ chức phi lợi nhuận; thế chấp đảo ngược độc quyền – các khoản vay tư nhân; và các khoản thế chấp đảo ngược được liên bang bảo hiểm, còn được gọi là Thế chấp Chuyển đổi Vốn sở hữu Nhà (HECM).
– Thế chấp đảo ngược cho một mục đích là lựa chọn ít tốn kém nhất. Chúng được cung cấp bởi một số cơ quan chính quyền tiểu bang và địa phương, cũng như các tổ chức phi lợi nhuận, nhưng chúng không có sẵn ở mọi nơi. Các khoản vay này chỉ được sử dụng cho một mục đích mà người cho vay chỉ định. Ví dụ, người cho vay có thể nói rằng khoản vay chỉ có thể được sử dụng để trả tiền sửa chữa, cải tạo nhà hoặc thuế tài sản. Hầu hết các chủ nhà có thu nhập thấp hoặc trung bình có thể đủ điều kiện cho các khoản vay này.
– Các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền là các khoản vay tư nhân được hỗ trợ bởi các công ty phát triển chúng. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà có giá trị cao hơn, bạn có thể nhận được khoản vay trước lớn hơn từ thế chấp ngược lại độc quyền. Vì vậy, nếu ngôi nhà của bạn có giá trị được thẩm định cao hơn và bạn có một khoản thế chấp nhỏ, bạn có thể đủ điều kiện để nhận được nhiều tiền hơn.
– Thế chấp Chuyển đổi Vốn chủ sở hữu Nhà (HECM) là các khoản thế chấp đảo ngược được liên bang bảo hiểm và được hỗ trợ bởi Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) . Khoản vay HECM có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào.
– HECM và các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền có thể đắt hơn các khoản vay mua nhà truyền thống và chi phí trả trước có thể cao. Đó là điều quan trọng cần xem xét, đặc biệt nếu bạn định ở nhà chỉ trong thời gian ngắn hoặc vay một khoản nhỏ. Trước khi nộp đơn xin HECM, bạn phải gặp cố vấn từ một cơ quan tư vấn nhà ở độc lập được chính phủ phê duyệt. Một số người cho vay cung cấp các khoản thế chấp đảo ngược độc quyền cũng yêu cầu tư vấn.
– Với HECM, thường không có yêu cầu cụ thể về thu nhập. Tuy nhiên, người cho vay phải tiến hành đánh giá tài chính khi quyết định có chấp thuận và đóng khoản vay của bạn hay không. Họ đang đánh giá mức độ sẵn sàng và khả năng đáp ứng các nghĩa vụ của bạn và các yêu cầu thế chấp. Dựa trên kết quả, người cho vay có thể yêu cầu trích quỹ ngoài số tiền cho vay để trả những thứ như thuế tài sản, bảo hiểm chủ sở hữu nhà, và bảo hiểm lũ lụt (nếu có). Nếu điều này là không bắt buộc, bạn vẫn có thể đồng ý rằng người cho vay của bạn sẽ trả những khoản này. Nếu bạn có một khoản “trích lập” hoặc bạn đồng ý để người cho vay thực hiện các khoản thanh toán này, những khoản tiền đó sẽ được khấu trừ vào số tiền bạn nhận được trong khoản vay. Bạn vẫn có trách nhiệm duy trì tài sản.
HECM cho phép bạn chọn trong số một số tùy chọn thanh toán:
+ Một tùy chọn giải ngân duy nhất – tùy chọn này chỉ khả dụng với khoản vay lãi suất cố định và thường cung cấp ít tiền hơn so với các tùy chọn HECM khác.
+ Tùy chọn “có kỳ hạn” – các khoản ứng tiền mặt cố định hàng tháng trong một thời gian cụ thể.
+ Tùy chọn “quyền hưởng dụng” – các khoản ứng tiền mặt cố định hàng tháng miễn là bạn sống trong nhà của mình.
+ Hạn mức tín dụng – điều này cho phép bạn rút bớt số tiền cho vay bất kỳ lúc nào, với số tiền bạn chọn, cho đến khi bạn sử dụng hết hạn mức tín dụng. Tùy chọn này giới hạn số tiền lãi áp dụng cho khoản vay của bạn, bởi vì bạn nợ lãi trên khoản tín dụng mà bạn đang sử dụng.
+ Kết hợp giữa thanh toán hàng tháng và hạn mức tín dụng.
– Các HECM thường cung cấp cho bạn các khoản tạm ứng lớn hơn với tổng chi phí thấp hơn so với các khoản vay tự doanh. Trong chương trình HECM, người đi vay thường có thể sống trong viện dưỡng lão hoặc cơ sở y tế khác trong tối đa 12 tháng liên tục trước khi khoản vay phải được hoàn trả. Thuế và bảo hiểm vẫn phải được trả cho khoản vay, và ngôi nhà của bạn phải được duy trì. Với HECM, có một giới hạn về số tiền bạn có thể lấy ra trong năm đầu tiên. Người cho vay của bạn sẽ tính toán số tiền bạn có thể vay, dựa trên tuổi của bạn, lãi suất, giá trị căn nhà và đánh giá tài chính của bạn. Số tiền này được gọi là “giới hạn gốc ban đầu” của bạn.
