Tạm giảm lãi suất là gì? Giải thích về việc tạm giảm lãi suất

1. Tạm giảm lãi suất là gì?

Lãi suất là tỷ lệ giữa khoản tiền bên vay phải trả thêm cho bên cho vay trên tổng số tiền vay trong một thời gian nhất định để được sử dụng khoản tiền đó. Lãi suất là một trong những biến số được quan tâm chặt chẽ nhất trong nền kinh tế, bởi lãi suất không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của mỗi chúng ta mà còn là một chỉ số đo lường sức khỏe của nền kinh tế.

Tạm giảm lãi suất, còn được gọi là thanh toán điểm, là một cách để giảm lãi suất của một khoản thế chấp trong vài năm đầu tiên của khoản vay. Điều này có thể giúp người mua dễ dàng thanh toán toàn bộ khoản thế chấp vào đầu thời hạn vay. Giả sử John Doe muốn vay 100.000 đô la để mua một ngôi nhà từ Jane Smith. Người cho vay cho biết lãi suất cho các khoản thế chấp nhà 30 năm hiện là 5%. Tuy nhiên, người cho vay cũng nói rằng John có thể mua với lãi suất thấp hơn. Để làm điều này, John trả cho ngân hàng 1.000 đô la ngay bây giờ (thường là 1% của khoản vay) và đổi lại ngân hàng thay đổi lãi suất của khoản thế chấp thành 4,75%. Điều này khiến John tốn thêm tiền trước, nhưng nó sẽ làm giảm các khoản thanh toán của anh ấy trong 30 năm tới.

Có nhiều loại tạm giảm lãi suất khác nhau. Ví dụ: tạm giảm lãi suất 2-1 là mua xuống kéo dài hai năm và liên quan đến một loạt các đợt tăng trong thời gian đó, lên đến tỷ giá cố định. Việc tạm giảm lãi suất 3-1 cũng là ý tưởng tương tự nhưng kéo dài 3 năm thay vì 2 năm.

Tạm giảm lãi suất là cách hiệu quả nhất để giảm cả hai tỷ lệ chi phí vì việc giảm thanh toán tập trung vào những năm đầu của khoản vay. Tỷ lệ chi phí được sử dụng để đủ điều kiện cho người vay dựa trên khoản thanh toán giảm của người đi vay trong tháng đầu tiên.

Để bù đắp sự thiếu hụt giữa khoản thanh toán giảm đi của người đi vay và khoản thanh toán thường xuyên mà người cho vay nhận được, tiền mặt được rút từ một tài khoản ký quỹ đặc biệt được thiết lập cho mục đích đó. Tổng khoản thanh toán mà người cho vay nhận được, bao gồm khoản thanh toán của người đi vay cộng với khoản tiền rút từ tài khoản ký quỹ, hoàn toàn giống như khi không có lệnh mua lại.

2. Giải thích về việc tạm giảm lãi suất:

Tạm giảm lãi suất đề cập đến một kỹ thuật được sử dụng để tài trợ thế chấp, trong đó người mua cố gắng nhận được một mức lãi suất thấp hơn cho toàn bộ thời hạn thế chấp. Nếu không phải là toàn bộ cuộc sống, họ tìm cách nhận được nó ít nhất là trong giai đoạn đầu. Với mục đích giảm lãi suất hàng tháng, cũng như tiền trả hàng tháng, người bán tài sản đứng ra thanh toán cho tổ chức tài chính cho vay cầm cố. Để cân bằng các chi phí liên quan đến thỏa thuận mua lại, người xây dựng hoặc người bán thường tăng giá mua bất động sản.

2.1. Tạm giảm lãi suất hoạt động như thế nào?

Tạm giảm lãi suất là một khoản trợ cấp mà người mua nhà nhận được thay mặt cho người bán. Người bán tài sản tiếp tục thêm tiền vào tài khoản bảo vệ ký quỹ hàng tháng để nhận được một khoản thế chấp được trợ cấp (ít nhất là trong những năm đầu). Điều này cắt giảm các khoản thanh toán được thực hiện hàng tháng, điều này cuối cùng giúp người mua nhà dễ dàng đủ điều kiện để thế chấp hơn .. Dù là người bán hoặc người xây dựng bất động sản, cả hai đều có thể cung cấp tùy chọn mua lại để làm cho bất động sản có sẵn cho người mua. .

2.2. Phân loại tạm giảm lãi suất?

Có nhiều cách và phương pháp khác nhau để phác thảo các điều khoản mua lại cho các khoản vay thế chấp. Hầu hết các chức năng mua giảm trong một số năm. Sau khi thỏa thuận mua lại kết thúc, các khoản thanh toán cho khoản thế chấp sẽ tăng lên và được đặt theo tỷ giá thị trường. Một số cấu trúc cơ bản để mua lại thế chấp bao gồm 3-2-1 và 2-1.

– Tạm giảm lãi suất 3-2-1 (đã được phân tích cụ thể hơn trong một bài viết khác).

Đối với việc mua lại thế chấp 3-2-1, người mua trả ít hơn cho khoản thế chấp trong thời hạn ba năm. Số tiền mua lại do người bán đóng góp sẽ cân bằng các khoản thanh toán này. Ví dụ, người mua nhà vay 150.000 đô la trong thời hạn 30 năm với lãi suất cố định 6,75% sẽ trả ít hơn trong ba năm đầu tiên. Trong năm đầu tiên, họ sẽ trả 3,75%; trong năm thứ hai, lãi suất sẽ tăng lên 4,75% và năm thứ ba, nó sẽ là 5,75%. Sau ba năm này, lãi suất chuẩn sẽ là 6,75% và trong những năm còn lại, họ sẽ phải trả số tiền là $ 973 mỗi tháng. Trong ba năm đầu, họ sẽ có thể tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn. Và bất kỳ khoản chênh lệch nào trong các khoản thanh toán đó sẽ do người bán tài sản chịu. Người đó sẽ thanh toán khoản tiền này cho tổ chức cho vay dưới hình thức trợ cấp.

– Tạm giảm lãi suất 2-1

Mua xuống 2-1 theo cùng một cách tiếp cận như 3-2-1, với sự khác biệt duy nhất là lãi suất thấp hơn có sẵn trong 2 năm đầu tiên thay vì 3. Ví dụ: nếu ông X vay 100.000 đô la cho thời hạn 30 năm, và lãi suất cố định là 6,75%, anh ta có thể giảm tiền trả góp trong 2 năm đầu. Họ sẽ trả 4,75% trong năm đầu tiên và 5,75% trong năm thứ hai. Và sau 2 năm, họ sẽ phải trả $ 649 mỗi tháng với lãi suất tiêu chuẩn là 6,75%. Người bán sẽ cân đối số tiền tiết kiệm được trong 2 năm đầu bằng cách trả trợ cấp cho tổ chức cho vay.

Việc sử dụng tạm giảm lãi suất 2-1 để mua nhà có hợp lý hay không có thể phụ thuộc vào một số yếu tố, bao gồm số tiền thế chấp, lãi suất ban đầu của bạn, số tiền bạn có thể tiết kiệm lãi suất trong thời hạn vay ban đầu và tương lai ước tính của bạn thu nhập. Bạn dự định ở trong nhà bao lâu cũng có thể đóng vai trò quyết định đến việc xác định điểm hòa vốn của bạn.

Ưu điểm:  Nó tạm thời làm giảm lãi suất của bạn, giúp bạn tiết kiệm tiền và giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn trong thời hạn vay ban đầu; Chọn mua lại 2-1 có thể cho phép bạn trả ít hơn giá niêm yết của người bán cho căn nhà; Nó có thể có ý nghĩa đối với những người mua nhà có thu nhập sẽ tăng lên trong những năm tới.

Nhược điểm: Khi tỷ lệ mua xuống kết thúc, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể cao hơn dự kiến; Mua xuống 2-1 có thể không phải là một lựa chọn cho một số loại tài sản hoặc loại khoản vay nhất định; Nếu thu nhập của bạn không tăng, thì bạn có thể phải vật lộn với việc trả tiền thế chấp hàng tháng.

Ưu điểm được giải thích: Tiết kiệm lãi suất. Chọn mua lại 2-1 có thể giúp bạn tiết kiệm tiền cho chi phí lãi suất trong hai năm đầu tiên của khoản thế chấp; Giảm giá. Nếu một người bán đề nghị trả một thứ gì đó cho việc mua lại, thì điều này có thể làm giảm chi phí mua nhà; Dễ dàng thanh toán cao hơn. Nếu bạn chỉ mới bắt đầu sự nghiệp của mình và thu nhập của bạn dự kiến ​​sẽ tăng, thì bạn có thể không gặp bất kỳ vấn đề nào với việc thực hiện các khoản thanh toán thế chấp cao hơn theo thời gian.

Nhược điểm được giải thích: Khả năng chi trả liên tục. Sau khi khoảng thời gian lãi suất ban đầu kết thúc, khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể cao hơn đáng kể so với mức bạn thường làm. Điều đó có thể có vấn đề nếu thu nhập của bạn giảm kể từ khi mua nhà;  Khả dụng. Khả năng bạn tận dụng lợi thế của việc mua lại 2-1 để mua nhà có thể bị giới hạn bởi loại tài sản liên quan hoặc loại khoản vay thế chấp mà bạn đang đăng ký; Rủi ro vỡ nợ. Nếu bạn không thể thực hiện các khoản thanh toán cao hơn sau khi mua lại 2-1, thì bạn có thể có nguy cơ cao hơn bị mất nhà để tịch biên.

Giảm lãi suất có ý nghĩa nhất đối với những người mua nhà muốn gắn bó với khoản thế chấp của họ trong một thời gian, vì nó sẽ tốn nhiều tiền hơn và khoản tiết kiệm sẽ không thành hiện thực cho đến khi xuống đường. Một thời gian là bao lâu? Nếu một người mua nhà có kế hoạch ở trong nhà của họ sau “thời gian hòa vốn” hoặc thời gian để chi phí điểm bằng khoản tiết kiệm thanh toán hàng tháng của bạn, họ sẽ nhận ra lợi ích của việc giảm tỷ giá.

Như chúng ta đã biết, không có cái gọi là bữa trưa miễn phí và tương tự, không có việc mua lại miễn phí. Trong khi người bán cung cấp tiền cho người cho vay để người mua có lãi suất tạm thời thấp hơn, giá mua căn nhà được tăng lên để bù đắp chi phí của người bán. Giảm giá có thể giúp bạn mua được ngôi nhà mới, nhưng cuối cùng bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho ngôi nhà của mình.