Việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản là hoàn toàn phù hợp với kế hoạch và chiến lược phát triển nền kinh tế của quốc gia trong giai đoạn đất nước thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến mục tiêu năm 2045, Việt Nam trở thành đất nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao.
Mục lục bài viết
1.Quy mô giá trị của thị trường bất động sản Việt Nam:
1.1. Thị trường bất động sản là gì?
Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì ta có thể hiểu bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Theo đó, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai. Cụ thể Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định rằng bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đinh. Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng
Từ đó có thể xác định rằng thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định , trong một khoảng thời gian cụ thể
Có thể nói bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Thị trường bất động sản vừa amng tính khu vực vừa mang tính vừa chịu sự chi phối mang tính đa phương của các yếu tố quốc tế. Pháp luật về quyền sử dụng đất- Thị trường bất động sản là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai nhà ở của Việt Nam.
Tóm lại, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản được tiến hành.
1.2. Quy mô giá trị của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay:
Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh bất động sản cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức.
Theo nghiên cứu của hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019-2021 khoảng 14%. Thị trường BẤT ĐỘNG SẢN có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường.
Theo đó, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm
Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)
Bên cạnh đó, riêng năm 2020, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8%; năm 2025 là 21,2% và ước tính đến năm 2030 sẽ là 22,0% . Théo đó, nếu năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,7 % GDP thì đến 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng, chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng, chiếm 13,6% GDP.
Điều này cho thấy, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng (final demand) của ngành BẤT ĐỘNG SẢN mở rộng tăng thêm 1 tỷ đồng thì sẽ thúc đẩy giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và giúp kích thích giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; lĩnh vực kinh doanh bất độn sản theo ISIC nếu nhu cầu cuối cùng tăng thêm 1 tỷ đồng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm lần lượt là 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng.
Tóm lại, việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản là hoàn toàn phù hợp với kế hoạch và chiến lược phát triển nền kinh tế của quốc gia trong giai đoạn đất nước thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến mục tiêu năm 2045, Việt Nam trở thành đất nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao. Theo đó, cần coi công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch là những ngành mũi nhọn và chú trọng nâng cao chất lượng, năng suất ngành nông nghiệp bằng việc sử dụng công nghệ cao áp dụng mô hình sản xuất quy mô lớn là điều kiện, mục tiêu và phương thức để bất động sản nông nghiệp phát triển.
2. Vai trò của thị trường bất động sản Việt Nam :
Thị thường bất động sản Việt Nam có vai trò to lớn trong việc thúc đẩy phát triển các lĩnh vực từ kinh tế đến chính trị và xã hội. Cụ thể vai trò của thi thường bất động sản được thể hiện như sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy ngành sản xuất phát triển. Có thể nói thị trường bất động sản được xem như động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường “đầu vào” cơ bản của quá trình sản xuất kinh doanh trong xã hội.
Sự phát triển của thị trường bất động sản còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường cung cấp nhân công và nguyên vật liệu đầu vào cho thị trường bất động sản như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường vận tải các hàng hóa nguyên vật liệu xây dựng.
Những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất kinh doanh là đất đai và các công trình trên đất sẽ được phân bổ và sử dụng có hiệu quả hơn, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội.
Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển. Trên thực tế, lượng tiền giao dịch thông qua thế chấp và tái thế chấp bất động sản chiếm tỷ trọng chính trong tổng lượng vốn giao dịch. Giá trị bất động sản qua thế chấp ngân hàng lại quay trở lại thành lượng vốn cho đầu tư mà bất động sản vẫn giữ nguyên giá trị sử dụng của mình.
Thứ ba, thị trường bất động sản đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Theo đó, các khoản chi cho nhà ở và bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong tổng chi cho toàn bộ đời sống con người.
Ngoài ra, còn có các khoản chi cho việc sản xuất và cung cấp dịch vụ phục vụ nhà ở và bất động sản như cấp nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, xây dựng đường sá, công viên và các cơ sở hạ tầng cơ sở khác của khu dân cư và đây cũng là nguồn đóng góp không nhỏ và GDP cho đất nước.
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Thông qua việc thu thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thứ năm, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước. Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế.
Việc điều tiết tốt thị trường tài chính, thị trường vốn của chính phủ làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần đưa các hoạt động giao dịch kinh tế vượt ra ngoài phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh bất động sản đầu tư ra nước ngoài cũng như cho các chủ thể kinh tế nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản trong nước.
Thứ sáu, bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân luôn là vấn đề nền tảng tạo ra sự ổn định xã hội bởi thị trường bất động sản luôn gắn liền với các chính sách về đất đai và chính sách nhà ở đối với đại bộ phận các tầng lớp dân cư lao động.
Thứ bảy, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Theo đó thì khi thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất
Không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng…
Hơn nữa, nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt,…
Thứ tám, thị trường bất động sản thúc đẩy đổi mới các chính sách. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường.
3. Những khó khăn và giải pháp của thì trường bất đọng sản tại Việt Nam:
Mặc dù những năm gần đây thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc. Tuy nhiên vẫn cón gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể như là:
Một là, khó khăn về pháp lý, trong thời gian qua Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành ban hành nhiều chính sách, nhiều luật ra đời, tháo gỡ tương đối nhiều khó khăn với bất động sản như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, hàng loạt Nghị định của Chính phủ, nhưng tháo gỡ đúng thời điểm đang diễn ra Covid-19 nên tác động của Luật chưa đến hoạt động cụ thể và vẫn khó khăn.
Hai là, nguồn cung ngày càng thiếu, thiếu nghiêm trọng tất cả các phân khúc. Dự án không ra được trong khi nhu cầu sử dụng thực chất lẫn đầu tư vẫn tang. Nhà đầu tư cho rằng bất động sản vẫn là nơi trú ẩn an toàn sau đó mới đến vàng, chứng khoán. Do đó, cần có giải pháp kích cầu nguồn cung, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt dự án nhà ở xã hội.
Ba là, khó khăn vấn đề vốn. Thời gian qua, bên cạnh doanh nghiệp có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc tín dụng. Siết thị trường vốn thì thị trường bất động sản không phát triển được.
Bốn là, tác động từ thị trường là chia lô bán nền, và đấu giá đất. Hai vấn đề này tác động lớn đến thị trường, chỉ cần một dự án tăng giá thì hàng loạt dự án tăng giá theo.
Theo đó, cần phải đưa ra những giải pháp cấp thiết cần thực hiện ngay để phát triển thị trường bất động sản. Các giải pháp cụ thể như hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính; về lĩnh vực thuế; về tín dụng; về tiền ký quỹ dự án đầu tư; về lĩnh vực bảo hiểm xã hội. Bên cạnh đó, cũng cần đưa ra những giải pháp trung và dài hạn như là giải pháp về thể chế, chính sách; Nhóm giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng; Nhóm giải pháp về quản lý và quy hoạch; giải pháp về chính sách tài chính bất động sản; giải pháp về tài chính; giải pháp về nâng cao chất lượng gắn với việc khai thác thông tin, kết quả từ việc thống kê và nghiên cứu, giải pháp thông tin dữ liệu, công nghệ số; giải pháp về chính sách ưu đãi trong kinh doanh bất động sản; giải pháp về nâng cao năng lực các thành phần tham gia thị trường; giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản và giảm thiểu chi phí nhà ở trung và dài hạn.
