Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một phép tính được sử dụng để phân tích khả năng sinh lời của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập. Vậy quy định về lý thuyết lợi nhuận hoạt động ròng là gì? Nội dung và bản chất của lý thuyết như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Lý thuyết lợi nhuận hoạt động ròng là gì?
– Khái niệm Lý thuyết lợi nhuận hoạt động ròng:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) bằng tất cả doanh thu từ tài sản, trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết hợp lý.
NOI là một con số trước thuế, xuất hiện trên báo cáo thu nhập và lưu chuyển tiền tệ của bất động sản, không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao và khấu hao. Khi số liệu này được sử dụng trong các ngành khác, nó được gọi là “EBIT”, viết tắt của “thu nhập trước lãi suất và thuế”.
+ Doanh thu, thường được gọi là doanh số bán hàng hoặc doanh thu, là số tiền nhận được từ hoạt động kinh doanh thông thường. Thu nhập hoạt động là doanh thu (từ việc bán hàng hóa hoặc dịch vụ) trừ đi chi phí hoạt động. Thu nhập phi hoạt động là thu nhập không thường xuyên hoặc không định kỳ có được từ các nguồn thứ cấp (ví dụ: tiền khởi kiện).
+ Chi phí hoạt động là khoản chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu thông qua các hoạt động kinh doanh thông thường của mình. Thường được viết tắt là OPEX, chi phí hoạt động bao gồm tiền thuê, thiết bị, chi phí hàng tồn kho, tiếp thị, trả lương, bảo hiểm, chi phí bước và quỹ được phân bổ cho nghiên cứu và phát triển. Sở Thuế vụ (IRS) cho phép doanh nghiệp khấu trừ chi phí hoạt động nếu doanh nghiệp hoạt động để có lãi. Ngược lại, chi phí ngoài hoạt động là chi phí phát sinh của một doanh nghiệp không liên quan đến hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp.
– Các cách nói khác về Lý thuyết lợi nhuận hoạt động ròng:
Thu nhập hoạt động ròng đo lường khả năng sinh lời của bất động sản tạo ra thu nhập trước khi cộng thêm bất kỳ chi phí nào từ tài chính hoặc thuế. Để tính NOI, hãy trừ tất cả các chi phí hoạt động phát sinh trên bất động sản từ tất cả doanh thu được tạo ra từ bất động sản đó. Chi phí hoạt động được sử dụng trong chỉ số NOI có thể bị thao túng nếu chủ sở hữu bất động sản phá hoại hoặc đẩy nhanh các khoản thu nhập hoặc chi phí nhất định. Số liệu NOI không bao gồm chi tiêu vốn. NOI sẽ chỉ ra cho chủ sở hữu bất động sản biết nếu thuê một bất động sản có đáng với chi phí sở hữu và duy trì nó hay không.
2. Nội dung và bản chất của lý thuyết:
– Các nội dung về Lý thuyết lợi nhuận hoạt động ròng:
Thu nhập hoạt động ròng là một phương pháp định giá được các chuyên gia bất động sản sử dụng để xác định giá trị chính xác của bất động sản tạo ra thu nhập của họ. Để tính NOI, chi phí hoạt động của bất động sản phải được trừ khỏi thu nhập mà bất động sản tạo ra.
Ngoài thu nhập cho thuê, bất động sản cũng có thể tạo ra doanh thu từ các tiện nghi như bãi đậu xe, máy bán hàng tự động và thiết bị giặt là. Chi phí vận hành bao gồm chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà, bao gồm phí bảo hiểm, phí pháp lý, tiện ích, thuế tài sản, chi phí sửa chữa và phí vệ sinh. Chi phí đầu tư, chẳng hạn như chi phí cho một hệ thống điều hòa không khí mới cho toàn bộ tòa nhà, không được bao gồm trong tính toán.
NOI giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định tỷ suất vốn hóa, từ đó giúp họ tính toán giá trị của bất động sản, do đó cho phép họ so sánh các bất động sản khác nhau mà họ có thể đang cân nhắc mua hoặc bán. Đối với các bất động sản được tài trợ, NOI cũng được sử dụng trong tỷ lệ bao phủ nợ (DCR), cho người cho vay và nhà đầu tư biết liệu thu nhập của bất động sản có bao gồm chi phí hoạt động và các khoản thanh toán nợ hay không. NOI cũng được sử dụng để tính toán số nhân thu nhập ròng, lợi tức đầu tư bằng tiền mặt và tổng lợi tức đầu tư.
3. Cách tính Thu nhập Hoạt động ròng (NOI):
Để tính thu nhập hoạt động ròng, hãy trừ chi phí hoạt động khỏi doanh thu do bất động sản tạo ra. Doanh thu từ bất động sản bao gồm thu nhập cho thuê, phí đậu xe, thay đổi dịch vụ, máy bán hàng tự động, máy giặt, v.v. Chi phí hoạt động bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc vận hành tài sản. Chúng bao gồm phí quản lý tài sản, bảo hiểm, tiện ích, thuế tài sản, sửa chữa và bảo trì.
Công thức thu nhập hoạt động ròng (NOI): Thu nhập hoạt động ròng = RR-OE
Trong đó: RR = doanh thu bất động sản
OE = chi phí hoạt động
– Ví dụ, giả sử thông tin dưới đây là hồ sơ của một tòa nhà chung cư cụ thể mà một chủ sở hữu đang cho thuê.
Doanh thu:
Thu nhập cho thuê: $ 20.000
Phí đậu xe: $ 5,000
Máy giặt: $ 1,000
Tổng doanh thu = $ 26,000
Bây giờ, giả sử chi phí hoạt động của tòa nhà chung cư như sau:
Chi phí hoạt động:
Phí quản lý tài sản: $ 1,000
Thuế tài sản: $ 5.000
Sửa chữa và bảo trì: $ 3,000
Bảo hiểm: $ 1,000
Tổng chi phí hoạt động = $ 10.000
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong ví dụ này sẽ là $ 26,000 – $ 10,000 = $ 16,000.
– Ví dụ về Thu nhập hoạt động ròng (NOI):
Chúng tôi giả định rằng bạn sở hữu một bất động sản hàng năm mang lại 120.000 đô la doanh thu và gánh chịu 80.000 đô la chi phí hoạt động. Trong trường hợp này, nó sẽ có NOI kết quả là $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Nếu tổng số âm, trong đó chi phí hoạt động cao hơn doanh thu, kết quả được gọi là lỗ hoạt động thuần (NOL).
Các chủ nợ và người cho vay thương mại chủ yếu dựa vào NOI để xác định tiềm năng tạo thu nhập của tài sản được thế chấp, thậm chí nhiều hơn việc họ đưa lịch sử tín dụng của nhà đầu tư vào các quyết định của họ. Nói một cách đơn giản: số liệu này giúp người cho vay đánh giá cơ bản giá trị ban đầu của tài sản bằng cách dự báo dòng tiền của nó.
NOI được sử dụng để xác định tỷ suất vốn hóa của bất động sản, còn được gọi là lợi tức đầu tư (ROI) trong bất động sản. Nó chia NOI cho giá mua. Nếu một tài sản được coi là sinh lời, người cho vay cũng sử dụng con số này để xác định quy mô khoản vay mà họ sẵn sàng thực hiện. Mặt khác, nếu tài sản có lỗ ròng hoạt động, người cho vay có khả năng từ chối hoàn toàn đơn thế chấp của người đi vay.
Chủ sở hữu bất động sản có thể thao túng chi phí hoạt động của họ bằng cách trì hoãn các chi phí nhất định trong khi đẩy nhanh các chi phí khác. NOI cũng có thể được tăng lên bằng cách tăng giá thuê và các loại phí khác, đồng thời giảm chi phí hoạt động cần thiết một cách hợp lý.
Ví dụ về trường hợp thứ hai, hãy xem xét một tình huống trong đó chủ sở hữu căn hộ từ bỏ khoản tiền thuê 12.000 đô la hàng năm của người thuê, đổi lại người thuê đó đóng vai trò là người quản lý tài sản. Nếu chủ sở hữu căn hộ thông thường trả cho người quản lý tòa nhà mức lương 30.000 đô la, do đó họ có thể trừ chi phí “cần thiết hợp lý” là 30.000 đô la vào doanh thu, thay vì chi phí thực tế là 12.000 đô la.
– Công thức tính NOI như sau: NOI = doanh thu bất động sản – chi phí hoạt động
– Cách tính toán thu nhập hoạt động thuần (NOI) trước thuế: NOI là cách tính trước thuế không tính đến thuế.
4. Sự khác biệt giữa thu nhập ròng và thu nhập hoạt động ròng (NOI):
Thu nhập hoạt động thuần là doanh thu trừ đi tất cả các chi phí hoạt động trong khi thu nhập ròng là doanh thu trừ đi tất cả các chi phí, bao gồm cả chi phí hoạt động và chi phí ngoài hoạt động, chẳng hạn như thuế.
– Tỷ lệ phần trăm thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh tốt (NOI): NOI không phải là một nhưng là một con số có tính đến doanh thu và chi phí của một bất động sản. Nó có thể được so sánh với toàn bộ giá trị của tài sản nếu tài sản đó đã được thanh toán toàn bộ bằng tiền. Trong trường hợp này, tỷ lệ phần trăm thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh trên giá tài sản càng cao càng tốt.
– Các lưu ý đặc biệt: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một con số thường được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của bất động sản. Việc tính toán liên quan đến việc trừ tất cả các chi phí hoạt động trên tài sản khỏi tất cả doanh thu được tạo ra từ tài sản đó. Doanh thu càng cao và chi phí càng nhỏ thì tài sản càng sinh lời. Điều này cho chủ sở hữu biết liệu thu nhập được tạo ra từ việc sở hữu và duy trì tài sản có xứng đáng với chi phí bỏ ra hay không.
