Gia hạn cho thuê là gì? Đặc điểm và ví dụ.

1. Gia hạn cho thuê là gì?

Gia hạn cho thuê được hiểu trong tiếng Anh là Lease extension.

Gia hạn cho thuê được hiểu là việc thỏa thuận kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng. Đây là một thỏa thuận pháp lý được các bên trong quan hệ hợp đồng xác lập. Sau khi gia hạn thành công, hiệu lực của hợp đồng đã được ký sẽ được kéo dài về mặt thời gian.

Với hợp đồng thuê ban đầu, các bên thỏa thuận giao tài sản cho bên thuê sử dụng một tài sản trong một khoảng thời gian xác định. Việc gia hạn hợp đồng sẽ kéo dài khoảng thời gian này trên thực tế.

Mục đích của việc gia hạn cho thuê:

Khi hợp đồng hết hạn, các thỏa thuận thuê tài sản chấm dứt. Bên thuê phải trả lại tài sản cho bên cho thuê và kết thúc các quyền đối với tài sản. Hoặc trước đó, hai bên có thể đồng ý gia hạn hợp đồng thuê. Việc gia hạn phụ thuộc vào nhu cầu thực tế, khi các bên xác định vẫn có nhu cầu thực hiện quyền và nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê.

Sự gia hạn này được các bên trong quan hệ hợp đồng tự nguyện tiến hành. Nói cách khác, đây không phải là một yêu cầu trong mối quan hệ kinh doanh. Nó thường diễn ra khi các bên đều thấy được các lợi ích nhất định mình sẽ nhận được nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bởi vậy, Gia hạn cho thuê thường được bổ sung trước khi thỏa thuận ban đầu hết hạn.

Gia hạn là hành động của các bên liên quan nhằm kéo dài hơn dự định thỏa thuận, hợp đồng đã được xác lập trước đó. Nó có thể được thỏa thuận ngay sau khi ký kết hợp đồng mà các bên có căn cứ cho rằng việc gia hạn sẽ tối đa hóa được các lợi ích sẽ nhận. Hay ngay trước thời điểm hợp đồng đã xác lập hết thời hạn thực hiện.

Gia hạn cho thuê là sự tự nguyện đồng ý gia hạn giữa các bên trong quan hệ hợp đồng. Do đó, có thể kể đến một số trường hợp các bên muốn gia hạn tiếp hợp đồng thuê tài sản như sau:

– Trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê tài sản, Bên đi thuê chưa thực hiện được tất các mục đích mong muốn. Họ muốn kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng và bên cho thuê đồng ý. Các bên thực hiện gia hạn hợp đồng.

– Bên thuê tài sản muốn tiếp tục gia hạn hợp đồng. Do tài sản thuê là công cụ hoặc phương tiện đem lại cho họ lợi ích hoặc lợi nhuận khi họ dùng tài sản đi thuê tham gia vào một quan hệ hợp đồng khác. Yêu cầu ra hạn được bên cho thuê đồng ý. Các bên sẽ thực hiện hợp theo thời hạn mới.

Như vậy có thể thấy rằng, trên thực tế bên có nhu cầu gia hạn hợp đồng đầu tiên thường là bên đi thuê tài sản. Họ thể hiện ý chí và hai bên thống nhất gia hạn hợp đồng với thời hạn mới. Nội dung hợp đồng sau đó được giữ nguyên về mặt nội dung, chỉ thay đổi về thời gian chấm dứt hợp đồng. Việc gia hạn giúp các bên kéo dài hiệu lực của hợp đồng.

Quan hệ cho thuê, đi thuê thường được phổ biến với hoạt động thuê tài sản. Do đó, việc gia hạn này phổ biến trong mối quan hệ giữa:

– Chủ nhà và người thuê nhà ở thương mại hoặc nhà ở.

– Hoặc giữa các bên cho thuê phương tiện, máy móc, nhà máy và thiết bị.

Hợp đồng thuê tài sản cho phép bên đi thuê tài sản dùng tài sản vào mục đích riêng của họ (thuê nhà ở). Hoặc thực hiện các giao dịch khác tìm kiếm lợi nhuận trên tài sản đó (cho thuê nhà ở thương mại; sử dụng máy móc, thiết bị trong hoạt động sản xuất, kinh doanh;…)

2. Đặc điểm:

– Bản chất của gia hạn cho thuê.

Hợp đồng thuê là một hợp đồng xác lập giữa bên cho thuê và bên thuê. Trong đó bên thuê (hoặc người sử dụng), trả tiền cho bên cho thuê (hoặc chủ sở hữu), để sử dụng một tài sản trong một khoảng thời gian xác định. Do đó, trong thời gian hợp đồng có hiệu lực các bên đạt được những lợi ích nhất định.

Với căn cứ cho rằng nếu hợp đồng được tiếp tục ra hạn về thời gian, sẽ tạo ra nhiều giá trị hơn cho các bên thì họ hoàn toàn có thể thỏa thuận gia hạn. Gia hạn cho thuê sẽ làm kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng. Các bên cũng có thể thỏa thuận thay đổi các quyền và nghĩa vụ liên quan với khoảng thời gian gia hạn hợp đồng. Nội dung này phải được quy định cụ thể trong hợp đồng gia hạn.

– Khi gia hạn hợp đồng thuê, các bên sẽ phải đàm phán lại các điều khoản của hợp đồng thuê mới:

Việc ra hạn sẽ kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, trong khoảng thời gian gia hạn thêm, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì các điều khoản của hợp đồng thuê ban đầu vẫn còn hiệu lực. Vì vậy, các bên có thể giữ lại các điều khoản thuê ban đầu nếu vẫn cảm thấy phù hợp. Chỉ đàm phán lại thời gian nhằm kéo dài thời gian cho thuê tài sản.

Ngoài ra, nếu xét thấy một số điều khoản ban đầu không còn phù hợp, các bên có thể thỏa thuận thêm để sửa đổi, lược bỏ hoặc bổ sung mới. Các thay đổi này phải được các bên liên quan đồng ý. Cũng như không làm thay đổi nội dung cơ bản của hợp đồng.

– Gia hạn cho thuê cần phải có thỏa thuận chính thức:

Gia hạn sẽ ràng buộc các bên phải tiếp tục thực hiện nội dung hợp đồng. Do đó, các nội dung thỏa thuận gia hạn phải được cụ thể hóa. Bao gồm một số chi tiết nhất định, ví dụ như ngày bắt đầu và kết thúc gia hạn. Thỏa thuận gia hạn phải được căn cứ trên nội dung của thỏa thuận trước đó.

Một trong các bên đều có thể thể hiện ý chí muốn gia hạn hợp đồng. Nếu các bên còn lại đồng ý thì phải thỏa thuận thống nhất các nội dung liên quan. Đó là thời gian ra hạn thêm hợp đồng là bao lâu. Ngày bắt đầu ra hạn và ngày kết thúc gia hạn. Các nội dung này là cơ sở để hợp đồng tiếp tục phát sinh hiệu lực trên thực tế.

– Tư động gia hạn hợp đồng thuê:

Trong hợp đồng thuê tài sản được xác lập, các bên có thể bổ sung điều khoản về tự động ra hạn hợp đồng thuê. Khi đó, hợp đồng sẽ được tự động gia hạn nếu hết thời gian thực hiện hợp đồng, các bên không có nhu cầu chấm dứt hợp đồng. Thời gian gia hạn phải được quy định cụ thể cùng với điều khoản gia hạn. Tự động ra hạn thường được sử dụng đối với hợp đồng cho thuê bất động sản. Họ có thể chỉ định một khoảng thời gian nhất định cho việc gia hạn hoặc có thể cho phép sử dụng tài sản trên cơ sở hàng tháng.

Ví dụ như, khi ký kết hợp đồng cho thuê tài sản. Các bên thống nhất thêm vào điều khoản: “Hợp đồng sẽ được tự động ra hạn thêm 01 năm nếu trước ngày kết thúc thời hạn….”.

Khi đó, các thỏa thuận khác liên quan đến quyền và nghĩa vụ vẫn được bảo đảm thực hiện.

Gia hạn cho thuê có thể làm giảm thiểu rủi ro cho các bên trong quan hệ hợp đồng:

Ví dụ, bên cho thuê đồng ý gia hạn hợp đồng thuê có thể giữ nguyên các điều khoản ban đầu. Họ yêu cầu người thuê phải cung cấp thông báo bằng văn bản trước khi ngừng thuê. Bằng cách này, bên cho thuê có thể yên tâm người thuê không tự động ngừng thuê mà không thông báo.

Tương tự, điều khoản gia hạn cho thuê có thể cho phép người thuê được thuê tài sản ổn định. Nếu vẫn có nhu cầu thuê, họ sẽ không bị bên cho thuê đòi lại tài sản sau khi hết hạn thuê.

3. Ví dụ:

Dựa trên nhu cầu thực tế khi các bên tham gia hợp đồng cho thuê tài sản, có thể đưa ra hai ví dụ điển hình với Gia hạn cho thuê như sau:

Ví dụ thứ nhất: Thỏa thuận gia hạn cho thuê

A là chủ một nhà trọ. B là người có nhu cầu thuê nhà để ở. Hai bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà với thời hạn là 02 năm. Trước khi hết thời hạn thuê nhà, B có nhu cầu ra hạn hợp đồng thêm 02 năm và A đồng ý. Hai bên thỏa thuận thành công và xác lập thêm điều khoản gia hạn hợp đồng với quyền và nghĩa vụ liên quan được giữ nguyên.

Ví dụ thứ hai: Tự động ra hạn hợp đồng cho thuê

A là chủ một nhà trọ. B là người có nhu cầu thuê nhà để ở. Hai bên thỏa thuận xác lập hợp đồng cho thuê với thời hạn là 02 năm. Ngoài ra cũng xác lập thêm điều khoản đi kèm về tính chất tự động ra hạn của hợp đồng này. Đó là: “Hợp đồng sẽ được tự động ra hạn thêm 01 năm nếu trong vòng 30 ngày trước thời hạn kết thúc hợp đồng, B không gửi thông báo xác nhận đến A”.

Như vậy, với ý nghĩa của Gia hạn cho thuê, hình thức này được nhiều người lựa chọn khi tham gia vào quan hệ hợp đồng. Nó có thể bảo đảm cho quyền lợi của các bên trong thực tế. Cũng như giảm thiểu rủi ro trong quan hệ hợp đồng. Tùy thuộc vào mục đích của các bên, việc gia hạn có thể được thỏa thuận thực hiện hoặc không. Do đây là một đặc điểm nổi bật của quan hệ pháp luật Dân sự.