Duy trì lợi suất là gì? Đặc điểm và cách tính phí Duy trì lợi suất?
Hiện nay, với hoạt động đầu tư và phát triển, có rất hiều hoạt động vay hoặc phát hành trái phiếu để phát triển đầu tư. Trong quá trình thực hiện các hoạt động này sẽ phát sinh suy trì lợi suất. Cụ thể thì duy trì lợi suất là một loại phí trả trước mà người vay phải trả cho người cho vay, hoặc người phát hành trái phiếu phải trả cho nhà đầu tư, để bù đắp cho những khoản trả lãi bị mất đi do họ trả trước khoản vay hay thu hồi sớm trái phiếu.
1. Duy trì lợi suất là gì?
Duy trì lợi nhuận là gì và nó khác với bảo vệ như thế nào?
Cả bảo trì lợi tức và bảo tồn đều cho phép người vay không đánh số tài sản bất động sản cơ bản. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý và kinh tế, hai quy trình này về cơ bản là khác nhau. Duy trì lợi tức là khoản trả trước thực tế của khoản vay. Mặt khác, sự bảo vệ đòi hỏi sự thay thế tài sản thế chấp và giả định khoản vay bởi người đi vay kế nhiệm.
Một khoản trả trước duy trì lợi nhuận thường bao gồm hai phần:
Số dư gốc chưa thanh toán của khoản vay
Khoản phạt trả trước – điều này thường được xác định bằng cách tính giá trị hiện tại của các khoản thanh toán khoản vay còn lại, với hệ số chiết khấu bằng với lợi tức hiện tại trên
Kho bạc Hoa Kỳ đáo hạn gần nhất với ngày đáo hạn của khoản vay
Phí giao dịch duy nhất liên quan đến duy trì lợi nhuận là một khoản phí xử lý nhỏ đối với người phục vụ khoản vay. Ngược lại, chi phí dự phòng được xác định bằng giá của danh mục trái phiếu đủ để cung cấp cho các khoản thanh toán khoản vay còn lại, cộng với phí giao dịch cho một số bên thứ ba. Đối với những người đi vay, việc duy trì lợi suất thường đơn giản hơn và ít tốn thời gian hơn so với việc duy trì lợi nhuận.
Công cụ Tính Trả trước Trực tuyến của Chatham được thiết kế để đưa ra mức phạt trả trước ước tính cho khoản vay được chỉ định. Nó được thiết kế để sử dụng với các khoản nợ có lãi suất cố định, bằng mệnh giá Hoa Kỳ dựa trên giả định chung rằng phí bảo hiểm trả trước bằng mức lớn hơn của khoản phạt tối thiểu hoặc giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán nợ theo lịch trình trong tương lai (sau ngày trả trước) được chiết khấu lợi tức kho bạc, ít hơn số tiền gốc được hoàn trả.
2. Đặc điểm và cách tính phí Duy trì lợi suất:
Tính toán Trả trước chỉ là ước tính – các khoản dự phòng trả trước cho khoản nợ cụ thể không được xem xét trong tính toán. Kết quả không nên được sử dụng như một chỉ báo chính xác về Chi phí duy trì lợi nhuận mà là một hướng dẫn để giúp đưa ra quyết định về việc trả trước có phải là một chiến lược khả thi đối với người đi vay hay không.
Duy trì lợi suất là một loại hình phạt trả trước cho phép các nhà đầu tư đạt được lợi suất tương tự như khi người vay thực hiện tất cả các khoản thanh toán lãi suất theo lịch trình cho đến ngày đáo hạn. Nó quy định rằng người đi vay phải trả chênh lệch lãi suất giữa lãi suất tiền vay và lãi suất thị trường phổ biến trên vốn trả trước trong thời gian còn lại đến khi khoản vay đáo hạn.
Phí duy trì lợi suất được thiết kế để khiến các nhà đầu tư không quan tâm đến việc trả trước (việc thanh toán khoản nợ hoặc khoản vay trả góp trước ngày đến hạn chính thức). Hơn nữa, nó làm cho việc tái cấp vốn trở nên kém hấp dẫn và không kinh tế đối với người đi vay.
Duy trì lợi tức là một loại phí trả trước mà người đi vay trả cho người cho vay, hoặc công ty phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư, để bù đắp cho việc mất lãi do trả trước một khoản vay hoặc việc mua trái phiếu.
Việc duy trì lợi nhuận nhằm giảm thiểu rủi ro trả trước của người cho vay hoặc để ngăn cản người vay thanh toán các khoản nợ của họ trước thời hạn.
Công thức để tính phí duy trì lợi tức là: Lợi tức duy trì = Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán còn lại trên khoản thế chấp x (Lãi suất – Lợi tức kho bạc).
Hiểu duy trì lợi nhuận
Khi một người đi vay nhận được tài chính, bằng cách phát hành trái phiếu hoặc bằng cách vay tiền (ví dụ: thế chấp, khoản vay mua ô tô, khoản vay kinh doanh, v.v.), người cho vay được trả lãi định kỳ như một khoản bù đắp cho việc sử dụng tiền của họ trong một khoảng thời gian. . Lãi suất dự kiến tạo thành tỷ suất sinh lợi cho người cho vay dự tính thu nhập dựa trên tỷ lệ này.
Ví dụ, một nhà đầu tư mua trái phiếu 10 năm với mệnh giá 100.000 đô la và lãi suất coupon hàng năm là 7%, dự định sẽ được ghi có hàng năm là 7% x 100.000 đô la = 7.000 đô la. Tương tự như vậy, một ngân hàng chấp thuận 350.000 đô la với lãi suất cố định sẽ nhận được khoản thanh toán lãi suất hàng tháng cho đến khi người vay hoàn thành các khoản thanh toán thế chấp trong năm tới.
Tuy nhiên, có những tình huống mà người vay trả hết khoản vay sớm hoặc gọi một trái phiếu trước ngày đáo hạn. Mối đe dọa về việc trả lại nợ gốc sớm này được gọi là rủi ro trả trước (trong thuật ngữ tài chính, “thanh toán trước” có nghĩa là việc thanh toán một khoản nợ hoặc khoản vay trả góp trước ngày đến hạn chính thức). Mọi công cụ nợ đều mang nó, và mọi người cho vay đều phải đối mặt với nó, ở một mức độ nào đó. Rủi ro là người cho vay sẽ không nhận được dòng thu nhập lãi trong một khoảng thời gian dài như họ đã tính đến.
Để bồi thường cho người cho vay trong trường hợp người vay trả khoản vay sớm hơn dự kiến, một khoản phí trả trước hoặc phí bảo hiểm, được gọi là duy trì lợi tức, sẽ được tính. Trên thực tế, việc duy trì lợi tức cho phép người cho vay kiếm được lợi tức ban đầu mà không phải chịu bất kỳ tổn thất nào.
Duy trì lợi suất là phổ biến nhất trong ngành thế chấp thương mại. Ví dụ, hãy tưởng tượng một chủ sở hữu tòa nhà vay tiền để mua một bất động sản liền kề. Đó là khoản thế chấp có thời hạn 30 năm, nhưng sau 5 năm, lãi suất đã giảm đáng kể, và chủ sở hữu quyết định tái cấp vốn. Anh ta vay tiền từ một người cho vay khác và trả hết khoản thế chấp cũ của mình. Nếu ngân hàng phát hành khoản thế chấp đó áp dụng phí duy trì lợi tức hoặc phí bảo hiểm, thì ngân hàng sẽ có thể tái đầu tư số tiền đã trả lại cho họ, cộng với số tiền phạt, vào chứng khoán Kho bạc an toàn và nhận được dòng tiền tương tự như họ đã nhận nếu họ đã nhận hết. các khoản thanh toán khoản vay theo lịch trình trong toàn bộ thời gian của khoản vay.
Làm thế nào để tính toán bảo trì năng suất
Công thức tính phí duy trì lợi nhuận là:
Duy trì lợi tức = Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán còn lại cho khoản thế chấp x (Lãi suất – Lợi tức kho bạc)
Hệ số Giá trị Hiện tại trong công thức có thể được tính bằng (1 – (1 + r) -n / 12) / r
trong đó r = Lợi tức kho bạc
n = số tháng
Ví dụ, giả sử một người đi vay có số dư $ 60.000 còn lại cho một khoản vay với lãi suất 5%. Thời hạn còn lại của khoản vay chính xác là 5 năm hoặc 60 tháng. Nếu người đi vay quyết định thanh toán khoản vay khi lợi tức trái phiếu kho bạc kỳ hạn 5 năm giảm xuống 3%, thì việc duy trì lợi suất có thể được tính theo cách này.
Bước 1: PV = [(1 – (1.03) -60/12) /0.03] x 60.000 đô la
PV = 4,58 x 60.000 đô la
PV = $ 274.782,43
Bước 2: Duy trì lợi nhuận = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Duy trì lợi nhuận = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Duy trì lợi nhuận = $ 5,495,65
Người vay sẽ phải trả thêm $ 5,495,65 để trả trước khoản nợ của mình.
Nếu lợi tức trái phiếu kho bạc tăng so với mức ban đầu khi khoản vay được thực hiện, người cho vay có thể kiếm lời bằng cách chấp nhận số tiền trả nợ trước hạn và cho vay với lãi suất cao hơn hoặc đầu tư tiền vào trái phiếu kho bạc có lãi suất cao hơn. Trong trường hợp này, người cho vay không bị mất lợi tức nhưng vẫn sẽ tính phí phạt trả trước trên số dư gốc.
Như vậy, qua phân tích ở trên có thể hiểu Duy trì lợi suất là một loại hình phạt trả trước cho phép các nhà đầu tư đạt được lợi suất tương tự như khi người vay thực hiện tất cả các khoản thanh toán lãi suất theo lịch trình cho đến ngày đáo hạn. Theo đó thì Duy trì lợi suất là phổ biến nhất trong ngành thế chấp thương mại và cách tính duy trì lợi suất phải được thực hiện đúng theo công thức để tính ra được kết quả để áp dụng.
