Nhiều hợp đồng thuê thương mại dành cho chủ sở hữu hoặc ban quản lý doanh nghiệp có các loại thỏa thuận phụ thuộc, không xâm phạm và tuân theo các thỏa thuận trong tài liệu hợp đồng. Những điều này là giữa người thuê nhà cho thuê tòa nhà hoặc đất đai và chủ nhà. Vậy điều khoản không xâm phạm là gì? Đặc điểm Điều khoản không xâm phạm?
Mục lục bài viết
1. Điều khoản không xâm phạm là gì?
Điều khoản không xâm phạm hay còn được gọi là Thỏa thuận không xâm phạm đề cập đến thỏa thuận giữa người thuê nhà và người cho thuê của chủ nhà để đảm bảo người thuê vẫn sở hữu tài sản cho thuê, bất chấp bất kỳ hành động tịch thu nhà nào chống lại chủ nhà.
Ví dụ, một người thuê nhà nghĩ rằng họ sẽ bị đuổi ra khỏi nhà khi chủ nhà của họ bị phá sản có thể nhấn mạnh vào điều khoản không làm phiền để hợp đồng thuê nhà sẽ tiếp tục trong trường hợp bị tịch thu nhà.
Phần không bị xâm phạm đảm bảo với người thuê rằng các quyền của họ đối với cơ sở sẽ được bảo toàn (“không bị quấy rầy”) theo các điều kiện cụ thể trong tầm kiểm soát của họ, ngay cả khi chủ nhà không trả được nợ và người cho vay buộc thôi việc.
2. Đặc điểm của điều khoản không xâm phạm:
Thỏa thuận không xâm phạm cũng có thể đề cập đến một thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, trong đó người bán giữ quyền khai thác khoáng sản, trong đó quy định rằng việc thăm dò khoáng sản sẽ không cản trở sự phát triển bề mặt.
Bởi vì việc phụ thuộc vào hợp đồng cho thuê để thế chấp có thể dẫn đến hậu quả tai hại cho người thuê là chấm dứt hợp đồng nếu thế chấp bị tịch thu, bản thân việc phụ thuộc vào hợp đồng cho thuê thường là không thể chấp nhận được đối với người thuê. Phần không xâm phạm của SNDA giải quyết vấn đề này. Để tránh tình trạng hợp đồng thuê bị đe dọa tồn tại, trong SNDA, người cho vay đồng ý rằng nếu họ tịch thu tài sản hoặc nếu tài sản được chuyển nhượng bằng một chứng thư thay cho việc tịch thu tài sản, thì hợp đồng cho thuê sẽ tiếp tục.
Thông thường, quyền không làm phiền theo SNDA được đặt trước trên cơ sở người thuê không mặc định trong hợp đồng thuê.
Người cho vay thường muốn một số hoặc tất cả các hợp đồng thuê liên quan đến tài sản được tiếp tục sau khi bán hoặc chuyển nhượng thay cho việc tịch thu tài sản, ngay cả khi không có thỏa thuận không gây xáo trộn.
Điều khoản không xâm phạm bảo vệ hợp đồng thuê của người thuê nhà, từ đó giúp họ khỏi bị tịch thu nhà khỏi bị tịch thu nhà.
3. Sử dụng điều khoản không xâm phạm:
Như ở phần giới thiệu chúng tôi đã đề cập các hợp đồng thuê thương mại có các loại thỏa thuận phụ, không xâm phạm và tuân theo các thỏa thuận trong tài liệu hợp đồng, tức ba loại điều khoản này luôn đi cùng với nhau, tạo thành một hệ thống nhất. Một trong những tài liệu kết thúc trong giao dịch tài trợ bất động sản liên quan đến tài sản cho thuê là thỏa thuận phụ thuộc, không gây xáo trộn và trang bị (SNDA). SNDA có một số mục đích. Chúng phục vụ để kết nối người cho vay với người thuê và chúng cũng cung cấp các mục đích sử dụng khác.
3.1. Về điều khoản phụ:
Phần điều khoản phụ của SNDA có tác động trực tiếp đến người thuê khi họ đồng ý theo chữ ký của họ để cho phép lợi ích của họ đối với tài sản thuê trở thành thứ yếu so với bất kỳ lợi ích nào của bên cho vay tài chính bên thứ ba. Chủ nhà quan tâm đến bất động sản thường tìm kiếm bất kỳ sự đảm bảo tài chính nào cho một tòa nhà thương mại hoặc đất đai thông qua hợp đồng thuê với người thuê. Hầu hết các cơ quan cho vay liên quan đến các giao dịch này yêu cầu những người thuê là một phần của hợp đồng cho thuê và đã ký điều khoản phụ phải trở thành thứ cấp hoặc cơ sở liên quan đến quyền lợi nắm giữ cho thuê với quyền lợi thế chấp mà người cho vay đã đưa vào tài sản.
Bên cho vay bên thứ ba có quyền lựa chọn chấm dứt bất kỳ hợp đồng thuê nào nếu tài sản thương mại bị tịch thu thông qua một điều khoản phụ trong hợp đồng. Sau đó, câu hỏi trở thành lý do tại sao điều này lại có lợi, và người thuê có thể xem xét không đồng ý với điều này. Thật không may, hầu hết các chủ thuê của một tòa nhà thương mại hoặc đất đai không có lựa chọn nào khác trong vấn đề này. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi trong việc nắm giữ hợp đồng thuê, người thuê phải đảm bảo rằng tài liệu SNDA có điều khoản không gây xáo trộn. Điều này có thể có nghĩa là một luật sư được sử dụng để bảo vệ lợi ích của họ và đảm bảo tài liệu được thay đổi một chút hoặc có một số điều khoản nhất định trước khi ký.
3.2. Về điều khoản không xâm phạm:
Điều khoản phụ thuộc thường không phải là tùy chọn, nhưng để bảo vệ lợi ích của họ, điều khoản không xâm phạm nên được đưa vào SNDA. Điều này sẽ cung cấp cho người thuê quyền ở trên đất hoặc trong tòa nhà đang thuê với điều kiện người đó không bị vỡ nợ. Điều này có thể xảy ra trong hầu hết các trường hợp ngay cả khi tài sản được đề cập đến đã được bán, tịch thu hoặc một mối lo ngại tương tự phát sinh.
Điều khoản này bảo vệ người thuê và các quyền của anh ta đối với mặt bằng ngay cả khi chủ nhà không thể giữ các khoản thanh toán thế chấp thỏa mãn với cơ quan cho vay. Điều này có tầm quan trọng lớn đối với người thuê thương mại có hoạt động kinh doanh bắt nguồn từ vị trí. Việc có điều khoản này trong hợp đồng phụ thuộc vào việc người thuê có khả năng thuyết phục chủ nhà tốt như thế nào, hoặc luật sư đã được thuê có thể đưa ra những lý lẽ thuyết phục
3.3. Về điều khoản bổ sung:
Điều khoản bổ sung trong hợp đồng là điều người thuê thừa nhận rằng chủ sở hữu mới của bất động sản, thông qua việc mua hoặc mua lại, là chủ nhà mới mà họ sẽ giao dịch trong tương lai. Điều này nhằm đảm bảo trong và SNDA có điều khoản tôn vinh chủ sở hữu mới của bất động sản, người có thể đã lấy được tòa nhà hoặc đất thông qua việc tịch thu, bán hoặc các phương tiện khác.
Điều này có nghĩa là nếu chủ sở hữu trước đó không thể trả tiền thế chấp, tổ chức cho vay bắt đầu tịch thu tài sản, bán đấu giá tài sản và bán nó cho một cá nhân mới, hoặc có một cuộc mua bán vì chủ nhà trước đó không thể giữ nó. Điều khoản này chuyển tất cả quyền lợi từ chủ nhà khác sang chủ mới nên phần còn lại của hợp đồng thuê được giữ nguyên bất kể người đó trở thành chủ sở hữu mới bằng cách nào.
Ba điều khoản này trong SNDA thường và nói chung là không đối chiếu trong hầu hết các trường hợp. Nhiều SNDA có các điều khoản khác mang lại những lợi ích nhất định cho người cho vay. Nhiều người trong số này có thể gây phản đối cho người thuê.
Mối quan hệ giữa người thuê nhà thương mại và chủ nhà thường đơn giản, không có nhiều xung đột gây ra vấn đề, nhưng điều này thường chỉ do một số điều khoản trong hợp đồng quy định các điều kiện phải tuân theo. Đối với chủ nhà, điều này có nghĩa là anh ta hoặc cô ta đang hưởng lợi từ hiệp hội, nhưng người thuê nhà cũng có thể tiếp tục công việc kinh doanh của mình mà không bị gián đoạn. Khi tòa nhà không còn chịu sự giám sát của chủ nhà theo hợp đồng, điều này có thể trở thành vấn đề trừ khi có một số quy định nhất định cho những vấn đề này. Điều quan trọng là luật sư hỗ trợ soạn thảo, sửa đổi hoặc lưu giữ các hồ sơ, điều khoản và điều kiện này để giúp người thuê. Người đại diện hợp pháp đấu tranh cho quyền lợi của khách hàng của mình.
Người cho vay có quyền cầm giữ tài sản bất động sản theo hợp đồng thuê hiện tại muốn SNDA để các tài liệu cho vay của họ sẽ kiểm soát, đối với hợp đồng cho thuê và họ muốn được hưởng lợi từ các điều khoản bổ sung được mô tả ở trên ngay lập tức và nếu nó trở thành chủ sở hữu của tài sản.
Người thuê ký hợp đồng thuê khi tài sản đã có thế chấp hoặc chứng thư tín chấp, hoặc nếu hợp đồng thuê có điều khoản cấp dưới, muốn được đảm bảo rằng nếu chủ nhà (người đi vay) không trả được nợ thì người thuê vẫn có thể ở lại. sở hữu tài sản theo hợp đồng thuê của nó.
Chủ nhà (người đi vay tiền) không quan tâm đến các điều khoản của SNDA. Các điều khoản quan trọng nhất của SNDA sẽ có hiệu lực khi người vay không trả được nợ và mất quyền lợi đối với tài sản. Lợi ích chính của người đi vay là quá trình lấy SNDA không tốn kém và sẽ không trì hoãn việc đóng khoản vay.
