Điều khoản giải phóng, còn được gọi là điều khoản mua lại là một điều khoản hợp đồng cho phép giải phóng toàn bộ hoặc một phần tài sản thông qua một tỷ lệ hoặc toàn bộ số tiền thế chấp được thanh toán. Điều khoản này thường được thấy trong các khoản thế chấp chung.
Mục lục bài viết
1. Điều khoản giải phóng trong vay thế chấp là gì?
Định nghĩa: Điều khoản giải phóng là một điều khoản trong hợp đồng (thường là trong một thế chấp chung) cho phép giải phóng toàn bộ hoặc một phần tài sản khỏi yêu cầu bồi thường thông qua một tỷ lệ hoặc toàn bộ số tiền thế chấp được thanh toán.
Hay nói cách khác thì điều khoản giải phóng là một loại điều khoản được bao gồm trong nhiều loại hợp đồng và thỏa thuận và làm cho một bên có thể từ bỏ mọi yêu cầu đối với tài sản được cầm cố. Việc sử dụng loại điều khoản này phổ biến nhất trong các hợp đồng thế chấp và giúp người cho vay có thể từ bỏ một phần yêu cầu đối với bất động sản được giữ làm vật bảo đảm, khi số dư còn lại của khoản thế chấp giảm xuống dưới một mức nhất định. Cách tiếp cận này có thể hữu ích cho người đi vay, trong đó một khi phần tài sản đó không còn được cầm cố làm tài sản thế chấp, họ có thể tự do bán phần tài sản đó mà không cần xin phép người cho vay.
Vậy điều đó có ý nghĩa gì? Đó chính là việc những cá nhân không biết thế chấp chung là các khoản thế chấp bao gồm hai hoặc nhiều mảnh bất động sản. Thế chấp hàng loạt được thiết kế để cho phép các nhà đầu tư, nhà xây dựng và nhà phát triển thế chấp hiệu quả hơn. Trong một khoản thế chấp chung, các nhà đầu tư đặt nhiều tài sản trong một khoản vay duy nhất, điều này hiệu quả hơn nhiều so với việc thế chấp nhiều tài sản riêng lẻ.
Ví dụ về điều khoản giải phóng: Hãy tưởng tượng có một hợp đồng thế chấp cho một phân khu. Nhà đầu tư này có mười tài sản trong hợp đồng thế chấp của mình. Bởi vì khoản thế chấp chăn của anh ta có điều khoản giải phóng, anh ta trả hết hai trong số mười bất động sản và hiện sở hữu hoàn toàn hai trong số đó.
2. Đặc điểm của điều khoản giải phóng trong vay thế chấp:
Từ định nghĩa điều khoản giải phóng thì có thể thấy trong dự án xây dựng này, điều khoản giải phóng là một điều khoản trong hợp đồng cho vay phát triển cho phép bên vay giải phóng một phần của các lô đã phát triển khỏi bị bên cho vay giữ như một biện pháp bảo đảm. Điều này có nghĩa là tại thời điểm kết thúc khoản vay, sự phát triển có thể được thế chấp hoàn toàn bằng khoản vay.
Và số lượng và giá trị của tài sản đảm bảo giảm dần theo thời gian, có khả năng đạt mức tối thiểu cho đến khi kết thúc công trình xây dựng. Việc phát hành chứng khoán làm tăng rủi ro mà người cho vay phải chịu. Nó cũng ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận của họ do chi phí cơ hội từ doanh thu lãi mà đáng lẽ phải thu được nếu hợp đồng vay không thay đổi. Vì những lý do này, người cho vay thường có thể rất miễn cưỡng cho phép đưa các điều khoản giải phóng vào hợp đồng cho vay của họ. Nếu không, họ sẽ ngăn cản người vay kích hoạt các điều khoản giải phóng với mức phí phạt quá cao. Do cấu trúc và cơ chế tạo nên các loại cho vay này, các điều khoản giải phóng thường chỉ được áp dụng trong các dự án tài trợ xây dựng lớn.
Điều khoản giải phóng cho phép các nhà đầu tư thanh toán một phần cụ thể của khoản thế chấp chung của họ để giải phóng hoàn toàn cho yêu cầu của người cho vay. Nói cách khác, nhà đầu tư có thể thanh toán từng tài sản thế chấp chung của họ thay vì chỉ có thể trả một lần.
Mục đích của điều khoản giải phóng hay hiểu cách khác đó chính là điều khoản giải phóng này có lợi cho ai? : Mục đích của điều khoản giải phóng là để hạn chế các giả định rủi ro thay mặt cho các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, những biện pháp bảo vệ này thường mở rộng cho một bên chứ không phải bên kia.
Một trong những cách dễ nhất để hiểu điều khoản giải phóng hoạt động như thế nào trong hợp đồng thế chấp là xem xét một nhà phát triển sử dụng khoản thế chấp để mua một lượng lớn diện tích để phát triển. Trong quá trình thế chấp, nhà phát triển quyết định rằng bán bớt một vài lô đất trong diện tích đó sẽ là một ý tưởng hay. Bằng cách tiếp cận với bên cho vay, có thể xác định được bao nhiêu phần nghĩa vụ thế chấp còn nợ hiện tại phải được giải quyết để bên cho vay giải phóng mọi khiếu nại đối với những thửa đất đó. Sau khi người vay chuyển khoản thanh toán cần thiết cho người cho vay và nó được áp dụng cho số dư của khoản thế chấp, người cho vay sẽ đưa ra bất kỳ khiếu nại nào đối với các lô đất cụ thể đó và nhà phát triển có thể tiếp tục bán.
Các điều khoản nêu trong điều khoản giải phóng có thể đề cập đến một tỷ lệ phần trăm cụ thể của khoản nợ phải được giải quyết trước khi giải phóng sớm một phần tài sản thế chấp sẽ được cấp bởi người cho vay. Vào những thời điểm khác, điều khoản có thể cung cấp cơ sở để thương lượng việc giải phóng một phần đó. Thông thường, các quy định của chính phủ liên quan đến việc mua và bán tài sản, cũng như các chính sách và thủ tục của bên cho vay, sẽ xác định cấu trúc chính xác của điều khoản giải phóng và những điều kiện nào phải đáp ứng để việc giải phóng đó xảy ra.
3. Điều khoản giải phóng một phần trong thế chấp:
Giải phóng một phần (hoặc thỏa mãn) thế chấp là một điều khoản được bao gồm trong tài liệu thế chấp cho phép người vay loại trừ một số tài sản thế chấp khỏi hợp đồng thế chấp. Không phải tất cả các hợp đồng vay tín chấp đều bao gồm điều khoản này.
Việc giải chấp một phần thế chấp có thể diễn ra khi khoản vay thế chấp đã thỏa mãn một phần. Tài liệu bao gồm mô tả về một phần bất động sản được giải chấp từ khoản vay thế chấp
Chủ sở hữu bất động sản có thể liên hệ với người cho vay của họ để thiết lập lịch trình phát hành. Lịch trình cho biết những phần nào của khoản vay phải được thanh toán để một số phần của tài sản được giải chấp. Mỗi đơn xin giải chấp một phần thế chấp đều mang theo một số khoản phí nhất định, khoản phí này có thể không được hoàn lại nếu yêu cầu bị từ chối. Các khoản phí do người vay trả.
Sau đây là một ví dụ về điều khoản giải phóng một phần:
Các lô đã hoàn thiện hoặc các căn nhà riêng lẻ có thể được bán và phát hành trên cơ sở cá nhân dựa trên việc thanh toán phí giải phóng một phần tương đương với 1,5% số tiền trả trước và khoản thanh toán gốc cao hơn 87% giá bán hoặc 125% giá trị của khoản vay được chỉ định cho từng đơn vị, ngôi nhà, lô đất hoặc lô đất.
Người vay cần phải trả bao nhiêu để được giải tỏa căn hộ hoặc tài sản? Đầu tiên, người cho vay sẽ chỉ định giá trị khoản vay cho tất cả các đơn vị, ngôi nhà và tài sản.
Đơn vị A: $ 42,000
Đơn vị B: $ 26,000
Đơn vị C: $ 84,000
Giả sử chủ sở hữu phát hiện ra người mua căn hộ A và sẵn sàng trả 63.000 đô la. Người cho vay đã định giá khoản vay cho đơn vị A với số tiền là 42.000 đô la. Nếu người cho vay có quy định giải phóng 125%, điều này có nghĩa là người đi vay phải trả khoản vay 125% trong số 42.000 đô la, hoặc 52.500 đô la. Các bên cho vay khác nhau cũng sẽ có các phương thức giải chấp từng phần khác nhau.
Ví dụ, một người cho vay chỉ có thể có 115% ủy quyền giải phóng một phần. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu căn hộ A sẽ phải trả khoản vay 115% trong số 42.000 đô la hoặc 48.300 đô la nếu anh ta hoặc cô ta muốn bán tài sản.
Tại sao những người cho vay thương mại lại yêu cầu một công thức như vậy? Bạn cũng có thể hỏi tại sao không chỉ đơn giản là chia tỷ lệ khoản vay giữa các đơn vị khác nhau và giải phóng từng đơn vị cho khoản hoàn trả tương ứng với giá trị khoản vay được gắn với một đơn vị (ví dụ: đơn vị A cho khoản giảm xuống là 42.000 đô la)?
Câu trả lời là thẩm định viên ấn định giá trị khoản vay cho tất cả các đơn vị không được thị trường nhìn nhận tốt. Các Căn D và E không có tầm nhìn ra đại dương, còn Các Căn F và G nằm cạnh một bãi rác.
Nếu không có hệ thống phát hành một phần hợp đồng, các Đơn vị A, B và C có thể được bán với giá 200.000 đô la và sẽ được giải chấp nhanh chóng.
Điều này có thể để lại cho người cho vay 200.000 đô la trong số dư nợ còn lại bao gồm tất cả bốn đơn vị có giá trị 140.000 đô la với nhau. Các phương pháp giải chấp từng phần cho phép người cho vay kiếm lợi nhuận mỗi khi bán được thiết bị. Ngoài ra, khoản vay tổng hợp được trả xuống một cách không cân xứng mỗi khi một căn hộ được bán, điều này khiến người cho vay có thêm sự an toàn.
