Địa ốc là gì? Tìm hiểu về ngành kinh doanh địa ốc?

1. Địa ốc là gì? 

– Địa ốc/ bất động sản  là đất cùng với bất kỳ công trình cải tạo lâu dài nào gắn liền với đất, dù là đất tự nhiên hay nhân tạo – bao gồm nước, cây cối, khoáng chất, tòa nhà, nhà cửa, hàng rào và cầu. Bất động sản là một dạng của bất động sản . Nó khác với tài sản cá nhân, là những thứ không gắn liền vĩnh viễn với đất đai, chẳng hạn như xe cộ, tàu thuyền, đồ trang sức, đồ đạc và thiết bị nông nghiệp.

– Có năm loại bất động sản chính: nhà ở, thương mại, công nghiệp, đất thô và đặc dụng. Bạn có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản bằng cách mua nhà, bất động sản cho thuê hoặc bất động sản khác, hoặc gián tiếp thông qua ủy thác đầu tư bất động sản (REIT).

– Mọi người thường sử dụng các thuật ngữ địa ốc, đất đai , bất động sản và tài sản bất động sản thay thế cho nhau, nhưng có một số khác biệt nhỏ.

+ Đất đề cập đến bề mặt trái đất từ ​​tâm trái đất và hướng lên vùng trời ở trên, bao gồm cây cối, khoáng chất và nước.

+ Bất động sản là đất, cộng với bất kỳ phần bổ sung vĩnh viễn nào do con người tạo ra, chẳng hạn như nhà ở và các công trình kiến ​​trúc khác.

+ Bất động sản – một trong hai cách phân loại chính của tài sản – là các quyền lợi, lợi ích và quyền vốn có trong quyền sở hữu bất động sản.

– Đất đai cũng có một số đặc điểm kinh tế khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của nó như một khoản đầu tư:

+ Sự khan hiếm : Mặc dù đất không được coi là hiếm, nhưng tổng nguồn cung là cố định.

+ Cải tiến : Bất kỳ sự bổ sung hoặc thay đổi nào đối với đất đai hoặc tòa nhà ảnh hưởng đến giá trị của tài sản được gọi là cải tiến. Những cải tiến mang tính chất riêng tư (chẳng hạn như nhà cửa và hàng rào) được gọi là cải tạo trên đất. Những cải tiến có tính chất công cộng (ví dụ như vỉa hè và hệ thống cống rãnh) được gọi là cải tạo đất .

+ Tính thường xuyên của đầu tư : Khi đất được cải tạo, tổng vốn và lao động được sử dụng để xây dựng việc cải tạo này thể hiện một khoản đầu tư cố định khá lớn. Mặc dù một tòa nhà có thể bị san bằng, các cải tiến như hệ thống thoát nước, điện, nước và cống có xu hướng lâu dài vì chúng không thể được dỡ bỏ (hoặc thay thế) về mặt kinh tế.

+ Vị trí hoặc khu vực tùy chọn : Vị trí đề cập đến sự lựa chọn và thị hiếu của mọi người về một khu vực nhất định, dựa trên các yếu tố như sự thuận tiện, danh tiếng và lịch sử. Vị trí là một trong những đặc điểm kinh tế quan trọng nhất của đất đai (như vậy mới có câu “vị trí, vị trí, vị trí!”).

– Các loại bất động sản: Có năm loại bất động sản chính:

+ Bất động sản nhà ở : Bất kỳ tài sản nào được sử dụng cho mục đích ở. Ví dụ bao gồm nhà cho một gia đình, căn hộ chung cư, hợp tác xã, căn hộ song lập, nhà liên kế và nhà ở cho nhiều gia đình với ít hơn năm đơn vị riêng lẻ.

+ Bất động sản thương mại : Bất kỳ tài sản nào được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh, chẳng hạn như khu chung cư, trạm xăng, cửa hàng tạp hóa, bệnh viện, khách sạn, văn phòng, bãi đậu xe, nhà hàng, trung tâm mua sắm, cửa hàng và rạp hát.

+ Bất động sản công nghiệp : Bất kỳ tài sản nào được sử dụng để chế tạo, sản xuất, phân phối, lưu trữ và nghiên cứu phát triển. Ví dụ bao gồm nhà máy, nhà máy điện và nhà kho.

+ Đất đai : Bao gồm bất động sản chưa phát triển, đất trống và đất nông nghiệp (trang trại, vườn cây ăn quả, trại chăn nuôi và đất trồng rừng).

+ Mục đích đặc biệt : Tài sản được sử dụng bởi công chúng, chẳng hạn như nghĩa trang, tòa nhà chính phủ, thư viện, công viên, nơi thờ tự và trường học.

3. Cách thức hoạt động của ngành kinh doanh địa ốc: 

+ Bất chấp quy mô và sự phức tạp của thị trường bất động sản, nhiều người có xu hướng nghĩ rằng ngành này chỉ bao gồm các nhà môi giới và nhân viên bán hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, hàng triệu người kiếm sống nhờ bất động sản, không chỉ trong bán hàng mà còn trong thẩm định, quản lý tài sản, tài chính, xây dựng, phát triển, tư vấn, giáo dục và một số lĩnh vực khác.

+ Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp –  bao gồm kế toán, kiến ​​trúc sư, ngân hàng, công ty bảo hiểm quyền sở hữu, nhà khảo sát và luật sư – cũng phụ thuộc vào ngành bất động sản.

+ Bất động sản là động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế ở Hoa Kỳ Trên thực tế, nhà ở bắt đầu – số lượng dự án xây dựng khu dân cư mới trong bất kỳ tháng nào –  do Cục điều tra dân số Hoa Kỳ công bố là một chỉ số kinh tế quan trọng. Báo cáo bao gồm dữ liệu về giấy phép xây dựng, số lần bắt đầu xây dựng nhà ở và số liệu hoàn thiện nhà ở, được chia thành ba loại khác nhau: Nhà cho một gia đình, nhà có 2-4 căn, các tòa nhà nhiều gia đình có năm căn trở lên, chẳng hạn như khu chung cư.

– Các nhà đầu tư và nhà phân tích theo dõi sát sao các đợt khởi công nhà ở vì những con số có thể cung cấp cảm giác chung về hướng kinh tế. Hơn nữa, các loại hình nhà ở mới bắt đầu có thể cung cấp manh mối về cách nền kinh tế đang phát triển.

– Cách đầu tư vào bất động sản: Có một số cách để đầu tư vào bất động sản. Một số cách phổ biến nhất để đầu tư trực tiếp bao gồm: Quyền sở hữu nhà đất, tài sản cho thuê, lật nhà

– Nếu bạn mua bất động sản vật chất (ví dụ, bất động sản cho thuê, nhà lật), bạn có thể kiếm tiền theo hai cách khác nhau: Doanh thu từ việc cho thuê hoặc cho thuê, và đánh giá cao giá trị của bất động sản đó. Không giống như các khoản đầu tư khác, bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể bởi vị trí của nó. Các yếu tố như tỷ lệ việc làm, nền kinh tế địa phương, tỷ lệ tội phạm, phương tiện giao thông, chất lượng trường học, dịch vụ thành phố và thuế tài sản có thể khiến giá bất động sản tăng hoặc giảm.

4. Ưu điểm và nhược điểm của ngành kinh doanh địa ốc:

– Bạn cũng có thể đầu tư gián tiếp vào bất động sản. Một trong những cách phổ biến nhất để làm như vậy là thông qua quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) —một công ty nắm giữ danh mục bất động sản tạo ra thu nhập. Có một số loại REIT rộng rãi, bao gồm REIT cổ phần, thế chấp và REIT kết hợp. REIT được phân loại sâu hơn dựa trên cách thức mua và bán cổ phiếu của họ:

+ REIT được giao dịch công khai

+ REITs không giao dịch công khai

+ REIT riêng tư

– Cách phổ biến nhất để đầu tư vào REIT là mua cổ phiếu được giao dịch công khai trên một sàn giao dịch. Vì cổ phiếu giao dịch giống như bất kỳ chứng khoán nào khác được giao dịch trên sàn giao dịch (ví dụ như cổ phiếu), nên REITs rất thanh khoản và minh bạch.

– Giống như nhiều cổ phiếu khác, bạn kiếm được thu nhập từ REITs thông qua việc trả cổ tức và đánh giá cao cổ phiếu. Ngoài REIT riêng lẻ, bạn cũng có thể đầu tư vào quỹ tương hỗ bất động sản và quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF).

5. Tìm hiểu về chứng khoán thế chấp: 

+ Một lựa chọn khác để đầu tư vào bất động sản là thông qua chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp (MBS). Những người này đã nhận được rất nhiều báo chí xấu do vai trò của họ trong cuộc khủng hoảng thế chấp gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2007-08. Tuy nhiên, MBS vẫn đang tồn tại và giao dịch.

+ Cách dễ tiếp cận nhất để nhà đầu tư bình thường mua các sản phẩm này là thông qua ETF. Giống như tất cả các khoản đầu tư, các sản phẩm này có một mức độ rủi ro. Tuy nhiên, họ cũng có thể cung cấp đa dạng hóa danh mục đầu tư. Các nhà đầu tư phải điều tra các khoản nắm giữ để đảm bảo các quỹ chuyên về chứng khoán được thế chấp ở cấp độ đầu tư, chứ không phải loại dưới chuẩn đã được hình dung trong cuộc khủng hoảng.

– Ví dụ về MBS: Hai quỹ ETF phổ biến cung cấp cho các nhà đầu tư bình thường quyền truy cập vào MBS bao gồm:

+ Vanguard Mortgage Backed Securities ETF ( VMBS ): ETF này theo dõi Chỉ số điều chỉnh thả nổi MBS của Bloomberg US, được tạo thành từ MBS do cơ quan liên bang hậu thuẫn có tổng vốn tối thiểu là 1 tỷ đô la và thời gian đáo hạn tối thiểu là một năm.

+ IShares MBS ETF  ( MBB ): ETF này tập trung vào chứng khoán thế chấp lãi suất cố định và theo dõi Chỉ số Bloomberg US MBS. Các khoản nắm giữ của nó bao gồm trái phiếu được phát hành hoặc bảo lãnh bởi các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ như Fannie Mae và Freddie Mac, vì vậy chúng được xếp hạng AAA.