Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì? Đăc điểm

1. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là gì?

1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Trên cơ sở quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Còn dự án đầu tư được hiểu là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thế, trong khoảng thời gian xác định”.

Trong ngôn ngữ thông thường, thuật ngữ “chuyển nhượng” về cơ bản được hiểu là chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Trong từ điển tiếng Việt thông dụng không có giải nghĩa cụ thể riêng cho thuật ngữ “chuyển nhượng”, tuy nhiên lai có sự giải thích với một từ đồng nghĩa khác là “chuyển giao”, cụ thế: “Chuyển giao: Giao, bàn giao lại cho người khác”.

Theo từ điển Black’sLaw: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyên hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi”.

Từ đây, có thể rút ra một khái niệm cơ bản như sau: “Chuyển nhượng dự án, đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án của mình cho chủ đầu tư khác; khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi ich hợp pháp của nhà đầu tư bạn đầu gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ được chuyển sang cho nhà đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật”.

1.2. Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản có nhiều ý nghĩa cho sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giải quyết được tình trạng ứ đong dự án, từ đó thúc đẩy nền kinh tế khác phát triển:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Khi chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gặp khó khăn quyết định chuyển nhượng dự án sẽ giảm thiều những rủi ro gặp phải, dự án được hoàn thành kịp tiến độ giao cho khách hàng và không bị ứ đọng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển.

Thứ hai, chuyển nhượng dự án thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mật thiết với các ngành kinh tế khác. Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng. Kinh doanh bất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các du án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh hoạt… Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển.

Thứ ba, chuyển nhượng dự án hạn chế được các dự án treo Hiện nay, các dự án treo đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây dựng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn không hoàn thành. Hàng loạt các dự án lớn được giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang. Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án cụ thể và hoàn thiện thì những dự án treo như thế này sẽ còn tiếp tục diễn ra và gia tăng hơn nữa. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn về nguồn tài chính nên rất cần được chuyển nhượng dự án, những chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực kinh doanh và khả năng về tài chính tốt hơn sẽ hoàn thành dự án theo kịp tiến độ, hạn chế được những dạ án treo diễn ra.

Thứ tư, chuyển nhượng dự án làm “sống lại” những dự án đang gặp khó khăn Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhiều dự án đã được “sống lại”, nhờ các chủ đầu tư mới có tiềm lực kinh tế và có kinh nghiệm trong lĩnh vuc đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục hoàn thành các công trình, dự án để bàn giao cho khách hàng đúng với tiến độ. Đây chính là một ý nghĩa mà chuyển nhượng dự án đã mang lại.

2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

Ngoài những đặc điểm của những dự án đầu tư và hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, việc chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn mang những đặc trưng riêng như sau:

Thứ nhất, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động chịu sự điều chinh chặt chẽ của pháp luật. Điều này được lý giải bởi tầm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế – xã hội của hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản nói riêng. Sự ảnh hưởng sâu rộng, đa ngành khiến cho Nhà nước không thể buông lỏng công tác quản lý. Những chủ thể muốn tham gia thị trường này cũng như những tài sản đua vào kinh doanh trong thị trường này bắt buộc phải đáp ứng những điều kiện nhất định trên cơ cơ sở quy định của pháp luật.

Thứ hai, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường diễn ra lâu dài với quy mô lớn. Bởi vì hoạt động đầu tư dự án kinh doanh bất động sản luôn là những bản kế hoạch lớn và dài hạn, dòi hỏi nguồn vốn cao với sự hợp tác nhiều bên, đồng thời phải phân tích một lượng lớn dữ liệu bao gồm pháp lý và thị trường, để dự đoán và kịp thời nắm bắt xu thế cũng như biến dộng trong môi trường kinh doanh. Bên cạnh đó, với tính chất quan trọng của hoạt động chuyên nhượng nên phải chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ của Nhà nước thông qua các trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyến nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mang tính chất đồng bộ. Thực tế một dự án kinh doanh bất động sản thường bao gồm nhiều phần việc và công đoạn khác’ nhau có sự liên kết nhất định được thể hiện trên bản kế hoạch xây dựng dự án. Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải được thực hiện một cách đồng bộ đối với các phần việc đã hoàn thành và chưa hoàn thành, nhằm giúp cho chủ đầu tư mới có thể kịp thời đưa ra kế hoạch phát triển phù hợp, đồng thời bắt kịp tiến độ thi công, tránh những trường hợp chuyển nhượng một cách tự do, khiến cho những hạng mục thuộc dự án bị biến động về tiến độ và phạm vi thi công, tạo nên sự mất cân đối trong việc phân bổ nguồn lực cũng như khó khăn trong công tác quản lý.

Thứ tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính chất phức tạp và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều bên. Thực tế, để thực hiện được một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì cần phải thực hiện rất nhiều công đoạn với một lượng hồ sơ từ pháp lý đến nghiệp vụ rất lớn. Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ theo những trình tự thủ tục riêng rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Do vậy, có thể khẳng định để hoàn thành việc chuyển nhượng này thường tốn khá nhiều công sức do tính phức tạp của nó.

Bên cạnh đó, trên cơ sở đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn rất lớn và ảnh hưởng đến lợi ích nhiều chủ thể, thì đặc điểm của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có sự tương đông, bởi vì việc chuyển nhượng kéo theo quá trình xử lý nguồn vốn và chuyển giao quyền cũng như nghĩa vụ của các bên, trong đó có sự kế thừa những nghĩa vụ cũ đối với các bên liên quan như ngân hàng, đôi tác cũ, doanh nghiệp kinh doanh nguyên vật liệu và khách hàng cũ.

Thứ năm, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây dường như là một hệ quả tất yếu, bởi vì yếu tố nền tảng của một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là phải sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, từ đó mới có thể phác thảo bản đồ quy hoạch và kế hoạch thi, công xây dựng. Hầu hết các hạng mục dự án đều phải gắn liền với quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đi kèm với yếu tố chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.