Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở là gì? Cách thứ hoạt động

1. Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở là gì?

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp trong tiếng Anh là “Mortgage-Backed Security viết tắt là MBS”.

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là một khoản đầu tư tương tự như trái phiếu được phát hành dựa trên cơ sở một hoặc một nhóm các khoản thế chấp. Các nhà đầu tư vào MBS nhận thanh toán định kì tương tự như trái phiếu coupon. MBS là một loại chứng khoán bảo đảm bằng tài sản. Rõ ràng rằng trong cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ở Mỹ 2007 – 2008, một chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp chỉ được nghe đến như là khoản thế chấp hỗ trợ. Một MBS cũng có thể được gọi là một khoản bảo đảm liên quan đến chứng khoán hoặc sang tay thế chấp.

2. Cách thứ hoạt động của chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở:

Về thực tế ta thấy, một chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp biến ngân hàng thành một trung gian tài chính giữa người mua và nhà đầu tư. Một ngân hàng có thể ban hành các khoản thế chấp cho khách hàng và sau đó bán chúng lại với giá chiết khấu để đưa vào khoản MBS. Ngân hàng ghi nhận nghiệp vụ này vào tài khoản có trên bảng cân đối kế toán và ngân hàng sẽ không sao kể cả khi người mua bị phá sản hay trắng tay.

Các nhà đầu tư mua một chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp chủ yếu là để cho vay đối với những người mua nhà. Một MBS có thể được mua bán thông qua một nhà môi giới. Mức đầu tư tối thiểu là khác nhau giữa các tổ chức phát hành.Để được buôn bán trên thị trường hiện nay, MBS phải được phát hành bởi một doanh nghiệp được chính phủ tài trợ hoặc một công ty tài chính tư nhân. Các khoản thế chấp phải có nguồn gốc từ một tổ chức tài chính được cấp phép và thành lập theo qui định. Và MBS phải nhận được sự công nhận một trong hai xếp hạng hàng đầu bởi cơ quan xếp hạng tín dụng.

Vd: công ty X kinh doanh địa ốc có 1 toà văn phòng cho thuê trị giá 90 triệu USD. Để thực hiện một dự án xây chung cư khác, công ty này đang cần vay thêm 60 triệu USD. Sau khi đánh giá các phương án, họ quyết định tìm đến ngân hàng X, thế chấp toà văn phòng trên để vay 60 triệu USD trong 5 năm, thanh toán tiền gốc và tiền lãi hàng tháng  với lãi suất 1%. Tuy nhiên, tình hình tài chính ngân hàng hiện đang “mấp mé” hạn mức tín dụng cho phép nên không thể cho vay thêm, nhưng ngân hàng cũng không muốn mất khách hàng này. Ngân hàng quyết định phát hành 60.000 trái phiếu được đảm bảo bằng khoản thế chấp của công ty X, với kì hạn 5 năm, ra thị trường. Thay vì được thanh toán tiền gốc và lãi như thông thường, người nắm giữ những trái phiếu này sẽ được hưởng số tiền mà công ty X thanh toán cho ngân hàng tuỳ theo số trái phiếu mà anh ta có. Giả dụ, một quĩ đầu tư mua 6000(10%) trái phiếu, thì mỗi tháng họ sẽ được hưởng: 10% x [(60.000.000/5/12) + 1%x (số tiền còn nợ)].

Theo thời gian, khi số tiền gốc được hoàn trả dần thì cả tiền lãi và giá trị của trái phiếu này cũng giảm tương ứng. Ngược lại với các trái phiếu thông thường, khi đáo hạn mới được thanh toán tiền gốc, thì trái phiếu loại này khi đáo hạn có giá trị bằng 0. Người nắm giữ chứng khoán loại này gần như không gặp phải rủi ro gì vì đã có khoản thế chấp làm vật đảm bảo, tuy nhiên nói như vậy cũng không có nghĩa là nó hoàn toàn không có rủi ro nào. Theo luật một số nước (ví dụ như Mỹ), người thế chấp tài sản để vay tiền hoàn toàn có quyền “thanh toán nhanh”, nghĩa là họ sẽ thanh toán số tiền lớn hơn định mức. Trong ví dụ trên, thay vì trả $100.000 tiền gốc mỗi tháng, công ty X có thể trả $200.000 để giảm nhanh số tiền nợ, đồng thời giảm số tiền lãi phải trả trong thời gian tiếp theo. Đương nhiên là người nắm giữ chứng khoán này cũng sẽ nhận được số tiền thanh toán cao lên tương ứng và có thể tái đầu tư vào nơi khác. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, người đi vay (ở ví dụ trên là công ty X) thường chỉ áp dụng việc thanh toán nhanh khi lãi suất cho vay trên thị trường xuống thấp còn khi lãi suất thị trường cao thì không.

Tiếp tục xem xét ví dụ trên, giả sử sang năm thứ 2, lãi suất ngắn hạn trên thị trường chỉ còn có 0.5%/tháng, công ty X sẽ lập tức vay tiền với lãi suất thấp để trả cho người nắm giữ trái phiếu để tránh lãi suất cao. Người nắm giữ trái phiếu nhận được số tiền thanh toán tăng thêm trong giai đoạn lãi suất thấp thì đương nhiên khó có thể tái đầu tư để thu đượclãi suất cao.Như vậy khi mà người đi vay có quyền chọn cách thức thanh toán thì chính người cho vay là người chịu rủi ro. Rủi ro này được gọi là “rủi ro thanh toán trước”,  chính vì rủi ro này mà lãi suất đối với các loại chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp bao giờ cũng cao hơn lãi suất thị trường một chút.

Đối với loại chứng khoán này, vai trò của Ngân hàng chỉ là người trung gian, thu phí để cung cấp dịch vụ chứ hoàn toàn không phải gánh chịu rủi ro nào. Ngân hàng đóng vai trò làm người đại diện cho công ty đi vay để phát hành chứng khoán, thanh toán định kì cho người nắm giữ chứng khoán và tiến hành các thủ tục khác cho công ty đó. Phí mà ngân hàng được hưởng được khấu trừ từ chính tiền lãi mà nhà đầu tư được hưởng, ví dụ: lãi suất cho vay thế chấp đúng ra là 12.5%/năm, và mức phí ngân hàng thu là 0.5%/năm, thì lãi suất mà nhà đầu tư được hưởng sẽ còn 12%/năm. Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp được phân ra một số loại như: loại “sang tay” (pass through), loại collaterized  và loại stripped. Sự khác nhau giữa các nhóm này chủ yếu ở các ràng buộc về lộ trình thanh toán hoặc dòng tiền đảm bảo cho chúng.

3. Các loại chứng khoán bảo đảm thế chấp:

Có hai loại MBS phổ biến cụ thể đó là chứng khoán chuyển giao (Pass-through) và nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp (Collateralized Mortgage Obligations – CMO).

Chứng khoán chuyển giao được hình thành bằng sự tin tưởng trong đó các khoản thanh toán thế chấp được thu thập và chuyển qua cho các nhà đầu tư. Chúng thường có thời gian đáo hạn là 05, 15 hoặc 30 năm. Kì hạn của chứng khoán chuyển giao có thể ít hơn thời gian đáo hạn đã nêu tùy thuộc vào các khoản thanh toán chính trên khoản thế chấp tạo nên chứng khoán chuyển giao.

Nghĩa vụ nợ cầm cố thế chấp tiếng anh gọi là Collateralized Mortgage Obligations – CMO nó sẽ bao gồm nhiều nhóm chứng khoán được biết đến như là các lớp hay các phân ngạch. Các phân ngạch được xếp hạng tín dụng để xác định tỷ lệ được lợi tức cho các nhà đầu tư.

Theo đó chúng ta thấy hình thức này có ưu điểm đó là công cụ đầu tư có rủi ro rất thấp nhưng lại cung cấp mức thu nhập cao hơn 1-2% so với những chứng khoán có rủi ro tương đương và hầu hết chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp hoặc là được bảo đảm toàn bộ hoặc bảo trợ bởi chính phủ Mỹ. Bên canh đó nó cũng có một số hạn chế nhất định như các khoản đầu tư tối thiểu khá cao, thường từ 25.000 USD và thu nhập từ chứng khoán này bị đánh thuế.

4. Mục tiêu và rủi ro của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp:

Chứng khoán ở mỹ chúng ta thấy được bảo đảm bằng thế chấp là một công cụ hữu dụng mà chưa nhiều người quan tâm. Loại chứng khoán này chủ yếu được sử dụng để mang lại khoản thu nhập an toàn thông qua lãi suất. Nhìn chung tại Mỹ, chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp được giao dịch sôi động hơn trái phiếu, bởi vậy có rất ít rủi ro thanh khoản. Hơn nữa, chúng được nhận định là công cụ đầu tư cực kỳ an toàn, thường có khả năng thanh toán nợ tương đương chứng khoán kho bạc nhưng thu nhập cao hơn 1-2%.Thu nhập hàng tháng từ chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp có thể thay đổi khi lãi suất thay đổi vì các khoản thế chấp có thể được trả trước và khi lãi suất giảm, thì phần được thanh toán tăng lên. Khoản thanh toán trước nhiều sẽ giúp rút ngắn thời hạn của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp và được trả trực tiếp cho các nhà đầu tư.