Chính sách tín dụng bất động sản là gì? Hạn chế, khuyết điểm của chính sách

1. Chính sách tín dụng bất động sản là gì?

Chính sách tín dụng bất động sản tên trong tiếng tiếng Anh là Real estate credit policy. Hiện nay chính sách tín dụng bất động sản được xem là công cụ điều tiết thị trường bất động sản. Theo đó chúng ta có thể nắm bắt được diễn biến của thị trường bất động sản như thế nào là do tác động trực tiếp các biện pháp thắt chặt hay nới lỏng tín dụng. Vì bất động sản có giá trị lớn, luôn vượt khỏi năng lực tài chính của chủ đầu tư hoặc là chủ công trình xây dựng xét trong khoảng thời gian nhất định.

Theo các đặc điểm của bất động sản không thể di dời và có thời gian sử dụng dài, cho nên tạo ra những bất động sản mới, chủ đầu tư dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của bất động sản mới. Hoặc là thế chấp bằng chính giá trị hình thành nên món vay nhờ giá trị tương lai của bất động sản đó để vay từ các nguồn khác nhau: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung và dài hạn.

2. Hạn chế và những khuyết điểm của chính sách tín dụng bất động sản:

Rõ ràng, tín dụng bất động sản hình thành là tất yếu, nó phản ánh mối quan hệ vay – mượn giữa các chủ thể cho vay là cá nhân, các tổ chức kinh tế với các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản, dựa trên nguyên tắc hoàn trả có kì hạn.  Nhưng do tính chất đặc thù về sự biến động giá cả, thời hạn hoãn với các nhân tố diễn biến phức tạp khó lượng của thị trường bất động sản lúc sôi động, qui mô mở rộng, khi thì ảm đạm sụt giảm.  Những biện pháp, can thiệp điều tiết vĩ mô của Nhà nước, bằng các chính sách tài chính, tiền tệ làm thay đổi đột ngột diễn biến của thị trường. Khi một chính sách đưa ra người ta chỉ nhìn nhận mặt tích cực của nó, không lường hết những hạn chế, khiếm khuyết của chính sách.

Mặt hạn chế được giới đầu cơ khai thác triệt để làm cho thị trường bất động sản hoạt động méo mó, phản ánh sai lệch tình trạng cung – cầu, giá cả của hàng hoá bất động sản. Chính điều này tiềm ẩn những rủi ro khôn lường của tín dụng bất động sản, khi bong bóng bất động sản đã phình to đến giới hạn không còn kiểm soát được, một sự đỗ vỡ không tránh khỏi kéo theo cả hệ thống các ngân hàng, công ty tài chính, tổ chức tín dụng đổ vỡ theo. Cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ năm 2007 – 2008 ở Mỹ là minh chứng cụ thể.

Chính sách tín dụng bất động sản đối với nguồn tín dụng ngân hàng phải đảm bảo các điều kiện tín dụng mà quản lí rủi ro tín dụng bất động sản được qui định chặt chẽ và tuân thủ nghiêm túc.  Đặc biệt là tuân thủ qui định về thẩm định dự án bất động sản,  phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ.

3. Tại sao cần kiểm soát tín dụng bất động sản?

Chúng ta cần kiểm soát tín dụng bất động sản bởi xuất phát từ việc sử dụng tín dụng đầu tư vao bất động sản hiện nay khá phức tạp. Chúng tôi xin đưa ra các đặc điểm liên quan đến thị trường bất động sản mà không chỉ các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các nhà đầu tư cần phải nắm rõ trước khi đưa ra các quyết định của mình, trong đó về thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo cấp độ và thị trường bất động sản hoạt động có tính chu kỳ  là cực kỳ quan trọng mà bất cứ tổ chức hay cá nhân nào liên quan đến lĩnh vực bất động sản cần đặc biệt lưu tâm.

Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố địa lý

Xuất phát từ chính cái tên thường gọi của nó là bất động sản có thể hiểu đây là loại tài sản cố định và các loại tài sả này không thể di chuyển theo đó nên trong thị trường bất động sản sẽ chịu tác động của yếu tố địa lý như khu vực, quốc gia, địa phương, vùng miền nơi bất động sản này tồn tại. Như vậy nên trình độ phát triển kinh tế, tập quán, tâm lý… của quốc gia, khu vực, địa phương, vùng miền sẽ tác động đến cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản chịu sự điều chỉnh của yếu tố pháp luật

Sự điều chỉnh này có thể hiểu đây là hiển nhiên đối với tất cả các thị trường và với một loại tài sản có giá trị lớn như bất động sản thì càng đúng. Dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai và nhà ở, Nhà nước sẽ đưa ra các chính sách để “nắn chỉnh” thị trường này nhằm mục đích huy động các nguồn lực bất động sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Như chúng ta đã biết thì bất động sản được hình thành cần một lượng vốn lớn để đầu tư xây dựng và triển khai và thu hút các nguồn vốn. Theo đó thì khi bất động sản được trao đổi và mua bán trên thị trường thì tạo ra một lượng vốn lớn được lưu chuyển… Như vậy nên thị trường vốn thường là yếu tố đầu ra và đầu vào cho thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh đó thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để hoạt động thế chấp giải ngân gia tăng, từ đó thúc đẩy hoạt động của thị trường tài chính…

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Không hoàn hảo chúng tôi nhắc tới ở đây đó là xuất phát từ một số nguyên nhân cụ thể về tính chất không tái tạo của đất đai gây nên sự độc quyền và đầu cơ và các yếu tố đặc điểm của địa phương, vùng miền, đồng thời sự thiếu thông tin liên quan đến các giao dịch từ trước cũng là một nguyên nhân cộng với sự tác động của Nhà nước vào thị trường cũng tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường.

Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo cấp độ

Trong một nền kinh tế thị trường, có thể thấythị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo bốn cấp độ là sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Theo đó khi nhắc tới cấp độ sơ khai chúng ta có thể biết rằng cấp độ này chỉ dành cho các cá nhân đơn lẻ và theo đó hiểu đơn giản là cá nhân có mảnh đất và xây một cái nhà, thế là hình thành một bất động sản; trong giai đoạn này, các chính sách đất đai gắn với quyền sở hữu cá nhân đóng vai trò quan trọng. Tiếp đến, cấp độ tập trung hóa dành cho các doanh nghiệp xây dựng, khi một số cá nhân, tổ chức sở hữu những mảnh đất lớn và họ có nhu cầu xây dựng được những tòa nhà lớn trên mảnh đất đó; khi đó, các chính sách về xây dựng và các cơ quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Tiếp theo, cấp độ tiền tệ hóa dành cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hiểu đơn giản là doanh nghiệp cần xây dựng nhiều tòa nhà lớn, nhiều căn nhà để cung ứng ra thị trường… Cuối cùng, cấp độ tài chính hóa dành cho các thể chế tài chính, định chế tài chính và các cơ quan quản lý tài chính.

Hiện nay có thể thấy không phải mỗi đất nước, mỗi thị trường bất động sản đều trải qua các cấp độ tuần tự như trên, mà có thể duy trì cả bốn cấp độ trong nền kinh tế hoặc áp dụng nhảy vọt cấp độ cuối cùng.

Thị trường bất động sản hoạt động có tính chu kỳ

Cũng giống như tất cả các thị trường khác trên các lĩnh vực giao dịch và trao đổi hiện nay, thị trường bất động sản thường có tính chu kỳ, theo đó ở mỗi chu kỳ sẽ có một thời gian khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố cấu thành nên hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia.

Như vậy từ những điều nêu trên ta thấu thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển đến cấp độ 3 đó là cấp độ tiền tệ hóa và đã bước vào một phần ba của cấp độ 4 là cấp độ về tài chính hóa, bên cạnh đó hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã tăng trong thời gian gần đây, thì lúc này vai trò ngân hàng và đặc biệt là cơ quan quản lý Nhà nước về ngân hàng mà cụ thể ở đây là Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cực kỳ quan trọng, thông qua các chính sách để điều tiết hoạt động của thị trường. Điều này đã được thể hiện cụ thể.