Chiếm giữ không sở hữu là một trong những khái niệm được dùng để chỉ một phân loại bất động sản có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản. Thuật ngữ không có chủ sở hữu ở thường không được sử dụng cho các tài sản cho thuê của nhiều gia đình, chẳng hạn như các tòa nhà chung cư. Để tìm hiểu rõ hơn về chiếm giữ không sở hữu.
Mục lục bài viết
1. Chiếm giữ không sở hữu là gì?
– Không chủ sở hữu chiếm giữ là một phân loại được sử dụng trong nguồn gốc thế chấp, định giá dựa trên rủi ro và thống kê nhà ở cho các bất động sản đầu tư từ một đến bốn căn. Việc phân loại có nghĩa là chủ sở hữu không chiếm tài sản. Việc phân loại chính xác bất động sản là tài sản không có chủ sở hữu chiếm giữ là điều quan trọng đối với người cho vay để xác định lãi suất mà họ sẽ tính cho người vay và để đảm bảo họ được đền bù thỏa đáng cho những rủi ro mà họ phải chịu khi cho vay tiền.
Bởi vì những người đi vay tài sản không phải chủ sở hữu chiếm giữ có nhiều khả năng bị vỡ nợ đối với các khoản thế chấp của họ, người cho vay sẽ tính lãi suất cao hơn so với thế chấp tài sản do chủ sở hữu sử dụng.
– Gian lận chiếm dụng xảy ra khi người vay nói dối người cho vay, cho rằng tài sản sẽ thuộc sở hữu của chủ sở hữu trong khi thực tế thì không. Người đi vay có thể sử dụng khoản vay cải tạo không có chủ sở hữu để mua bất động sản đầu tư và trả chi phí sửa chữa tài sản cho những người thuê trong tương lai.
– Việc phân loại chính xác tài sản là quan trọng đối với người cho vay bất động sản để xác định lãi suất mà họ sẽ tính cho người vay và để đảm bảo họ được đền bù thỏa đáng cho những rủi ro mà họ phải chịu khi cho vay tiền để mua. Thế chấp tài sản không có chủ sở hữu có thể có lãi suất cao hơn một chút so với thế chấp tài sản do chủ sở hữu chiếm giữ. Điều này là do những người mượn tài sản không phải chủ sở hữu sử dụng có nhiều khả năng bị vỡ nợ đối với các khoản thế chấp của họ.
– Vì lãi suất cao hơn, một số người đi vay vô đạo đức sẽ cố gắng phân loại thế chấp không có chủ sở hữu là thế chấp có chủ sở hữu để nhận được lãi suất thấp hơn và tiết kiệm tiền. Đây là một dạng gian lận thế chấp được gọi là gian lận chiếm dụng.
– Gian lận chiếm dụng xảy ra khi người vay nói dối về việc liệu tài sản đó có thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu hay không. Nếu bị phát hiện, người vay có thể phải đối mặt với nhiều hậu quả, bao gồm bị truy tố vì gian lận ngân hàng hoặc yêu cầu từ người cho vay rằng toàn bộ số dư thế chấp phải được hoàn trả ngay lập tức.
Bất động sản do không phải chủ sở hữu chiếm giữ và thị trường bất động sản
Trong nhiều trường hợp, tài sản không có chủ sở hữu dùng để chỉ chung cư và các ngôi nhà dành cho một gia đình khác được sở hữu và cho người khác thuê. Các bất động sản bị chiếm dụng không phải của chủ sở hữu yêu cầu được bảo hiểm trước khi người thuê có thể sử dụng chúng. Hơn nữa, nếu tài sản không được thuê cho người thuê, và cố tình bị bỏ trống không có người ở, thì một loại bảo hiểm tài sản khác sẽ là cần thiết.
– Mua và cho thuê bất động sản cho những người cư ngụ khác chiếm một phần quan trọng của thị trường bất động sản nói chung. Những người đầu tư vào những bất động sản này thường tìm kiếm những bất động sản cần sửa chữa nhưng có khả năng thu hút khách thuê nếu chúng được tân trang lại và định vị lại trên thị trường. Điều này cũng có thể áp dụng cho các loại bất động sản nghỉ dưỡng khác nhau không phải là nơi ở chính của chủ sở hữu.
2. Hoạt động của tài sản chiếm giữ không sở hữu:
– Có một loại tài trợ cho các bất động sản bị chiếm dụng không phải của chủ sở hữu đặc biệt cho các mục đích cải tạo. Một khoản cho vay cải tạo không có chủ sở hữu là một loại thế chấp mà người đi vay có thể sử dụng để không chỉ mua tài sản mà còn để vay các khoản tiền sẽ dùng để cải tạo nhà ở. Trong trường hợp này, tài sản sẽ không phải là tài sản chìa khóa trao tay mà nhà đầu tư có thể mua và cho thuê ngay. Giá trị của một khoản thế chấp như vậy thường dựa trên giá trị của tài sản sau khi nó đã được tân trang và cải tạo.
– Mặc dù không có công việc sửa chữa tối thiểu nào phải được thực hiện với số tiền từ loại thế chấp này, nhưng việc cải tạo phải là một phần lâu dài của nơi ở. Điều này có thể bao gồm việc bổ sung một phòng tắm mới, thay thế mái nhà, hệ thống ống nước mới hoặc lát đường lái xe mới. Việc cải tạo cũng phải làm tăng giá trị tổng thể của tài sản thế chấp. Cải tiến thẩm mỹ để tăng sức hấp dẫn của tài sản là chưa đủ. Việc sửa chữa và tân trang phải tạo ra sự cải thiện hữu hình đối với giá trị thị trường của ngôi nhà. Các khoản thế chấp như vậy thường có thể được sử dụng bởi các chủ sở hữu với tối đa bốn tài sản được tài trợ không phải của chủ sở hữu.
– Bất động sản do chủ sở hữu chiếm giữ là nơi cư trú chính mà bạn đang sống. Một tài sản có tối đa bốn căn được coi là có chủ sở hữu miễn là chủ sở hữu sống trong một trong các căn. Những ngôi nhà thứ hai, chẳng hạn như nhà nghỉ ở bên ngoài quận mà bạn đang sống, cũng được coi là tài sản do chủ sở hữu sử dụng. Tình trạng cư trú được xác định tại thời điểm bạn đăng ký thế chấp. Ví dụ, nếu bạn dự định sống trong tài sản sau khi khoản vay của bạn kết thúc, thì khoản thế chấp được phân loại là chủ sở hữu chiếm giữ.
– Lãi suất cho vay thế chấp bất động sản đầu tư thường cao hơn từ 0,25% – 0,50% so với lãi suất cho căn nhà bạn đang ở vì rủi ro và phức tạp cao hơn liên quan đến các khoản vay không có chủ sở hữu. Chi phí đóng, chẳng hạn như phí báo cáo thẩm định, đối với thế chấp bất động sản đầu tư cũng thường cao hơn vì bạn cần thẩm định bất động sản cho thuê, đòi hỏi phải phân tích và làm việc bổ sung.
– Hầu hết các bên cho vay cũng yêu cầu người vay phải đóng góp một khoản trả trước lớn hơn khi nhận thế chấp cho các bất động sản đầu tư, đặc biệt là đối với các khoản thế chấp lớn hơn . Người cho vay có thể yêu cầu người đi vay trả trước ít nhất 25% giá mua đối với tài sản chiếm giữ từ hai đến bốn căn không phải là chủ sở hữu, đối với tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) từ 75% trở xuống, mặc dù người cho vay có thể yêu cầu trả trước chỉ 15% cho một bất động sản đầu tư đơn lẻ nếu bạn không rút tiền mặt.
– Đối với một khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt cho người cho vay bất động sản không có chủ sở hữu thường cho phép tỷ lệ LTV tối đa là 70% – 75%, tùy thuộc vào số lượng căn hộ trong bất động sản. Người cho vay cho phép LTV càng thấp thì khoản trả trước càng lớn (trong trường hợp mua) hoặc góp vốn cổ phần (trong trường hợp tái cấp vốn) mà người vay bắt buộc phải có. Để so sánh, bạn có thể đủ điều kiện để được chủ sở hữu chiếm giữ thế chấp với ít hoặc không trả trước, tùy thuộc vào chương trình cho vay mà bạn sử dụng.
– Ngoài ra, người cho vay yêu cầu bạn phải có một số tiền dự trữ khi bạn thế chấp cho một bất động sản đầu tư. Yêu cầu dự trữ cho hầu hết các khoản thế chấp không phải chủ sở hữu sử dụng là sáu tháng tổng chi phí nhà ở hàng tháng, bao gồm khoản thanh toán khoản vay của bạn, thuế tài sản, bảo hiểm rủi ro và phí hiệp hội chủ nhà (HOA), nếu có. Yêu cầu dự trữ là mười hai tháng đối với khoản tái cấp vốn bằng tiền mặt không phải chủ sở hữu chiếm dụng nếu tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cao hơn 36% và điểm tín dụng của bạn thấp hơn 720. Xin lưu ý rằng yêu cầu dự trữ đối với bất động sản cho thuê cao hơn đáng kể so với thế chấp tại nơi ở chính của bạn, vốn có thể không yêu cầu bất kỳ khoản dự trữ nào.
– Cuối cùng, hầu hết các chương trình thế chấp trả trước thấp hoặc không trả trước thông thường và được chính phủ hậu thuẫn như chương trình cho vay mua nhà FHA, VA và USDA cũng như chương trình HomeReady chỉ áp dụng cho các bất động sản do chủ sở hữu thuê. Bạn có thể sử dụng tất cả các chương trình này ngoại trừ chương trình USDA; tuy nhiên, để mua tài sản có tối đa bốn đơn vị nhưng ít nhất một trong số các đơn vị đó cần có chủ sở hữu.
– Người cho vay sử dụng con số thu nhập cho thuê để xác định dòng tiền dự kiến hoặc tổn thất cho tài sản. Dòng tiền bất động sản thường được định nghĩa là thu nhập cho thuê trừ đi tổng chi phí nhà ở hàng tháng bao gồm cả khoản thanh toán thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm cũng như chi phí bảo trì dự kiến. Nếu tài sản dự kiến tạo ra dòng tiền dương, thì thu nhập đó có thể giúp bạn đủ điều kiện vay thế chấp. Nếu bất động sản đầu tư dự kiến gây ra lỗ dòng tiền, thì bất kỳ khoản lỗ nào cũng được tính vào số nợ hàng tháng được sử dụng để tính tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, điều này có thể gây khó khăn hơn trong việc đủ điều kiện cho một khoản thế chấp không phải chủ sở hữu chiếm giữ.
Ví dụ: nếu bạn có 500 đô la tổng nợ cá nhân hàng tháng từ thẻ tín dụng, ô tô và các khoản vay khác và bất động sản cho thuê bạn muốn mua mất 200 đô la mỗi tháng trong dòng tiền, người cho vay sẽ sử dụng 700 đô la (500 đô la nợ cá nhân + 200 đô la tài sản lỗ dòng tiền) làm con số nợ hàng tháng của bạn để xác định quy mô thế chấp mà bạn đủ điều kiện. Khoản nợ hàng tháng của bạn càng cao, số tiền thế chấp mà bạn đủ điều kiện vay càng thấp.
