Khi tìm hiểu sâu về chỉ số giá thì có thể hiểu chỉ số giá là thước đo mứ độ thay đổi về giá cả của thị trường theo thời gian, trong chỉ số giá có nhiều hình thức như chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số giá bất động sản,.... Vậy đối với riêng chỉ số giá được hiểu như thế nào, chỉ số giá bất động sản được hiểu như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Chỉ số giá bất động sản là gì?
Chỉ số giá trong tiếng Anh là Price index. Chỉ số giá là số bình quân gia quyền của giá hàng hoá và dịch vụ theo thời gian.
Chỉ số giá (PI) là thước đo mức độ thay đổi của giá cả trong một khoảng thời gian, hay nói cách khác, nó là một cách để đo lường lạm phát. Có nhiều phương pháp về cách tính lạm phát (hoặc giảm phát). Trong hướng dẫn này, chúng ta sẽ xem xét một số phương pháp về cách làm như vậy. Lạm phát là một trong những thước đo cốt lõi được FED theo dõi để thiết lập lãi suất.
Báo cáo HPI được công bố hàng quý, mặc dù báo cáo hàng tháng cũng đã được xuất bản thường xuyên kể từ tháng 3 năm 2008.
Cụ thể hơn, chỉ số giá, thước đo mức độ thay đổi tương đối của giá cả, bao gồm một dãy số được sắp xếp để so sánh giữa các giá trị của hai thời kỳ hoặc địa điểm bất kỳ sẽ cho thấy mức thay đổi bình quân của giá giữa các thời kỳ hoặc mức chênh lệch bình quân về giá giữa các nơi. Các chỉ số giá đầu tiên được phát triển để đo lường những thay đổi trong chi phí sinh hoạt nhằm xác định mức tăng lương cần thiết để duy trì mức sống không đổi. Chúng tiếp tục được sử dụng rộng rãi để ước tính sự thay đổi của giá cả theo thời gian và cũng được sử dụng để đo lường sự khác biệt về chi phí giữa các khu vực hoặc quốc gia khác nhau.
2. Công thức xác định chỉ số giá bất động sản:
Công thức chung để tính chỉ số giá là:
Ip = Σ(p1q)/ Σ(p0q)
Trong đó:
Ip là chỉ số giá.
p1 là giá của hàng hoá và dịch vụ được đưa vào công thức tính chỉ số giá trong thời kì hiện hành.
p0 là giá của hàng hoá dịch vụ trong thời kì gốc
q là lượng hàng hoá và dịch vụ dùng làm quyền số để tính chỉ số giá (có thể là q0, q1 hay q của thời kì nào đó).
– Các chỉ số giá khác nhau sử dụng giá (p) và lượng (q) khác nhau. Chẳng hạn như:
+ Chỉ số giá bán buôn (PPI) sử dụng giá bán buôn và Chỉ số giá bán lẻ (RPI) hay còn gọi là chỉ số giá tiêu dùng (CPI) sử dụng giá bán lẻ và quyền số là q0, tức lượng hàng trong giỏ hàng hoá và dịch vụ mà người tiêu dùng điển hình mua trong thời kì gốc.
+ Chỉ số giá sinh hoạt (CLI) sử dụng quyền số q0 là lượng của giỏ hàng hoá và dịch vụ mà một nhóm dân cư mua (ví dụ dân cư thành thị, nông thôn).
+ Chỉ số giá nguyên liệu (MPI) sử dụng quyền số q1 là lượng các loại nguyên liệu đầu vào quan trọng.
– Ngoài ra, cần chú ý rằng nếu các chỉ số trên sử dụng quyền số là lượng hàng hoá và dịch vụ của thời kì hiện hành (hay thời kì báo cáo – kí hiệu là q1), thì chỉ số giá tính được gọi là chỉ số giá Paasche; ngược lại, chúng được gọi là số giá Laspeyres, nếu quyền số là lượng hàng hoá và dịch vụ của thời kì gốc (thời kì cơ sở – q0).
Chỉ số giá cho chúng ta biết sự phát triển của giá cả và vì vậy thường được sử dụng để tính tỉ lệ lạm phát và điều chỉnh các biến danh nghĩa thành biến thực tế, trừ lãi suất. Trong trường hợp lãi suất, chúng ta lấy lãi suất danh nghĩa trừ đi tỉ lệ lạm phát để có lãi suất thực tế.
Từ khái niệm chỉ số giá ta có thể đưa ra nhận định về chỉ số giá bất động sản như sau:
Về khái niệm của chỉ số giá được hiểu: Trong tiếng anh chỉ số giá bất động sản được gọi với tên gọi đó chính là: Real estate price index. Trên thực tế thì chỉ số giá bất động sản được hiểu một cách đơn giản nhất đó chính là chỉ số giá bất động sản là một thước đo rộng rãi về sự biến động của giá bất động sản cho một gia đình ở Hoa Kỳ. Ngoài việc đóng vai trò là một chỉ báo về xu hướng giá nhà, nó còn có chức năng như một công cụ phân tích để ước tính những thay đổi trong tỷ lệ vỡ nợ thế chấp, trả trước và khả năng chi trả của nhà ở.
Chỉ số giá bất động sản là một thước đo rộng rãi về sự biến động của giá nhà cho một gia đình ở Hoa Kỳ.
Nó được xuất bản bởi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), sử dụng dữ liệu hàng tháng và hàng quý do Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp. Chỉ số giá bất động sản là một trong nhiều chỉ số kinh tế mà các nhà đầu tư sử dụng để theo dõi các xu hướng kinh tế rộng hơn và những thay đổi tiềm năng trên thị trường chứng khoán.
Chỉ số giá bất động sản được kết hợp với nhau bởi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), sử dụng dữ liệu do Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang (FNMA) cung cấp, thường được gọi là Fannie Mae và Công ty Cho vay Thế chấp Nhà Liên bang (FHLMC), thường được gọi là Freddie Máy Mac. Dữ liệu được tổng hợp bằng cách xem xét các khoản thế chấp được Fannie Mae và Freddie Mac mua hoặc chứng khoán hóa. Chỉ số giá bất động sản dựa trên các giao dịch liên quan đến các khoản thế chấp thông thường và tuân theo các tài sản của một gia đình. Nó là một chỉ số bán hàng lặp lại có trọng số, đo lường sự thay đổi giá trung bình trong các lần bán hàng lặp lại hoặc tái cấp vốn trên cùng một thuộc tính.
3. Chỉ số giá bất động sản tại Việt Nam:
Chỉ số bất động sản là tiêu chí thống kê, phản ánh xu hướng và mức độ biến động của bất động sản. Chỉ số giá bất động sản là chỉ tiêu thống kê kinh tế quan trọng. Đối với công tác quản lý nhà nước về kinh tế – xã hội. Hơn nữa, thông tin về giá bất động sản. Chỉ số bất động sản được các nhà đầu tư và người tiêu dùng quan tâm.
Đặc biệt, chỉ số bất động sản là một trong những chỉ tiêu quan trọng của các quốc gia. Dùng để phân tích sự biến động về giá trị bất động sản tại địa phương và cả nước. Nhằm có cơ sở trong việc ban hành các chính sách phát triển ổn định thị trường đầy tiềm năng này. Góp phần giải quyết các vấn đề an sinh – xã hội tại địa phương.
Thực tế, chỉ số bất động sản được tính tổng hợp cho một nhóm bất động sản. Về cơ bản nếu tính chỉ số bất động sản tổng hợp thì dựa trên cách tính trên từng dạng riêng lẻ. Khó khăn lớn nhất tại Việt Nam tính chỉ số là nguồn thu nhập số liệu. Phương pháp thu thập thông tin. Tính chỉ số giá BĐS như thế nào để khách quan và toàn diện.
4. Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản:
Tổng cục Thống kê sử dụng dữ liệu thống kê từ hai hình thức thu thập thông tin điều tra thống kê và dữ liệu lớn để xử lý, tổng hợp, tính toán chỉ số giá bằng phương pháp phân tầng và phương pháp hồi quy Hedonic.
a. Phương pháp phân tầng: Chia các mẫu giá bất động sản vào các ô nhỏ và thực hiện tính toán sự thay đổi giá của các ô thuộc mỗi tầng.
Bước 1: Tính hệ số tin cậy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sảnSử dụng phân tích định lượng để phân tích mối tương quan giữa giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng (đã được xác định thông qua phân tích định tính) để xác định những yếu tố nào ảnh hưởng chính đến giá bất động sản. Sử dụng hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS) để tính toán các hệ số tin cậy của từng thuộc tính để xác định những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Bước 2: Tính chỉ số giá bất động sản theo loại bất động sản
Sau khi xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản, tiến hành tính toán chỉ số giá bất động sản theo mô hình hồi quy Hedonic tiêu chuẩn có dạng tổng quát như sau:
Bước 4: Tính chỉ số giá bất động sản cấp có quyền số (áp dụng đối với cả phương pháp phân tầng và phương pháp dùng mô hình hồi quy Hedonic)
Chỉ số giá bất động sản cấp có quyền số được tính theo công thức tổng quát có dạng như sau:
Như vậy, có thể thấy chỉ số giá bất động sản tại Việt Nam cũng hiển thị tiêu chí thống kê, phản ánh xu hướng và mức độ biến động của bất động sản tại Việt Nam đối với những cong ty, chi nhánh hoạt động trong kinh doanh bất động sản. Với mức độ phát triển trong khoa học cũng như tiến bộ trong sử dụng những phương pháp tính chỉ số giá bất động sản như chúng tôi trình bày trên có thể giúp ích đối với những công ty, doanh nghiệp chuyên bất động sản có thể áp dụng.
