Chi phí khoá sổ là gì? Đặc điểm và ví dụ của Chi phí khoá sổ

Chi phí khóa sổ là một chi phí phát sinh đối với hợp đồng mua bán bất động sản. Để giao dịch hoàn tất, chi phí khóa sổ phát sinh. Do tính chất của hợp đồng này, trong chuyển nhượng tài sản cần thực hiện các thủ tục nhất định. Với thời điểm giao dịch hoàn tất cũng là thời điểm phát sinh chi phí. Cho nên nó được gọi là chi phí khóa sổ. Chi phí này được thực hiện bởi người bán nhà hoặc người mua nhà. Phụ thuộc vào các yếu tố nhất định để xác định giá trị cho các giao dịch khác nhau.

1. Chi phí khoá sổ là gì?

Chi phí khoá sổ trong tiếng Anh là Closing Costs.

Khái niệm với giao dịch mua bán tài sản.

Chi phí khoá sổ là các chi phí phát sinh trước thời điểm giao dịch kết thúc. Ngoài các giá trị trong định giá tài sản mua bán, các bên phải thực hiện các nghĩa vụ với nhà nước. Đây là yêu cầu bắt buộc để giao dịch thành công và phát sinh hiệu lực trên thực tế. Như vậy, để thực hiện giao dịch, tổng giá trị bỏ ra sẽ cao hơn giá của tài sản. Người mua và người bán thường phải thực hiện để hoàn thành một giao dịch bất động sản.

Do các đặc thù trong giao dịch mua bán tài sản được các quốc gia ghi nhận mà các chi phí khóa sổ cũng được xác định khác nhau. Thông thường, chi phí phát sinh có thể bao gồm phí khởi tạo khoản vay, điểm chiết khấu, phí thẩm định, đăng kí quyền sở hữu, bảo hiểm quyền sở hữu, khảo sát, thuế, phí ghi chứng thư và phí báo cáo tín dụng. Các chi phí này có đặc điểm chung là nghĩa vụ mà đối tượng gia dịch phải thực hiện với nhà nước. Cụ thể là để hợp đồng giao dịch phát sinh hiệu lực, cần có sự chứng nhận của các cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra không thể thiếu các khoản thuế.

Đối với một số sản phẩm cho vay.

Chi phí trả trước là những chi phí tái phát theo thời gian. Như thuế bất động sản và bảo hiểm của chủ nhà. Các chi phí này được tính toán ngay tại thời điểm xác lập khoản vay. Người vay có thể tiến hành hoạt động trả các chi phí này từ đầu. Khi đó, có thể họ sẽ nhận được các ưu đãi hay khoản chiết khấu nhất định.

2. Đặc điểm của Chi phí khoá sổ:

Phát sinh chi phí khóa sổ khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Chi phí khoá sổ xảy ra đối với các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện. Khi quyền sở hữu được chuyển từ người bán sang người mua. Trong một quốc gia, các chi phí khóa sổ được áp dụng cũng khác nhau. Tổng số tiền chi phí khoá sổ phụ thuộc vào nơi mà tài sản đang được bán và giá trị của tài sản được chuyển nhượng. Các yếu tố này cũng được người mua và người bán xem xét trong định giá tài sản mua bán. Nó đặc trưng cho giá thị trường tại một thời điểm nhất định. Chi phí khoá sổ có thể được trả bởi người bán hoặc người mua. Dựa vào thỏa thuận được thực hiện giữa hai bên. Đặc trưng cho quan hệ pháp luật Dân sự.

Thông thường người mua chi trả từ 2% đến 5% trên giá trị bất động sản.

Với các giá trị chi phí khóa sổ được xác định. Thông thường, người mua nhà thường trả từ 2% đến 5% giá mua. Các giá trị chênh lệch còn lại được yêu cầu thanh toán bởi người bán. Tuy nhiên, cũng có thể thực hiện với thiện chí và thỏa thuận mà các bên đã xác lập hợp đồng trước đó. Để tránh phát sinh các mâu thuẫn khi thực hiện hợp đồng. Do khó xác định giá trị của chi phí khóa sổ, các bên có thể thỏa thuận ngay từ ban đầu. Với các chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, ai là người có nghĩa vụ chi trả.

Với một số tiểu bang, đặt ra các cuộc kiểm tra cơ bản.

Thông thường, giao dịch mua bán bất động sản thường diễn ra tương đối phức tạp. Do các tính chất liên quan đến quan hệ sở hữu tài sản được nhà nước công nhận. Cũng như các giá trị thực hiện trong hợp đồng khá lớn. Hoặc một giao dịch bất động sản là một quá trình tương đối phức tạp với nhiều bên tham gia.

Do đó ở một số tiểu bang (và một số sản phẩm cho vay) đặt ra yêu cầu với một số cuộc kiểm tra nhất định. Bao gồm những kiểm tra cơ bản. Khi đó chi phí khóa sổ được thực hiện khi bạn trả trực tiếp cho đơn vị kiểm tra chất lượng nhà mà bạn chọn. Sau khi xác nhận tiến hành giao kết hợp đồng và chuyển giao quyền sở hữu. Phát sinh cho phí khóa sổ với các nghĩa vụ thuế tài sản và thuế chuyển nhượng. Đây là nghĩa vụ bạn thực hiện với các cơ quan nhà nước nhằm xác nhận quyền sở hữu đối với bất động sản. Ngoài ra còn có chi phí liên quan đến bảo hiểm và các khoản phí bổ sung khác.

Người cho vay với một số sản phẩm cho vay.

Người cho vay có nhiều giá trị hơn và được nhiều lợi ích hơn khi thực hiện khoản vay. Do đó, để cân bằng, Luật pháp đặt ra các chi phí khóa sổ với đối tượng thực hiện nghĩa vụ là người cho vay. Họ có khả năng tài chính hơn. Các yêu cầu xác lập đối với người cho vay. Thực hiện cung cấp một ước tính khoản vay thể hiện chi phí khoá sổ của tài sản. Các chi phí này cần được xác định và nên rõ một cách thiện chí trong vòng 03 ngày. Đây là căn cứ để nhà nước yêu cầu họ thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến chi phí khóa sổ.

Nội dung này được thể hiện rõ hơn trong Đạo luật Thủ tục Giải quyết Bất động sản (RESPA). Các quy định pháp luật mang tính bắt buộc chung. Theo đó, người cho vay phải cung cấp số ước tính các chi phí này. Còn được gọi là ước tính thiện chí, bởi họ chính là người đưa ra xác định trên căn cứ mà họ thấy. Tính trung thực và tự giác được đề cao trong việc kê khai.

Thời gian thực hiện được thể hiện là trong vòng ba ngày kể từ khi người cho vay nhận được đơn đăng kí khoản vay. Ít nhất ba ngày trước khi khoá sổ, người cho vay cũng phải cung cấp văn bản khoá sổ liệt kê rõ tất cả các khoản phí khoá sổ. Các khoản phí được liệt kê có thể thay đổi so với ước tính của khoản vay.

Ngân hàng với vai trò là bên cho vay.

Thực hiện các hoạt động trong mua bán tài sản cần xác lập các chi phí khóa sổ. Trong thực hiện hoạt động cho vay của ngân hàng. Lệ phí ban đầu là phí do ngân hàng tính cho việc tạo ra một khoản vay. Lệ phí thường lên tới 1% của khoản thế chấp. Người mua có thể mua các điểm chiết khấu trước để giảm lãi suất mà ngân hàng thu. Khi thực hiện với vai trò của bên cho vay. Mặc dù ngân hàng yêu cầu báo cáo tín dụng và đơn đăng kí khoản vay. Những khoản phí này có thể được thương lượng và có thể được ngân hàng chi trả.

3. Ví dụ của Chi phí khoá sổ:

Để hiểu rõ về bản chất của chi phí khóa sổ có thể thực hiện trên hoạt động mua bán bất động sản. Đây là hoạt động phổ biến áp dụng các chi phí khóa sổ. Được coi là các chi phí phát sinh trong giao dịch mua bán tài sản.

A là bên bán bất động sản. B là bên mua bất động sản. Hai bên thực hiện thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán. Với giá thương lượng chuyển giao của hai bên đặt ra nghĩa vụ đối với bên B. Để thực hiện giao dịch, B phải thanh toán giá trị tài sản được định giá là 5 tỷ Vnđ. Tuy nhiên, để giao dịch phát sinh hiệu lực và chuyển giao tài sản cho chủ sở hữu mới, chi phí khóa sổ đặt ra nghĩa vụ đối với các bên. Trong đó, các chi phí có thể bao gồm: phí thẩm định, đăng kí quyền sở hữu, bảo hiểm quyền sở hữu, khảo sát, thuế. Tổng giá trị chi phí được xác định là 300 triệu.

Cách thức thực hiện nghĩa vụ.

Trong giao dịch cũng đặt ra nghĩa vụ của các bên khi thực hiện nghĩa vụ đối với chi phí khóa sổ. Theo đó, B sẽ thanh toán tối đa là 5% theo giá trị của căn nhà. Các giá trị phát sinh còn lại (nếu có) sẽ được A thanh toán. Tức là số tiền lớn nhất B có thể chi trả cho chi phí khóa sổ là: 5 tỷ * 5% = 250 triệu.

Như vậy sau khi xem xét các nghĩa vụ, B sẽ thực hiện chi thêm 250 triệu. Và A cần chi 50 triệu để góp cùng với A thực hiện nghĩa vụ về chi phí khóa sổ. Thực hiện xong nghĩa vụ này, cùng với thực hiên đầy đủ các thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó giao dịch chính thức được pháp luật công nhận. Bất động sản tham gia vào hợp đồng mua bán chính thức được chuyển giao cho người mua sở hữu.

Kết luận.

Như vậy, giao dịch mua bán bất động sản có những đặc thù riêng biệt. Để hoàn tất một giao dịch mua bán, các bên cần thực hiện thanh toán các Chi phí khóa sổ. Ngoài giá trị tài sản trao đổi, các bên còn phát sinh thêm nghĩa vụ đối với khoản chi phí này. Với tính chất của thỏa thuận, chi phí có thể được thanh toán bởi một bên trong giao dịch. Thời điểm thực hiện nghĩa vụ cũng là thời điểm giao dịch được pháp luật công nhận. Nói cách khác, đây là thời điểm kết thúc giao dịch.