Chênh lệch lãi suất là gì? Đặc điểm và ví dụ chênh lệch lãi suất

1. Chênh lệch lãi suất (IRD) là gì? 

Chênh lệch lãi suất là khoản phí áp dụng nếu người đi vay thanh toán toàn bộ khoản thế chấp trước ngày đáo hạn. Hầu hết các khoản thế chấp tại các tổ chức cho vay lớn đều tính phí chênh lệch lãi suất hoặc lãi suất thanh toán ba tháng.

Nói chung, người cho vay sẽ sử dụng IRD nếu lãi suất cho khoản thế chấp của người mua nhà cao hơn lãi suất hiện tại của họ hoặc họ đã ký khoản thế chấp cách đây chưa đầy 5 năm. Nó là một công cụ để các tổ chức cho vay bù đắp các khoản thanh toán bị mất mà họ có thể thu được từ các khoản tiền mà họ cho vay ở nơi khác.

Đó là một khái niệm quan trọng cần hiểu đối với mọi người mua nhà, đặc biệt là những người nhận được một khoản tiền mặt lớn và đang nghĩ đến việc trả nợ thế chấp sớm. IRD thường được thông qua dưới dạng một khoản phí nhằm giảm thiểu chi phí cơ hội của việc ngân hàng có khả năng phải cho vay số tiền tích lũy lãi suất thấp hơn.

Chênh lệch lãi suất cũng được sử dụng để tính toán tỷ giá hối đoái tiền tệ trong tương lai và hiểu phần phí bảo hiểm hoặc chiết khấu tương lai giữ cho tỷ giá thị trường hiện tại. Nói một cách đơn giản, nó đo lường sự khác biệt về lãi suất.

Phí trả trước cho khoản thế chấp đã đóng với lãi suất thay đổi được tính bằng ba tháng lãi suất. Chúng tôi tính lãi suất bạn sẽ nợ trong 90 ngày trên số tiền được trả trước, sử dụng lãi suất hàng năm của bạn. Kết quả là số tiền lãi ba tháng mà bạn sẽ phải trả.

2. Cách tính toán và ví dụ về chênh lệch lãi suất:

Tính toán Chênh lệch Lãi suất (IRD):

PENALTY = CÂN BẰNG THẾ CHẤP x KHÁC BIỆT x THÁNG BỎ LỠ / 12 THÁNG

Thí dụ

1. 100.000 đô la thế chấp với lãi suất 9% còn lại 24 tháng.

2. Lãi suất cho vay kỳ hạn 2 năm hiện tại là 6,5%.

3. Chênh lệch là 2,5% (9% -6,5%)

Tính IRD: 100.000 đô la * 2,5% * 24 tháng / 12 tháng = 5.000 đô la.

Khi tính toán chênh lệch IRD, người cho vay sẽ sử dụng lãi suất niêm yết tại thời điểm bạn nhận thế chấp chứ không phải lãi suất niêm yết hiện tại. Hầu hết người tiêu dùng nhận được các khoản thế chấp của họ với lãi suất chiết khấu và không dễ dàng biết được tỷ lệ niêm yết của người cho vay tại thời điểm họ nhận được thế chấp của mình.

Tính toán IRD này chỉ được sử dụng như một hướng dẫn để hiểu phép tính. Liên hệ với người cho vay của bạn để biết số tiền thanh toán chính xác.

3. Chênh lệch lãi suất và tiền phạt thế chấp:

Câu hỏi về chênh lệch lãi suất thường được đặt trong câu hỏi “Tôi sẽ mất bao nhiêu tiền để thoát khỏi thế chấp?”

Bước tiếp theo để xác định điều này là lấy chênh lệch lãi suất và ghép nó với số năm còn lại trong thời hạn thế chấp của bạn.

Với ví dụ trên, thời hạn thế chấp còn 2 năm. Để tính tiền phạt, bạn nhân số tiền thế chấp (250.000 đô la) với chênh lệch lãi suất (0,5%) và sau đó nhân số đó với số năm còn lại trong kỳ hạn (2).
(250.000 đô la x 0,005) x 2 = 2500 đô la

Trong ví dụ này, chi phí thoát khỏi thế chấp của bạn là 2500 đô la.

Rõ ràng là bất kỳ con số nào trong số này đều có thể hoán đổi cho nhau. Bạn có thể có một khoản thế chấp là 400.000 đô la và chênh lệch lãi suất là 1% với 2 năm còn lại.

($ 400.000 x 0,01) x 2 = $ 8000

Chi phí thoát khỏi thế chấp của bạn sau đó sẽ là $ 8000.

4. Làm thế nào để giảm thiểu các khoản phạt thế chấp?

ếu bạn đang ở một vị trí mà bạn cần tái cấp vốn, có một số điều bạn có thể làm để giảm chi phí tái cấp vốn.

– Tránh lãi suất thế chấp “chiết khấu”: Các tổ chức này sẽ có một mức lãi suất được quảng cáo nhưng thường sẽ cung cấp cho bạn một mức “chiết khấu” để cạnh tranh với các đối thủ của họ. Giả sử tỷ lệ “chiết khấu” này thấp hơn 1% so với tỷ lệ được quảng cáo.

Điều thường xảy ra với một kịch bản tái cấp vốn là điều này. Chênh lệch lãi suất được tính bằng cách sử dụng tỷ lệ được quảng cáo thay vì lãi suất “chiết khấu” mà bạn nghĩ là rất tuyệt vời. Những gì bạn nghĩ là tin tuyệt vời cho khoản thế chấp của bạn bỗng nhiên lại là một cái gai ở phía bạn!

– Thế chấp tỷ lệ thay đổi: Cách thứ hai để giảm chi phí tái cấp vốn là tránh xa các khoản thế chấp có lãi suất cố định, nơi chi phí tái cấp vốn phụ thuộc nhiều vào thời hạn của bạn.

Thay vào đó, các khoản phạt thế chấp theo tỷ lệ thay đổi được tính bằng công thức trả lãi ba tháng. Loại hình phạt này thường ít hơn đáng kể so với hình phạt chênh lệch lãi suất.

– Đơn vị cho vay: Cách thứ ba để tránh xa các hình phạt tái cấp vốn lớn là tránh những người cho vay lớn. Câu nói “ngân hàng lớn, phạt lớn” là rất đúng khi nói đến tái cấp vốn. Tỷ lệ “chiết khấu” của các công ty cho vay lớn không thân thiện lắm khi xảy ra tình huống tái cấp vốn.

Cuối cùng, nếu có thể, hãy tránh tái cấp vốn hoàn toàn hoặc giữ khoảng thời gian trước khi kỳ hạn của bạn hết hạn là tối thiểu (nếu có thể). Rõ ràng là cuộc sống có thể khiến bạn gặp khó khăn và không phải lúc nào bạn cũng có thể kiểm soát được khi nào mình cần gia hạn thời hạn thế chấp. Nhưng khi có thể, hãy lưu ý xem bạn đang ở đâu trong nhiệm kỳ của mình và suy nghĩ cẩn thận về chi phí tái cấp vốn.

Như thường lệ, đừng bao giờ ngần ngại liên hệ với một nhà môi giới thế chấp chuyên nghiệp để hỗ trợ bạn trong quá trình này hoặc thậm chí để phân tích bất kỳ tình huống nào bạn đang đối mặt. Chúng tôi luôn ở đây để trợ giúp và sẽ sẵn lòng hỗ trợ bạn với bất kỳ câu hỏi nào bạn có thể có khi liên quan đến thế chấp của mình.

Trong môi trường lãi suất thấp, những người có thế chấp lãi suất cố định có nhiều khả năng phải đối mặt với IRD (và một điều đáng kể tại đó) nếu họ chọn phá vỡ thế chấp sớm. Đó là bởi vì khi lãi suất thấp, khoảng cách giữa lãi suất hợp đồng của bạn và lãi suất hiện tại sẽ rộng hơn. (Đây là lý do tại sao các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi có xu hướng hấp dẫn hơn – chúng dao động theo động thái lãi suất của Ngân hàng Trung ương Canada.)

Tuy nhiên, đây là điều khó khăn về IRD: cách người cho vay của bạn tính toán nó có thể thay đổi hình phạt hàng nghìn đô la. Cách cơ bản nhất mà phí được tính là bằng cách xác định sự khác biệt giữa lãi suất thế chấp hiện tại của người cho vay phù hợp nhất với thời hạn còn lại của bạn và lãi suất thế chấp ban đầu của bạn, sau đó nhân chênh lệch với số tiền gốc còn lại của bạn, rồi chia số đó cho 12 tháng . Phí hàng tháng kết quả được nhân với số tháng còn lại trong kỳ hạn của bạn, mang lại cho bạn IRD.

Tuy nhiên, có một cách khác để tính phí. Một số người cho vay sẽ chọn kết hợp bất kỳ khoản chiết khấu nào mà bạn có thể đã nhận được trên lãi suất niêm yết trong 5 năm khi bạn ký hợp đồng thế chấp lần đầu. Trong trường hợp này, người cho vay sẽ trừ khoản chiết khấu bạn nhận được từ lãi suất hiện tại phù hợp nhất với thời hạn còn lại của bạn và sau đó trừ số tiền đó khỏi lãi suất hợp đồng của bạn trước khi thực hiện phần còn lại của phép tính (nhân chênh lệch với số tiền gốc còn lại của bạn, chia số đó cho 12 rồi nhân khoản phí hàng tháng đó với số tháng còn lại trong kỳ hạn của bạn).

Nếu bạn bị ràng buộc vào một khoản thế chấp lãi suất cố định mà bạn biết rằng bạn dự định sẽ phá vỡ trong tương lai gần, bạn có thể tận dụng các tùy chọn trả trước trong hợp đồng của mình để giảm số tiền gốc thế chấp và do đó, bạn sẽ bị phạt.

Mặc dù nó sẽ không mang lại cho bạn tỷ giá tuyệt đối tốt nhất trên thị trường, nhưng việc đăng ký thế chấp kết hợp cho phép bạn giảm tỷ giá của mình mà không bị phạt. Các khoản thế chấp hỗn hợp kết hợp tỷ lệ thế chấp hiện tại với một tỷ lệ mới để đạt được tỷ lệ ở giữa. Các khoản thế chấp này có thể được gia hạn trong thời hạn mới hoặc kéo dài cho đến khi kết thúc thời hạn hiện tại của bạn – và bởi vì bạn đang “giữ” tỷ lệ hiện có của mình, nên bạn đã phá vỡ IRD.

Tất nhiên, một cách khác để tránh IRD là đợi cho đến khi khoản thế chấp của bạn hết hạn để gia hạn. Việc kết thúc hợp đồng khi gia hạn sẽ giúp bạn không bị phạt vì bạn không thực sự vi phạm hợp đồng sớm.