Phương pháp vốn hóa trực tiếp là một quy trình đơn giản về mặt lý thuyết được sử dụng rộng rãi trong việc định giá giá trị thị trường tài sản. Phương pháp vốn hóa trực tiếp nhằm mục đích ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên thu nhập mà tài sản đó có thể tạo ra. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì? Nội dung phương pháp?
Mục lục bài viết
1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là gì?
Phương pháp vốn hóa trực tiếp thu được bằng cách lấy thu nhập được ghi nhận theo thời gian và chia cho tỷ suất vốn hóa tương ứng được thực hiện trong cùng thời kỳ. Tỷ lệ giới hạn thu được bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng cho giá trị của tài sản.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp không thích hợp đối với các cơ sở do chủ sở hữu sử dụng do phụ thuộc quá nhiều vào thu nhập từ tài sản. Việc tăng tỷ lệ giới hạn làm giảm giá trị thương số đáng kể. Do đó, tỷ lệ vốn hóa giảm có nghĩa là giá trị thị trường của tài sản tăng lên. Do đó, giá trị thị trường được xác định tỷ lệ thuận với tỷ lệ vốn hóa.
Mặt khác, thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh tỷ lệ thuận với giá trị thị trường. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) tăng dẫn đến giá trị thị trường tăng đáng kể. Giá trị thị trường giảm có nghĩa là NOI thấp và cần có sự gia tăng chiến lược.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là một phương pháp đánh giá bất động sản giúp chuyển đổi thu nhập thành giá trị.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp đạt được bằng cách chia thu nhập do tài sản tạo ra cho tỷ lệ vốn hóa của nó.
Không giống như các phương pháp thẩm định khác, phương pháp này dễ sử dụng và dễ hiểu khi có đủ dữ liệu theo thời gian cho cả thu nhập và tỷ lệ giới hạn.
Phương thức vốn hóa trực tiếp & Bất động sản đầu tư: Theo Chuẩn mực Kế toán Quốc tế 40 – (Bất động sản đầu tư) là bất động sản đầu tư là lô đất hoặc tòa nhà hoặc một phần của tòa nhà hoặc cả hai, do chủ sở hữu hoặc người thuê nắm giữ, với mục đích cho thuê lấy vốn. mục đích hoặc thậm chí cho cả hai.
Phương pháp & Tư bản trực tiếp (Direct Capitalization Method): Là lượng tiền có giá trị sản xuất. Là số tiền có khả năng tạo ra tiền dưới hình thức lãi thông qua quá trình cho vay hoặc thông qua quá trình tiết kiệm.
Phương thức vốn hóa trực tiếp & tiền lãi: Là số tiền do một lượng tiền nhất định tạo ra trong một khoảng thời gian nhất định. Nói cách khác, nó thể hiện chi phí bằng tiền hay nói cách khác là giá cho việc sử dụng nó, trong một khoảng thời gian cụ thể.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp – Capitalization: Là quá trình tiền lãi của mỗi kỳ được chuyển thành vốn.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp & lãi suất đơn giản: Là quá trình mà tiền lãi tạo ra được tích hợp với vốn một lần duy nhất và vào cuối kỳ mà vốn sản xuất.
Phương pháp Vốn hóa Trực tiếp & Lãi suất: Là chi phí bằng tiền trong đơn vị thời gian. Nó được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm thông qua một phần cố định trên vốn ban đầu và là công cụ chính để tính lãi.
Phương pháp viết hoa trực tiếp là một phương pháp khá đơn giản hoặc ít nhất là đơn giản hơn các phương pháp đã biết khác. Theo phương pháp vốn hóa trực tiếp, giá trị thị trường của tài sản được ước tính bằng tỷ lệ giữa thu nhập dự kiến trong khoảng thời gian một năm với yếu tố vốn hóa. Nói cách khác, theo “Phương pháp vốn hóa trực tiếp”, giá trị thị trường của tài sản là giá trị vốn hóa của thu nhập mà tài sản đó dự kiến tạo ra trong một năm. Giả định chính được áp dụng cho “Phương pháp vốn hóa trực tiếp” là giả định rằng thu nhập hàng năm sẽ được thanh toán vĩnh viễn.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp có tên tiếng Anh là: “Direct capitalization method”.
2. Nội dung phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Không giống như vốn hóa trực tiếp, vốn hóa lợi tức chủ yếu dựa vào nguồn vốn từ bất động sản để định giá, trong khi vốn hóa trước đây hoàn toàn dựa vào thu nhập tạo ra từ bất động sản. Lợi nhuận các ngân hàng vốn hóa trên thực tế rằng bất động sản như một khoản đầu tư là một mục tiêu dài hạn, mà nhà đầu tư sẽ không ngừng gặt hái trong thời gian dài trong tương lai.
Thông thường, dự kiến trong tương lai, thu nhập cho thuê bất động sản sẽ tăng dần do lạm phát có thể lường trước được. Lạm phát cũng làm cho chi phí bảo trì và sửa chữa tăng lên, đặc biệt là khi tài sản không được chủ sở hữu trước đó bảo trì đúng cách.
Thu nhập từ tài sản có thể thay đổi trong các giai đoạn trong tương lai do các yếu tố khác nhau. Phương pháp vốn hóa lợi tức dự định báo trước những thay đổi dự kiến cho nhà đầu tư. Nó làm như vậy bằng cách xem xét tất cả các yếu tố, chẳng hạn như lạm phát, bảo trì, chi phí và sửa chữa, để đảm bảo rằng tài sản ở dạng tốt nhất có thể.
Do khả năng nói trước tương lai của nó, các nhà môi giới, cơ quan quản lý, thẩm định viên thương mại, nhà đầu tư và công chúng chủ yếu dựa vào phương pháp vốn hóa lợi nhuận để định giá bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này hoạt động tốt nhất khi được sử dụng cùng với các phương pháp định giá khác để có được kết quả tốt nhất.
Có một số phương pháp vốn hoa / thẩm định thường được sử dụng. Các phương pháp thẩm định tuân theo các cách tiếp cận khác nhau để định giá tài sản. Tất cả chúng đều được sử dụng thường xuyên, được sử dụng riêng lẻ hoặc tập thể bởi các nhà môi giới, nhà đánh giá bất động sản thương mại, nhà đầu tư và công chúng.
Khi tiến hành thẩm định bất động sản, không nên sử dụng một phương pháp thẩm định duy nhất do tính duy nhất của các tình huống trong định giá bất động sản. Hai hoặc nhiều phương pháp định giá nên được sử dụng thay thế cho nhau hoặc riêng lẻ khi tiến hành định giá, nhưng các phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào tình hình cụ thể.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp và lợi tức là hai phương pháp phổ biến nhất được sử dụng trong định giá bất động sản. Tuy nhiên, hai phương pháp được sử dụng trong các trường hợp khác nhau, tùy thuộc vào tình huống. Ví dụ, trong các bất động sản có dòng thu nhập không ổn định, phương pháp vốn hóa lợi tức là thích hợp nhất. Phương pháp giới hạn lợi tức sẽ xem xét sự ổn định có thể xảy ra trong tương lai của bất động sản bằng cách xem xét thu nhập trong tương lai, do đó đưa ra cái nhìn tốt hơn về tiềm năng tăng trưởng của bất động sản.
Các thuộc tính kém ổn định hơn cung cấp dữ liệu hạn chế có thể được sử dụng để phân tích thu nhập của họ và do đó, phương pháp viết hoa trực tiếp là không phù hợp. Mặt khác, các bất động sản lâu đời với thu nhập ổn định hàng tháng hoặc hàng năm cung cấp các điểm dữ liệu đầy đủ có thể được sử dụng để phân tích thu nhập của họ. Do đó, phương pháp viết hoa trực tiếp được ưu tiên nhất trong những trường hợp như vậy.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp dựa trên lý thuyết vốn hóa đơn giản, trong đó, số tiền lãi được tạo ra trong khoảng thời gian một năm được tích hợp một lần vào cuối năm đó vào số tiền ban đầu.
Quy trình tính giá trị tương lai (Fv) của vốn ban đầu (C) được hoàn trả với lãi suất hàng năm (i) sau n khoảng thời gian, sẽ được tính theo phương trình sau:
Công thức phương pháp DRC (1+ i) n được gọi là hệ số vốn hoa.
Bằng cách nhân vốn (C), với Hệ số vốn hóa (1 + i) n, chúng ta tính được giá trị của nó sau n kỳ.
Bằng cách chia vốn C, cho Hệ số vốn hóa (1+ i) n, chúng ta tính được giá trị của nó cho -n kỳ.
3. Các yếu tố cần xem xét khi định giá tài sản bất động sản:
Định giá bất động sản mà nhà đầu tư dự định mua có thể giúp nhà đầu tư xác định xem nên mua lại bất động sản đó hay ngừng kế hoạch đầu tư. Nhà đầu tư nên tập trung tìm kiếm những yếu tố tiềm ẩn có thể không thể hiện rõ trong quá trình định giá, nhưng có thể xuất hiện trong tương lai.
– Khó khăn về tài chính hoặc tranh chấp quyền sở hữu hợp pháp đang chờ giải quyết
Một người thuê nhà quan trọng có thể đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tài chính, điều này có thể khiến họ nghi ngờ về khả năng đáp ứng các nghĩa vụ thuê nhà hàng tháng của họ. Tài sản cũng có thể bị tranh chấp về quyền sở hữu hợp pháp mà có thể yêu cầu công ty phải thuê luật sư và phải chịu thêm chi phí pháp lý.
– Các hình thức tuyển dụng
Một yếu tố khác mà các nhà đầu tư có thể xem xét trong quá trình định giá bất động sản là các mô hình trống trong cơ sở, điều này có thể giải thích các mô hình tiềm năng của thu nhập trong tương lai. Nếu tình trạng trống không thay đổi theo thời gian, có thể là do các yếu tố, chẳng hạn như bảo trì tòa nhà không tốt, cụ thể là tường không sơn, đồ đạc bị hỏng, đường cống bị tắc, v.v.
Những yếu tố tiềm ẩn thoạt nghe có vẻ không đáng kể, nhưng chúng sẽ ảnh hưởng đến khả năng tồn tại của dự án trong tương lai. Các vấn đề này thường là vô hình đối với phương pháp định giá, chẳng hạn như phương pháp vốn hóa trực tiếp và các nhà đầu tư nên cố gắng điều tra các vấn đề đó trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về việc có nên đầu tư hay không.
