Đại lí ủy thác pháp định là một cá nhân hoặc tổ chức giám sát việc thương lượng, quản lý và hoàn thành giao dịch liên quan đến bất động sản. Đại lí ủy thác pháp định trong giao dịch bất động sản?
Thuật ngữ đại lý ủy thác pháp định không thực sự phổ biến ở Việt Nam, thuật ngữ này được sử dụng để chỉ về một người hoặc thực thể nắm giữ tài sản cho bên thứ ba trong một số trường hợp nhất định. Nói đến đây, phải hiểu rằng, đại lý ủy thác pháp định cũng mang tính chất trung gian và khá giống bản chất của một “đại lý” nhưng có nhiều điểm đặc biệt hơn được bàn tới.
Mục lục bài viết
1. Đại lý ủy thác pháp định là gì?
Đại lý ủy thác pháp định là một cá nhân hoặc tổ chức giám sát việc thương lượng, quản lý và hoàn thành giao dịch liên quan đến bất động sản. Vai trò của đại lý ủy thác pháp định thường do một luật sư (hoặc công chứng viên trong các khu vực pháp luật dân sự) đảm nhiệm. Đại lý ủy thác pháp định có trách nhiệm ủy thác cho cả hai bên trong hợp đồng ủy thác.
Bên thứ ba – đại lý ủy thác pháp định có quan điểm trung lập giữa hai bên liên quan và đảm bảo rằng các giao dịch được bảo vệ hợp pháp bằng cách giữ tài sản được đề cập cho đến khi giao dịch hoàn tất.
Đại lý ủy thác pháp định hoạt động như thế nào?
Một đại lý ủy thác pháp định về cơ bản hoạt động như một người trung gian trung lập trong bối cảnh của một thỏa thuận ủy thác. Thỏa thuận ủy thác là hợp đồng giữa hai bên, theo đó mỗi bên đồng ý rằng bên thứ ba phải thay mặt họ giữ một tài sản cho đến khi giao dịch của họ được hoàn thành. Các quỹ hoặc tài sản do đại lý ủy thác pháp định nắm giữ cho đến khi nhận được chỉ dẫn thích hợp hoặc cho đến khi các nghĩa vụ hợp đồng xác định trước đã được hoàn thành. Tiền, chứng khoán, quỹ và quyền sở hữu bất động sản đều có thể được giữ trong tài sản ủy thác.
Làm thế nào để chọn một đại lý ủy thác pháp định?
Có hai điều mà một đại lý ủy thác pháp định được đặc trưng – tốc độ và độ chính xác. Vì các giao dịch phải được thiết lập để hoàn thành tối đa trong vòng ít nhất một ngày, các đại lý ủy thác pháp định sẽ phải hoàn thành một số nhiệm vụ trong một khoảng thời gian ngắn. Chúng có thể bao gồm thiết lập cấu trúc ủy thác phù hợp, đàm phán thỏa thuận ủy thác pháp định, thu thập các tài liệu liên quan đến việc tuân thủ, đầu tư tiền ủy thác pháp định phù hợp với thỏa thuận, giải ngân và báo cáo thuế. Ngoài ra, an toàn tài sản, khả năng phục vụ và mức độ chuyên môn thường được xem xét khi chọn một đại lý ủy thác pháp định.
Có những điểm tương đồng giữa vai trò của người được ủy thác và vai trò của người đại lý ủy thác pháp định, nhưng cũng có những điểm khác biệt đáng kể. Hai vai trò tương tự nhau ở chỗ trong mỗi trường hợp bên thứ ba giữ tài sản “ủy thác” cho người khác và có nghĩa vụ ủy thác. Tuy nhiên, một người được ủy thác có nghĩa vụ đối với người thụ hưởng (hoặc những người thụ hưởng) của ủy thác và phải hành động vì lợi ích cao nhất của họ. Ngược lại, nhiệm vụ của đại lý ủy thác pháp định là đối với cả hai bên của giao dịch và họ bị ràng buộc chặt chẽ bởi các điều khoản của thỏa thuận ủy thác.
Vai trò của một đại lý ủy thác pháp định
Thông thường, tài sản, tiền và quyền sở hữu một phần bất động sản được ủy thác cho đến khi cả người mua và người bán đáp ứng tất cả các điều kiện quy định trong hợp đồng mua bán bất động sản. Đại lý ủy thác pháp định có trách nhiệm ủy thác đáng kể đối với các bên của thỏa thuận ủy thác khi chấp nhận tiền và gửi chúng vào tài khoản. Nghĩa vụ ủy thác tồn tại miễn là tiền không được giải ngân và vẫn còn trong tài khoản.
Là một người mua hoặc người bán, bạn có thể tự hỏi phạm vi của các nghĩa vụ ủy thác này là gì. Các tòa án đã cho rằng tối thiểu, một đại lý ủy thác pháp định không được phép tự giao dịch. Một đại lý ủy thác pháp định không được thực hiện một khoản lãi bất lợi đối với các khoản tiền ủy thác được giữ thay mặt cho các bên. Nó không thể đặt lợi ích cá nhân của mình xung đột với bất kỳ nghĩa vụ nào đối với những người thụ hưởng của thỏa thuận. Không được phép thực hiện lợi ích cá nhân gây bất lợi cho nghĩa vụ ủy thác của mình.
Ví dụ, một đại lý ủy thác pháp định không thể thu tiền từ quỹ ủy thác của một khoản nợ mà một trong các bên của đại lý ủy thác nợ. Trong một trường hợp, một nhà môi giới niêm yết đã đại diện cho một người bán trong việc bán một ngôi nhà ở Massachusetts. Người mua đã đăng ký đặt cọc, do nhà môi giới niêm yết giữ như một đại lý ủy thác pháp định. Tuy nhiên, người mua cũng đã sử dụng nhà môi giới niêm yết trong một giao dịch khác và đối với giao dịch đó đã nợ một khoản phí lớn. Khi người mua bị mất tài chính, nó sẽ vỡ nợ và mất tiền đặt cọc. Nhà môi giới niêm yết đã chuyển nhượng quyền ủy thác của người mua và sau đó đe dọa khách hàng kiện tụng nếu anh ta không giải phóng các khoản tiền ủy thác đã giao cho nhà môi giới. Tòa án phán quyết rằng với tư cách là một đại lý ủy thác pháp định, nhà môi giới có nghĩa vụ được ủy thác là không được tham gia vào việc tự kinh doanh bằng cách cố gắng đòi nợ đối với khoản ủy thác,
Các sự kiện và hoàn cảnh cụ thể có thể xác định phạm vi nhiệm vụ của đại lý ủy thác pháp định đối với các bên. Thông thường, có một nghĩa vụ ba mặt là trung thành với người bán, người mua và người cho vay. Điều này có nghĩa là đại lý ủy thác pháp định được yêu cầu phải thông báo các sự kiện quan trọng cho các bên trong suốt quá trình giao dịch và không có lợi cho bên này hơn bên kia. Người đại diện cũng phải thực hiện một mức độ cẩn thận để bảo toàn số tiền đã được ủy thác cho nó và chỉ thanh toán cho các bên được cho là nhận tiền.
2. Đại lí ủy thác pháp định trong giao dịch bất động sản:
Về mặt pháp lý, bạn không cần phải thuê một đại lý ủy thác pháp định. Tuy nhiên, trong các giao dịch bất động sản, bạn nên làm như vậy. Điều này là do một đại lý ủy thác pháp định sẽ đảm nhận nhiều nhiệm vụ để tạo điều kiện đóng cửa; nếu không có đại lý, quá trình này cực kỳ phức tạp và rất dễ bỏ sót. Với tư cách là người được ủy thác, đại lý ủy thác pháp định luôn quan tâm đến lợi ích tốt nhất của cả người mua và người bán. Mặc dù không có quy định nào về việc ai phải trả phí cho đại lý ủy thác pháp định, nhưng chi phí này thường được phân chia giữa người mua nhà tiềm năng và người bán nhà. Bạn có thể chọn thương lượng các khoản phí này để một bên thanh toán đầy đủ.
Các đại lý ủy thác pháp định thường liên quan đến việc bán hoặc mua nhà hoặc bất động sản khác. Ở một số khu vực pháp lý, bao gồm cả Hoa Kỳ, họ có thể được gọi là đại lý quyền sở hữu. Trong những trường hợp này, đại lý ủy thác pháp định bảo đảm tài sản và kiểm tra các tài liệu để đảm bảo các điều khoản bán hàng được đáp ứng ở mỗi đầu, do đó phục vụ cả người mua và người bán trong giao dịch.
Khi nói đến việc mua và bán một ngôi nhà, một đại lý ủy thác pháp định có thể là một công ty đứng tên. Trong những trường hợp như vậy, công ty chủ quản giữ chứng thư đối với tài sản dưới hình thức ủy thác cho đến khi tất cả các điều khoản của cả người mua và người bán được đáp ứng. Người mua có thể đặt cọc tiền để mua hàng, hoặc ít nhất là khoản thanh toán trước, với đại lý ủy thác pháp định, để xác thực giao dịch và trấn an người bán cho đến khi các điều khoản chốt vào phút cuối được đáp ứng. Sau đó, số tiền ủy thác được chuyển cho người bán và chứng thư tài sản cho người mua, khi tất cả các điều kiện mua bán được thỏa mãn.
Tóm lại, cho dù đại lý ủy thác pháp định là một doanh nghiệp hay một cá nhân, mục đích mà họ phục vụ là của một bên thứ ba trung lập, đáng tin cậy đối với các giao dịch có thể liên quan đến những người không bao giờ gặp nhau.
Giả sử bạn và vợ / chồng của bạn đang muốn mua một bất động sản. Bạn đã tìm thấy một địa điểm hoàn hảo, đưa vào một phiếu mua hàng và đã ký vào phiếu mua hàng. Tại thời điểm này, bạn cũng đã gửi số tiền tha thiết của mình – một khoản tiền đặt cọc để mua hàng – sau đó sẽ được chuyển vào tài khoản ủy thác.
Đại lý ủy thác pháp định sẽ giúp hướng dẫn bạn trong quá trình đóng, bao gồm hoàn thành việc tìm kiếm chức danh sơ bộ; đảm bảo tất cả các yêu cầu của người cho vay được đáp ứng; đảm bảo tất cả các trường hợp dự phòng trong hợp đồng đã được đáp ứng; và chăm sóc các khoản tiền từ cả bạn và người cho vay, trong số những thứ khác.
Một khi đại lý ủy thác pháp định chắc chắn rằng mọi thứ đã được hoàn thành một cách mỹ mãn, họ có thể đóng ủy thác, ghi lại chứng thư và giải ngân tất cả các khoản tiền.
Sau khi đại lý ủy thác pháp định hoàn thành công việc của họ, bạn – người mua – sẽ có chìa khóa căn nhà mới của bạn, người bán sẽ có tất cả tiền của họ và người cho vay sẽ phát hành một khoản thế chấp mới.
