Ưu đãi chủ sở hữu bao gồm việc bán một căn nhà cho một thành viên trong gia đình hoặc một người nào đó mà người bán có mối quan hệ thân thiết với mức giá thấp hơn giá trị thị trường hiện tại. Vậy ưu đãi chủ sở hữu là gì? Ưu và nhược điểm của Ưu đãi chủ sở hữu như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Ưu đãi chủ sở hữu là gì?
– Khái niệm Ưu đãi chủ sở hữu:
Ưu đãi chủ sở hữu bao gồm việc bán một căn nhà cho một thành viên trong gia đình hoặc một người nào đó mà người bán có mối quan hệ thân thiết với mức giá thấp hơn giá trị thị trường hiện tại. Chênh lệch giữa giá bán thực tế và giá trị thị trường của căn nhà là quà tặng thực tế của vốn chủ sở hữu. Hầu hết những người cho vay đều cho phép sử dụng vốn chủ sở hữu để trả trước.
– Các cách hiểu chính về Ưu đãi chủ sở hữu:
Ưu đãi chủ sở hữu liên quan đến việc bán một căn nhà ở mức giá thấp hơn giá trị thị trường hiện tại của nó, nhưng không có tiền vật chất nào đổi được tay.
Ưu đãi công bằng thường liên quan đến các thành viên trong gia đình – điển hình là cha mẹ bán nhà cho con cái. Hầu hết những người cho vay đều cho phép món quà được tính là hoặc là một khoản trả trước cho căn nhà.
– Cách thức hoạt động của Ưu đãi chủ sở hữu:
Ưu đãi chủ sở hữu bắt nguồn từ thực tế là giá bán thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực của căn nhà. Việc chuyển khoản được tính là quà tặng do chênh lệch giá trị, nhưng không có tiền hiện vật nào đổi được tay. Một món quà phổ biến về vốn chủ sở hữu xảy ra khi cha mẹ muốn bán nhà của họ cho con cái với giá ưu đãi.
Hầu hết những người cho vay đều cho phép món quà được coi là hoặc hướng tới, một khoản trả trước cho căn nhà. Nơi ở có thể là nơi cư trú chính hoặc ngôi nhà thứ hai.
2. Ưu và nhược điểm của Ưu đãi chủ sở hữu:
Ưu và Nhược điểm của Ưu đãi chủ sở hữu:
Các gia đình hoặc các bên quan tâm có thể sử dụng quà tặng là vốn chủ sở hữu thay vì thông qua một công ty bất động sản sẽ tính phí hoa hồng khi bán. Các bậc cha mẹ sẽ đặt tên cho một mức giá mà họ đã đồng ý và “bán” căn nhà cho con cái của họ với số tiền đó, mặc dù căn nhà có thể đáng giá hơn trên thị trường mở.
– Ưu điểm: Giảm hoặc không trả trước cho người mua; Không có hoa hồng đại lý bất động sản; Ưu ái cho thành viên trong gia đình.
– Nhược điểm: Khả năng kích hoạt thuế quà tặng; Ảnh hưởng đến cơ sở chi phí của ngôi nhà; Phí pháp lý để ký kết hợp đồng.
– Quà tặng vốn chủ sở hữu không tránh được chi phí đóng hoặc các chi phí cần thiết khác khi chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Quà tặng cổ phần cũng có thể kích hoạt thuế quà tặng.
+ Chi phí kết thúc là khoản phí phải trả khi kết thúc giao dịch bất động sản cùng với giá mua bất động sản. Cả người mua và người bán đều có thể phải chịu chi phí đóng cửa.
Ví dụ về các chi phí kết thúc thông thường bao gồm các khoản phí liên quan đến việc hình thành và bảo lãnh một khoản thế chấp, hoa hồng bất động sản, thuế, bảo hiểm và lưu trữ hồ sơ. Chi phí đóng phải được pháp luật công bố cho người mua và người bán và được thỏa thuận trước khi giao dịch mua bán bất động sản có thể được hoàn tất.
– Ưu đãi sẽ tác động đến cơ sở chi phí của bất động sản khiến lãi vốn cao hơn khi người nhận bán nhà trong tương lai. Món quà vốn chủ sở hữu cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa phương bằng cách ghi nhận việc bán bất động sản ở mức thấp hơn giá trị thị trường.
+ Lãi vốn là sự gia tăng giá trị của một tài sản vốn và được thực hiện khi tài sản đó được bán. Lãi vốn áp dụng cho bất kỳ loại tài sản nào, bao gồm cả các khoản đầu tư và những tài sản được mua để sử dụng cho mục đích cá nhân. Khoản thu được có thể là ngắn hạn (một năm hoặc ít hơn) hoặc dài hạn (hơn một năm) và phải được khai thuế thu nhập. Lãi và lỗ chưa thực hiện phản ánh sự tăng hoặc giảm giá trị của một khoản đầu tư nhưng không được coi là lãi vốn chịu thuế. Lỗ vốn phát sinh khi giá trị tài sản vốn giảm so với giá mua tài sản.
3. Yêu cầu đối với Ưu đãi chủ sở hữu:
Ưu đãi chủ sở hữu yêu cầu một bức thư góp vốn, là một bức thư nêu rõ các sự kiện của việc mua bán và có chữ ký của cả người bán và người mua. Cùng với lá thư, các cân nhắc khác phải được đáp ứng: Người bán phải có thẩm định chính thức, trả tiền đã hoàn thành về ngôi nhà; Thẩm định phải ghi nhận giá trị thẩm định của tư dinh; Việc thẩm định bao gồm giá mà món quà là căn nhà cổ phần sẽ bán; Thủ tục giấy tờ phải bao gồm sự chênh lệch giữa giá trị thẩm định và giá bán quà tặng; Khi kết thúc, một bức thư thứ hai sẽ ghi nhận món quà của vốn chủ sở hữu.
– Cân nhắc đặc biệt:
Một Ưu đãi chủ sở hữu có thể gây ra hậu quả về thuế cho cả người tặng và người nhận quà tặng. Giá trị của căn nhà có thể ảnh hưởng đến cơ sở chi phí của tài sản đối với chủ nhà mới và có tác động đến lợi nhuận vốn đối với người bán. Ngoài ra, nếu không được thực hiện đúng cách, quà tặng vốn chủ sở hữu có thể kích hoạt thuế quà tặng. Người bán phải tuân theo các nguyên tắc của IRS đối với quà tặng. Một cặp vợ chồng có thể tặng quà lên đến 30.000 đô la và một người 15.000 đô la cho một cá nhân mỗi năm mà không phải chịu thuế quà tặng.
Ngoài ra, một đợt giảm giá đáng kể có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong nước. Nếu một ngôi nhà được bán với giá thấp hơn đáng kể so với những ngôi nhà khác có các tính năng tương đương, thì điều đó có thể tác động tiêu cực đến việc bán nhà khác trong khu vực hoặc mức giá đó. Tuy nhiên, có thể giao dịch được thực hiện riêng tư hoặc ngoài thị trường để tránh sự phức tạp đó.
+ Danh sách bỏ túi là bất kỳ loại danh sách bất động sản nào được nhà môi giới hoặc nhân viên bán hàng lưu giữ và không cung cấp cho các nhà môi giới khác tại văn phòng hoặc cho nhiều thành viên dịch vụ niêm yết (MLS) khác. Danh sách bỏ túi cũng có thể được gọi là “danh sách ngoài thị trường” hoặc “danh sách độc quyền”.
Danh sách bỏ túi là một danh sách bất động sản độc quyền không có sẵn cho công chúng. Một đại lý bất động sản thường xử lý một danh sách bỏ túi; nó liên quan đến sự hợp tác hạn chế hoặc không có sự hợp tác với các nhà môi giới khác. Người bán yêu cầu một danh sách bỏ túi thường làm như vậy vì lý do bảo mật hoặc để bán cho một cá nhân cụ thể.
4. Ví dụ về Ưu đãi chủ sở hữu:
Người cho vay có thể coi việc tặng vốn chủ sở hữu là toàn bộ hoặc một phần khoản thanh toán bằng tiền mặt cần thiết để đủ điều kiện vay thế chấp. Ví dụ: giả sử một ngân hàng yêu cầu giảm 20% (số tiền tiêu chuẩn cần thiết trong hầu hết các khoản vay thông thường, để tránh bảo hiểm thế chấp). Món quà vốn chủ sở hữu mà người bán tạo ra tương đương 10% giá trị căn nhà. Người mua hiện chỉ cần thanh toán trước 10% giá của bất động sản.
Trong trường hợp cho vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), một thành viên trong gia đình được phép tặng một khoản vốn chủ sở hữu để trang trải khoản trả trước tối thiểu 3,5%, miễn là ngôi nhà là nơi cư trú chính của họ.
+ Khoản vay thế chấp thông thường hoặc khoản vay thông thường là khoản vay của người mua nhà không được cung cấp hoặc bảo đảm bởi một tổ chức chính phủ. Nó có sẵn thông qua hoặc được bảo đảm bởi một công ty cho vay tư nhân hoặc hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ – Fannie Mae và Freddie Mac. Những người đi vay tiềm năng cần phải hoàn thành đơn đăng ký thế chấp chính thức, cung cấp các giấy tờ cần thiết, lịch sử tín dụng và điểm tín dụng hiện tại. Lãi suất cho vay thông thường có xu hướng cao hơn lãi suất của các khoản thế chấp được chính phủ bảo đảm, chẳng hạn như các khoản vay FHA.
+ Các khoản cho vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) là các khoản thế chấp được liên bang bảo đảm được thiết kế cho những chủ nhà có điểm tín dụng thấp hơn mức trung bình. Các khoản vay FHA yêu cầu khoản trả trước tối thiểu thấp hơn và điểm tín dụng thấp hơn nhiều khoản vay thông thường. Các khoản cho vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang được phát hành bởi các ngân hàng và tổ chức cho vay được FHA chấp thuận; các tổ chức này sẽ đánh giá năng lực của bạn cho khoản vay. Để đảm bảo sự bảo đảm của FHA, những người vay đủ điều kiện cho khoản vay FHA cũng phải mua bảo hiểm thế chấp và các khoản thanh toán phí bảo hiểm được thực hiện cho FHA.
