Khái niệm và đặc điểm của bảo hiểm thế chấp cá nhân là gì? Các loại bảo hiểm thế chấp cá nhân?
Trong khi xã hội ngày càng phát triển thì một trong những thị trường kinh doanh cũng ngày càng trở nên phát triển và đáp ứng được nhu cầu rất lớn của những cá nhân, tổ chức đó chính là bảo hiểm. Hiện nay có các loại bảo hiểm như; bào hiểm y tế, bảo hiểm thân thể, bảo hiểm lao động, bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm thế chấp cá nhân,… Tuy nhiên, trong nội dung bài viết này tác giả chỉ giới thiệu đến quý bạn đọc nội dung về định nghĩa, đặc điểm và các loại bảo hiểm thế chấp cá nhân.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm và đặc điểm của bảo hiểm thế chấp cá nhân là gì?
Bảo hiểm thế chấp cá nhân là một loại bảo hiểm mà người đi vay có thể được yêu cầu mua như một điều kiện của một khoản vay thế chấp thông thường. Hầu hết các bên cho vay đều yêu cầu PMI khi người mua nhà trả trước dưới 20% giá mua căn nhà. Khi người đi vay trả trước dưới 20% giá trị tài sản, tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) của thế chấp là trên 80% (tỷ lệ LTV càng cao, hồ sơ rủi ro của khoản thế chấp đối với người cho vay càng cao. ).
Không giống như hầu hết các loại bảo hiểm, chính sách bảo vệ khoản đầu tư của người cho vay vào ngôi nhà, chứ không phải cá nhân mua bảo hiểm (người đi vay). Tuy nhiên, PMI giúp một số người có thể trở thành chủ nhà sớm hơn. Đối với những cá nhân chọn giảm từ 5% đến 19,99% chi phí cư trú, PMI cho phép họ có khả năng nhận được tài chính.
Tuy nhiên, nó đi kèm với chi phí bổ sung hàng tháng. Người đi vay phải trả PMI của họ cho đến khi họ đã tích lũy đủ vốn chủ sở hữu trong nhà mà người cho vay không còn coi đó là rủi ro cao. Chi phí PMI có thể dao động từ 0,25% đến 2% số dư khoản vay của bạn mỗi năm, tùy thuộc vào quy mô của khoản trả trước và thế chấp, thời hạn cho vay và điểm tín dụng của người đi vay. Các yếu tố rủi ro của bạn càng lớn, tỷ lệ bạn phải trả càng cao. Và bởi vì PMI là một tỷ lệ phần trăm của số tiền thế chấp, bạn càng vay nhiều, bạn sẽ trả càng nhiều PMI. Có một số công ty PMI lớn ở Hoa Kỳ. Họ tính mức phí tương tự, được điều chỉnh hàng năm.
Mặc dù PMI là một khoản chi phí bổ sung, do đó, việc tiếp tục chi tiền cho tiền thuê nhà và có thể bỏ lỡ sự tăng giá của thị trường khi bạn chờ đợi để tiết kiệm một khoản trả trước lớn hơn. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo rằng bạn sẽ mua nhà muộn hơn là sớm hơn, vì vậy giá trị của việc thanh toán PMI là điều đáng xem xét. Một số chủ nhà tiềm năng có thể cần phải xem xét bảo hiểm thế chấp của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). Tuy nhiên, điều đó chỉ áp dụng nếu bạn đủ điều kiện nhận khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (khoản vay FHA).
Bạn sẽ cần bảo hiểm thế chấp cá nhân (PMI) nếu bạn đang mua một ngôi nhà với khoản trả trước dưới 20% chi phí của ngôi nhà. Cần biết rằng PMI nhằm bảo vệ người cho vay, không phải người đi vay, chống lại những tổn thất có thể xảy ra. Có bốn loại bảo hiểm thế chấp chính mà bạn có thể mua: bảo hiểm thế chấp do người đi vay trả, bảo hiểm thế chấp trả phí một lần, bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả và bảo hiểm thế chấp có phí bảo hiểm chia nhỏ. Nếu bạn nhận được khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang để mua nhà của mình, bạn sẽ cần một loại bảo hiểm bổ sung.
2. Các loại bảo hiểm thế chấp cá nhân:
Bảo hiểm thế chấp cá nhân được biết đến bao gồm các loại như sau:
Thứ nhất, Bảo hiểm thế chấp trả tiền bên vayLoại PMI phổ biến nhất là bảo hiểm thế chấp do người vay trả (BPMI). BPMI có dạng một khoản phí bổ sung hàng tháng mà bạn phải trả bằng khoản thanh toán thế chấp của mình. Sau khi khoản vay của bạn kết thúc, bạn phải trả BPMI hàng tháng cho đến khi bạn có 22% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình (dựa trên giá mua ban đầu). Tại thời điểm đó, người cho vay phải tự động hủy BPMI, miễn là bạn hiện đang thanh toán khoản thế chấp của mình. Tích lũy đủ vốn chủ sở hữu nhà thông qua các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng đều đặn để hủy bỏ BPMI thường mất khoảng 11 năm.
Bạn cũng có thể chủ động yêu cầu người cho vay hủy bỏ BPMI khi bạn có 20% vốn chủ sở hữu trong nhà. Để người cho vay của bạn hủy bỏ BPMI, các khoản thanh toán thế chấp của bạn phải hiện tại. Bạn cũng phải có một lịch sử thanh toán thỏa đáng và không được có thêm bất kỳ khoản tiền bồi thường nào đối với tài sản của bạn. Trong một số trường hợp, bạn có thể cần thẩm định hiện tại để chứng minh giá trị ngôi nhà của mình. Một số nhà cung cấp dịch vụ cho vay có thể cho phép người vay hủy PMI sớm hơn dựa trên sự tăng giá trị của căn nhà. Giả sử người đi vay tích lũy 25% vốn chủ sở hữu do tăng giá trong các năm từ hai đến năm, hoặc 20% vốn chủ sở hữu sau năm năm.
Trong trường hợp đó, nhà đầu tư đã mua khoản vay có thể cho phép hủy bỏ PMI sau khi giá trị gia tăng của ngôi nhà được chứng minh. Điều đó có thể được thực hiện bằng thẩm định, ý kiến giá của nhà môi giới (BPO) hoặc mô hình định giá tự động (AVM). Bạn cũng có thể thoát khỏi PMI sớm bằng cách tái cấp vốn. Tuy nhiên, bạn sẽ phải cân nhắc chi phí tái cấp vốn với chi phí tiếp tục trả phí bảo hiểm thế chấp. Bạn cũng có thể hủy bỏ PMI sớm bằng cách trả trước nợ gốc thế chấp để bạn có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu. Sẽ rất đáng cân nhắc nếu bạn sẵn sàng trả PMI lên đến 11 năm để mua ngay bây giờ. PMI sẽ khiến bạn phải trả giá bao nhiêu về lâu dài? Điều gì sẽ chờ đợi để mua hàng có thể khiến bạn phải trả giá? Mặc dù đúng là bạn có thể bỏ lỡ việc tích lũy vốn chủ sở hữu nhà khi đang thuê nhà, nhưng bạn cũng sẽ tránh được nhiều chi phí sở hữu nhà. Những chi phí này bao gồm bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản, bảo trì và sửa chữa.
Thứ hai, Bảo hiểm thế chấp trả phí một lầnVới bảo hiểm thế chấp trả tiền một lần (SPMI), còn được gọi là bảo hiểm thế chấp thanh toán một lần, bạn trả trước bảo hiểm thế chấp một lần. Điều đó có thể được thực hiện toàn bộ khi đóng hoặc tài trợ cho khoản thế chấp (trong trường hợp thứ hai, nó có thể được gọi là bảo hiểm thế chấp tài trợ một lần).
Lợi ích của SPMI là khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn so với BPMI. Điều đó có thể giúp bạn đủ điều kiện vay thêm để mua nhà. Một lợi thế khác là bạn không phải lo lắng về việc tái cấp vốn để thoát khỏi PMI. Bạn cũng không cần phải xem tỷ lệ khoản vay trên giá trị để biết khi nào bạn có thể hủy bỏ PMI của mình. Rủi ro là nếu bạn tái cấp vốn hoặc bán trong vòng vài năm, sẽ không có phần nào của phí bảo hiểm duy nhất được hoàn lại. Hơn nữa, nếu bạn tài trợ cho khoản phí bảo hiểm duy nhất, bạn sẽ trả lãi cho khoản tiền đó miễn là bạn mang thế chấp.
Ngoài ra, nếu bạn không có đủ tiền để trả trước 20%, bạn có thể không có tiền mặt để trả trước một khoản phí bảo hiểm duy nhất. Tuy nhiên, người bán hoặc, trong trường hợp là một ngôi nhà mới, người xây dựng có thể thanh toán bảo hiểm thế chấp trả phí duy nhất của người vay.
Thứ ba, Bảo hiểm thế chấp trả tiền cho người cho vay Với bảo hiểm thế chấp do người cho vay trả (LPMI), về mặt kỹ thuật, người cho vay của bạn sẽ trả phí bảo hiểm thế chấp. Trên thực tế, bạn sẽ thực sự trả khoản đó trong suốt thời hạn của khoản vay dưới hình thức lãi suất cao hơn một chút. Không giống như BPMI, bạn không thể hủy LPMI khi vốn chủ sở hữu của bạn đạt 78% vì nó được tích hợp vào khoản vay.
Tái cấp vốn sẽ là cách duy nhất để giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Lãi suất của bạn sẽ không giảm khi bạn có 20% hoặc 22% vốn chủ sở hữu. PMI do người cho vay trả không được hoàn lại. Lợi ích của PMI do người cho vay trả, mặc dù lãi suất cao hơn, là khoản thanh toán hàng tháng của bạn vẫn có thể thấp hơn so với việc thanh toán bằng PMI hàng tháng. Bằng cách đó, bạn có thể đủ điều kiện để vay thêm.
Thứ tư, Bảo hiểm thế chấp trả phí chia nhỏ Bảo hiểm thế chấp phân chia phí bảo hiểm là loại ít phổ biến nhất. Đây là sự kết hợp giữa hai loại đầu tiên mà chúng ta đã thảo luận: BPMI và SPMI. Đây là cách hoạt động: Bạn thanh toán một phần bảo hiểm thế chấp dưới dạng một lần khi đóng và một phần hàng tháng.
Một lý do để chọn bảo hiểm thế chấp có phí bảo hiểm chia nhỏ là nếu bạn có tỷ lệ nợ trên thu nhập cao. Trong trường hợp đó, việc tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn quá nhiều với BPMI sẽ có nghĩa là bạn không đủ điều kiện vay đủ để mua căn nhà bạn muốn. Phí bảo hiểm trả trước có thể dao động từ 0,50% đến 1,25% số tiền vay. Phí bảo hiểm hàng tháng sẽ dựa trên tỷ lệ khoản vay ròng trên giá trị trước khi bất kỳ khoản phí bảo hiểm tài trợ nào được tính vào.
Thứ năm, Bảo vệ thế chấp khoản vay mua nhà liên bang (MIP)Có thêm một loại bảo hiểm thế chấp. Tuy nhiên, nó chỉ được sử dụng với các khoản vay do Cục Quản lý Nhà ở Liên bang bảo lãnh. Các khoản vay này được biết đến nhiều hơn với tên gọi FHA cho vay hoặc thế chấp FHA. PMI thông qua FHA được gọi là MIP. Đây là yêu cầu đối với tất cả các khoản vay FHA và với các khoản trả trước từ 10% trở xuống. Hơn nữa, nó không thể được gỡ bỏ mà không tái cấp vốn cho ngôi nhà. MIP yêu cầu một khoản trả trước và phí bảo hiểm hàng tháng (thường được thêm vào giấy thế chấp hàng tháng). Người mua vẫn phải đợi 11 năm trước khi họ có thể xóa MIP khỏi khoản vay nếu họ đã trả trước hơn 10%.
