Vay thế chấp là một trong các phương thức vay phổ biến hiện nay của con người. Bên đi vay sẽ thế chấp một loại tài sản cho bên cho vay để đảm bảo cho khoản vay của mình. Trong hoạt động vay thế chấp đó, thì còn phân chia thành vay thế chấp đóng và các loại hình khác.
Mục lục bài viết
1. Khoản vay thế chấp đóng:
Thế chấp đóng, còn được gọi đơn giản là thế chấp “đóng”, thế chấp khép kín, là một trong những hình thức vay mua nhà hạn chế hơn mà người vay có thể nhận được. Với loại cho vay này, người vay không thể thương lượng lại việc thế chấp, tái cấp vốn cho căn nhà của mình hoặc thế chấp lần thứ hai hoặc một khoản vay mua nhà mà không được người cho vay cho phép hoặc phải trả một khoản phí. Ví dụ thực tế của khoán thế chấp đóng: Ông McGillicuddy đứng ra thế chấp 200.000 USD với lãi suất 4% và thời hạn 5 năm. Các khoản thanh toán hàng tháng của ông McGillicuddy là 951,04 đô la, giả sử thời gian khấu hao là 30 năm. Thế chấp quy định rằng bất kỳ khoản thanh toán trước nào trên 10% một lần mỗi năm sẽ phải chịu một khoản phạt lên đến 3 lần thanh toán hàng tháng hoặc Chênh lệch lãi suất trên số tiền trả trước. Nếu ông McGillicuddy trả tiền gốc nhiều hơn khoản thanh toán hàng tháng và 10% một lần hàng năm, một hình phạt sẽ được áp dụng.
Thế chấp tất toán là một hợp đồng thế chấp giữa người đi vay và người cho vay quy định rằng toàn bộ số dư của khoản vay không thể được trả hết trước hạn. Về cơ bản, điều này có nghĩa là người đi vay không thể trả nợ thế chấp của mình sớm hơn để tiết kiệm tiền. Ngoài việc bỏ lỡ khoản tiết kiệm có thể đến từ việc trả nợ thế chấp sớm, người vay phải xin phép người cho vay trước khi sử dụng căn nhà làm tài sản thế chấp để thế chấp lần thứ hai.
Khoản thế chấp đầu cuối không mang lại lợi ích thực sự cho người đi vay, nhưng nó mang lại lợi ích lớn cho người cho vay vì nó là một khoản tiền cố định cho khoản vay. Vì người đi vay không thể trả khoản vay sớm để tiết kiệm lãi suất, người cho vay có thể tính vào việc nhận toàn bộ số tiền, trừ khi người vay đòi nợ nhà. Ngay cả trong trường hợp bị tịch thu nhà, vì người đi vay không thể dễ dàng thế chấp ngôi nhà cho những thứ khác, người cho vay sẽ ít phải xử lý hơn, điều này làm cho khoản vay trở nên vô cùng dễ quản lý so với các hình thức cho vay khác. Đây là lý do tại sao những người cho vay nổi tiếng trong việc cung cấp loại hình cho vay này cho những người đi vay với mức lãi suất thấp hấp dẫn.
Điều khiến các khoản thế chấp này bị “đóng cửa” là tiền gốc thế chấp – số tiền bạn nhận được từ người cho vay để mua nhà – là khoản tiền duy nhất bạn được phép vay để mua căn nhà. Giả sử căn nhà của bạn trị giá 450.000 đô la, và bạn vẫn còn nợ 250.000 đô la tiền thế chấp. Sự khác biệt 200.000 đô la giữa hai con số đó là vốn chủ sở hữu của bạn, hoặc phần ngôi nhà mà bạn “sở hữu”, trong khi ngân hàng sở hữu phần còn lại. Với các khoản thế chấp “mở” truyền thống, bạn có thể tự do vay với số tiền 200.000 đô la đó dưới hình thức cho vay mua nhà. Bạn sẽ làm điều đó bằng cách đưa ngôi nhà làm tài sản thế chấp cho khoản vay mới. Trên thực tế, căn nhà trở thành tài sản thế chấp cho hai khoản vay: khoản thế chấp ban đầu và khoản vay vốn chủ sở hữu. Với khoản thế chấp khép kín, bạn không thể sử dụng ngôi nhà làm tài sản thế chấp cho bất kỳ khoản vay nào khác ngoại trừ khoản thế chấp ban đầu.
Ngoài các giới hạn về việc vay thêm, các khoản thế chấp đóng thường không thể được trả trước mà không phải trả một khoản “phí phá vỡ” hoặc “phí phá vỡ” đáng kể cho người cho vay cầm cố để chấm dứt hợp đồng vay. Phí này có thể giảm dần theo thời gian; nó phụ thuộc vào khoản vay. Các giới hạn về khả năng vay vốn chủ sở hữu của người vay có thể không khiến người vay quan tâm khi người vay mua nhà lần đầu tiên, nhưng chúng có thể xảy ra sau này. Trong trường hợp đó, người vay có thể cân nhắc việc tái cấp vốn – nhận một khoản thế chấp mới, mở để thanh toán khoản thế chấp đầu tiên. Người cho vay sẽ không để người vay rời khỏi hợp đồng, do đó sẽ tính phí phá vỡ.
2. Hạn chế của vay thế chấp đóng:
Với một khoản thế chấp đóng, chủ nhà không thể tái cấp vốn hoặc thương lượng lại khoản thế chấp. Điều này cũng có nghĩa là người đi vay không thể có thêm nguồn tài chính bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu đầu tư vào ngôi nhà làm tài sản thế chấp. Vì vậy, nếu một người đi vay đã kết thúc, thế chấp 30 năm và muốn tái cấp vốn cho các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu trong nhà làm tài sản thế chấp, điều này không được phép. Tuy nhiên, có một cách để phá vỡ một khoản thế chấp đã đóng với sự đồng ý của người cho vay bằng cách trả một khoản phạt gọi là phí phá vỡ.
Hạn chế chính khác đối với thế chấp cuối kỳ là người đi vay không thể trả trước nợ gốc của khoản vay. Điều này có nghĩa là chủ nhà không được phép trả nợ thế chấp sớm. Nếu người đi vay cố gắng làm như vậy, thì một khoản phạt trả trước sẽ được phát sinh để giúp bù đắp thu nhập lãi bị mất của người cho vay.
3. Những lợi ích của vay thế chấp đóng đối với người vay:
Có một lợi thế lớn đối với người mua là có một khoản thế chấp cuối kỳ. Lãi suất cực kỳ thấp. Vì lãi suất thường được cố định trong một khoản thế chấp đã đóng, nên lãi suất sẽ không tăng trong suốt thời hạn của khoản vay. Lợi thế tiềm năng khác của loại hình thế chấp này đối với người mua là có thể dễ dàng được chấp thuận hơn nếu tín dụng của người vay ít hơn mức xuất sắc. Điều này là do rủi ro đối với người cho vay với thế chấp cuối kỳ là giảm hơn so với thế chấp mở hoặc có thể chuyển đổi.
Khi chủ nhà đồng ý không vay bất kỳ khoản tiền nào khác để mua nhà, điều đó sẽ làm giảm rủi ro cho người cho vay. Nếu điều gì đó xảy ra – chẳng hạn như người đi vay mặc định thế chấp – người cho vay ban đầu sẽ không phải “xếp hàng” với những người cho vay khác với yêu cầu về căn nhà. Đối với bất kỳ khoản thế chấp nào, rủi ro giảm đối với người cho vay chuyển thành lãi suất thấp hơn đối với người đi vay.
4. Người cho vay thế chấp đóng:
Thế chấp cuối kỳ có lợi hơn nhiều cho người cho vay so với người đi vay, vì sự hạn chế của các điều khoản có lợi cho người cho vay. Từ quan điểm tài chính, người cho vay biết chính xác thu nhập lãi sẽ thu được là bao nhiêu vì không phải trả trước mà không bị phạt đáng kể.
Trong trường hợp bị tịch thu tài sản do người đi vay không thanh toán, người cho vay không phải lo lắng về việc bất kỳ tổ chức nào khác yêu cầu tài sản đó. Điều này là do một khoản thế chấp cuối kỳ không cho phép sử dụng vốn chủ sở hữu nhà làm tài sản thế chấp để có thêm nguồn tài chính. Nếu người vay không trả, người cho vay sẽ nhận được căn nhà và có thể bán lại để bù đắp thiệt hại.
Vì về cơ bản không có bất lợi nào đối với người cho vay, loại thế chấp này thường là hình thức đầu tiên được cung cấp cho người vay tiềm năng. Trong trường hợp người đi vay có tín dụng thấp hơn, thế chấp cuối kỳ có thể là lựa chọn duy nhất được cung cấp để tài trợ mua nhà. Rốt cuộc, người cho vay phải chịu ít hoặc không có rủi ro.
Thế chấp đóng có thể phù hợp với những gia chủ sẵn sàng an cư lâu dài. Nếu người vay có ý định ở trong nhà một thời gian và mong muốn có đủ tài sản để không phải sử dụng vốn sở hữu nhà để lấy tiền mặt, thì bạn có thể sẵn sàng thực hiện cam kết đóng cửa để đổi lấy lâu dài. – tiết kiệm hàng kỳ sẽ đến từ một tỷ lệ thấp hơn. Nếu đang nghiên cứu một phương tiện để tài trợ cho việc mua nhà mới, hãy xem xét một thế chấp theo kiểu mở hoặc chuyển đổi thay vì thế chấp cuối kỳ. Trong khi một khoản thế chấp mở mang lãi suất cao hơn, nó có thể được thanh toán sớm. Đây là một lựa chọn tốt cho những người đi vay cảm thấy tài chính của họ có thể cải thiện và có thể trả hết một phần hoặc toàn bộ khoản vay trong một khoảng thời gian ngắn hơn. Một thế chấp có thể chuyển đổi bắt đầu như một thế chấp mở nhưng sau đó có thể được chuyển sang một thế chấp đóng với lãi suất thấp hơn. Điều này cung cấp cho người mua sự linh hoạt khi tình hình tài chính trong tương lai ít được biết đến.
