Điều khoản chuyển quyền sở hữu là thuật ngữ đề cập đến một điều khoản thường thấy trong nhiều hợp đồng tài chính hoặc bảo hiểm, đặc biệt là trong các hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo hiểm tài sản. Điều khoản chuyển quyền sở hữu là gì? Đặc điểm và lưu ý?
Mục lục bài viết
1. Điều khoản chuyển quyền sở hữu là gì?
Điều khoản này thường chỉ cho phép việc chuyển nhượng hoặc bán một tài sản cụ thể được thực hiện khi bên chính hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình. Các điều khoản về biệt danh – còn được gọi là các điều khoản đến hạn bán – thường là một tiêu chuẩn, đặc biệt là trong ngành thế chấp. Vì vậy, thật khó để tìm một hợp đồng thế chấp mà không có một số loại điều khoản chuyển nhượng. Người cho vay bao gồm điều khoản trong hợp đồng thế chấp cho cả tài sản thương mại và nhà ở để người mua mới không thể tiếp quản một khoản thế chấp hiện có. Điều này đảm bảo cho người cho vay rằng khoản nợ sẽ được hoàn trả đầy đủ trong trường hợp bán bất động sản hoặc nếu tài sản được chuyển nhượng cho một bên khác. Điều khoản chuyển nhượng về cơ bản giải phóng người vay khỏi các nghĩa vụ của họ đối với người cho vay vì số tiền thu được từ việc bán nhà sẽ thanh toán cho số dư thế chấp.
– Các điều khoản chuyển nhượng thế chấp ngăn cản các hợp đồng thế chấp giả định xảy ra. Điều khoản chuyển nhượng yêu cầu người cho vay cầm cố phải được hoàn trả ngay lập tức nếu chủ sở hữu chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc bán tài sản thế chấp. Những điều khoản này được bao gồm cho cả người vay thế chấp nhà ở và thương mại.
– Nếu điều khoản chuyển nhượng không bao gồm trong hợp đồng thế chấp, chủ sở hữu có thể tự do chuyển khoản nợ thế chấp cho chủ sở hữu mới trong một hợp đồng thế chấp giả định. Các hợp đồng thế chấp giả định cho phép chủ sở hữu mới tiếp nhận các nghĩa vụ nợ còn lại của chủ sở hữu trước đó, thực hiện các khoản thanh toán theo lịch trình cho chủ nợ thế chấp theo các điều khoản tương tự như người vay trước đó. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp giả định không phổ biến, chúng có thể được sử dụng nếu chủ sở hữu sợ bị tiết lộ và không có điều khoản chuyển nhượng trong hợp đồng thế chấp của họ. Một hợp đồng thế chấp giả định có thể giúp người đi vay đau khổ giảm bớt nghĩa vụ nợ của họ thông qua một quy trình chuyển nhượng được đơn giản hóa.
– Người cho vay cầm cố cấu trúc hợp đồng thế chấp với các điều khoản chuyển nhượng để đảm bảo người vay trả ngay các nghĩa vụ nợ. Gần như tất cả các khoản thế chấp đều có điều khoản chuyển nhượng. Điều khoản chuyển nhượng bảo vệ người cho vay khỏi khoản nợ chưa thanh toán của người đi vay ban đầu. Nó đảm bảo rằng một chủ nợ được hoàn trả một cách kịp thời hơn nếu một người đi vay có vấn đề với các khoản thanh toán thế chấp của họ và không có khả năng thanh toán. Các điều khoản về biệt danh cũng bảo vệ người cho vay khỏi rủi ro tín dụng của bên thứ ba có liên quan đến việc người vay mới thực hiện hợp đồng thế chấp giả định vì người vay mới có hồ sơ tín dụng khác biệt đáng kể.
2. Đặc điểm và lưu ý:
2.1. Đặc điểm của điều khoản chuyển quyền sở hữu:
– Điều khoản chuyển nhượng làm vô hiệu các nghĩa vụ hợp đồng nhất định đối với một tài sản nếu tài sản đó được bán hoặc nếu quyền sở hữu được chuyển giao cho một thực thể khác.
– Những điều khoản này phổ biến trong các khoản vay thế chấp, giải phóng người vay khỏi người cho vay sau khi tài sản đã được chuyển sang chủ sở hữu mới.
– Các điều khoản về ngoại kiều cũng tồn tại trong hợp đồng bảo hiểm đối với bất kỳ tài sản nào được bán. Điều khoản chuyển nhượng ngăn cản người vay chuyển giao nghĩa vụ vay khi họ bán tài sản vào một thời điểm nào đó trong tương lai. Khi nó được bao gồm trong hợp đồng cho vay, điều đó có nghĩa là số dư khoản vay còn lại sẽ đến hạn thanh toán đầy đủ sau khi hoàn tất giao dịch mua bán. Mặc dù nó có thể không được nêu nguyên văn, điều khoản chuyển nhượng được thiết kế để ngăn chủ sở hữu bán nhà của họ mà không trả hết thế chấp của họ
– Trong điều khoản thế chấp, điều khoản chuyển nhượng là một điều khoản trong hợp đồng ký với bên cho vay quy định rằng bên vay phải thanh toán đầy đủ tiền thế chấp trước khi bên vay có thể chuyển tài sản cho người khác. Điều khoản chuyển nhượng có hiệu lực cho dù việc chuyển nhượng tài sản là tự nguyện hay không tự nguyện.
Còn được gọi là điều khoản đến hạn bán, điều khoản chuyển nhượng được bao gồm trong hợp đồng thế chấp để ngăn người mua mới giả định thế chấp. Trong trường hợp giả định, người mua mới sẽ trả tiền mua tài sản với lãi suất cũ. Để ngăn chặn điều này, những người cho vay bao gồm điều khoản chuyển nhượng, yêu cầu chủ nhà phải trả đầy đủ số dư của khoản thế chấp. Điều này đòi hỏi người mua mới phải thương lượng các điều khoản mới với mức lãi suất mới phù hợp với điều kiện thị trường nhà ở hiện nay.
Người cho vay không phải thực hiện điều khoản chuyển nhượng nếu người đó chọn không làm như vậy. Các tình huống sau đây thuộc về Garn-St. Đạo luật quy định các tổ chức lưu ký Germain năm 1982, ngăn cản việc thực thi điều khoản chuyển nhượng:
+ Một người thuê chung còn sống có quyền sở hữu: Sau khi một trong các chủ nhà chết và để lại ngôi nhà cho một người thuê còn sống, thế chấp không có giá trị khi chuyển nhượng sang tên của người thuê nhà kia. Một số người cho vay cố gắng bắt những người thuê chung trả một khoản phí giả định hoặc toàn bộ số tiền còn nợ, nhưng điều này là không hợp pháp.
+ Quyền sở hữu được chuyển nhượng qua thừa kế: Trong trường hợp này, người có tài sản được chuyển nhượng phải chiếm giữ chỗ ở. Như trong các trường hợp khác, một số người cho vay cố gắng yêu cầu người thừa kế trả một khoản phí giả định, điều này là không cần thiết.
+ Quyền sở hữu được chuyển cho con hoặc vợ / chồng của người đồng sở hữu đã ly hôn:Như trong trường hợp thừa kế, con hoặc vợ / chồng cũ phải chiếm nhà.
+ Quyền sở hữu được chuyển cho một ủy thác sống: Người cho vay được quyền nhận một bản sao của thỏa thuận ủy thác trong trường hợp như vậy.
+ Xử lý khoản thế chấp cũ hơn: Đôi khi với một khoản thế chấp cũ hơn hoặc các khoản thế chấp do các bên tư nhân nắm giữ, không có điều khoản chuyển nhượng trong hợp đồng thế chấp. Nếu đúng như vậy thì người cho vay không thể buộc bạn phải trả đầy đủ tiền thế chấp khi chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Hãy nhớ kiểm tra hợp đồng thế chấp cũ trước khi cho rằng bạn cần phải trả hết khoản thế chấp.
+ Có được khoản thế chấp thứ hai: Khi có được khoản thế chấp thứ hai đối với tài sản, người cho vay thế chấp cao cấp không thể ban hành điều khoản chuyển nhượng và yêu cầu bạn phải trả đầy đủ khoản thế chấp. Một ví dụ điển hình của thế chấp thứ hai là khoản vay mua nhà
2.2. Lưu ý:
– Trong trường hợp người cho vay chọn thực hiện theo điều khoản chuyển nhượng, trước tiên người cho vay phải thông báo cho chủ nhà về ý định đẩy nhanh việc thế chấp hoặc đẩy nhanh việc hoàn trả toàn bộ số tiền vay. Một khi chủ nhà nhận thức được việc tăng tốc thanh toán số tiền vay, họ có ít nhất 30 ngày kể từ ngày thông báo để thanh toán toàn bộ số tiền thế chấp. Hầu hết thời gian, một điều khoản xa lánh được ràng buộc đối với chủ nhà.
– Điều khoản chuyển nhượng là ngôn ngữ trong một chứng thư thế chấp hoặc ủy thác cho phép người cho vay gọi khoản vay là đến hạn thanh toán ngay lập tức trong trường hợp chủ sở hữu bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản. Nó ngăn không cho chuyển khoản vay cho người mua mới và thanh toán số dư còn lại đến hạn ngay lập tức. Hầu hết mọi khoản vay ngày nay đều có điều khoản chuyển nhượng, còn được gọi là điều khoản bán đến hạn. Điều quan trọng là phải biết điều khoản này có ý nghĩa gì đối với người mua, người bán và người cho vay.
– Người mua muốn tiếp quản các khoản vay này phải được sự chấp thuận của người cho vay, người sẽ xem xét các yếu tố tương tự như đối với một khoản thế chấp mới: điểm tín dụng của bạn ; lịch sử tín dụng của bạn được ghi lại trong báo cáo tín dụng của bạn ; thu nhập của bạn, bao gồm cả tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn ; và tài sản hiện có của bạn, bao gồm tiền mặt trong tài khoản ngân hàng và tài khoản hưu trí. Người cho vay có thể tính phí cho phép bạn cho vay. Đối với khoản vay FHA, phí tối đa là $ 900.4
– Nếu người bán có nhiều vốn chủ sở hữu trong căn nhà – nếu họ đã trả hết nhiều khoản thế chấp – thì người mua phải có nhiều tiền mặt để trả cho phần giá mua đó hoặc có thể vay lần thứ hai để trang trải số tiền đó.
– Nếu hợp đồng thế chấp có điều khoản chuyển nhượng, như hầu hết các trường hợp khác, số dư nợ đầy đủ sẽ đến hạn ngay sau khi người vay hoàn tất việc bán tài sản hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu. Về cơ bản, điều này có nghĩa là tiền thu được từ việc bán hàng trước tiên sẽ được sử dụng để trả khoản vay trước khi bất kỳ khoản tiền nào được chuyển trực tiếp cho người bán. Điều đó cũng có nghĩa là người bán không thể chuyển khoản vay của họ, với lãi suất và điều khoản cũ hơn, cho người mua mới. Người mua phải đăng ký khoản vay của chính họ theo các điều khoản ngày nay. Nếu hợp đồng thế chấp của bạn không có điều khoản chuyển nhượng, thì nó được gọi là ” thế chấp giả định “, có nghĩa là nó có thể được chuyển cho một người mua mới.
