Thế chấp giả định là gì? Ưu điểm, nhược điểm và các lưu ý?
” Thế chấp giả định” là một trong những thuật ngữ được dùng để chỉ một khoản thế chấp giả định cho phép người mua giả định tỷ lệ, thời hạn trả nợ, số dư gốc hiện tại và các điều khoản khác của khoản thế chấp hiện có của người bán thay vì nhận một khoản thế chấp hoàn toàn mới.
Mục lục bài viết
1. Thế chấp giả định là gì?
– Một khoản thế chấp giả định là một loại thỏa thuận tài chính, theo đó một khoản thế chấp chưa thanh toán và các điều khoản của nó được chuyển từ chủ sở hữu hiện tại sang người mua. Bằng cách giả định khoản nợ còn lại của chủ sở hữu trước đó, người mua có thể tránh bị thế chấp của chính họ. Các loại khoản vay khác nhau có thể được coi là các khoản thế chấp giả định, mặc dù có một số cân nhắc đặc biệt cần lưu ý. Lợi thế tiềm năng lớn nhất cho người mua là các điều khoản thế chấp của người bán có thể hấp dẫn hơn các điều khoản hiện hành mà người mua sẽ được cung cấp cho một khoản thế chấp mới . Lãi suất là yếu tố then chốt, mặc dù các yếu tố khác cũng cần được cân nhắc. Theo Lemar Wooley, người phát ngôn của Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Hoa Kỳ, giả sử một khoản thế chấp hiện tại có thể đơn giản hơn, dễ dàng hơn và ít tốn kém hơn cho người mua.
– Nhiều người mua nhà thường đi thế chấp từ một tổ chức cho vay để tài trợ cho việc mua nhà hoặc tài sản. Thỏa thuận hợp đồng về việc hoàn trả khoản vay bao gồm tiền lãi mà người đi vay phải trả, cũng như các khoản trả nợ gốc cho người cho vay. Nếu chủ nhà quyết định bán nhà sau này, họ có thể chuyển nhượng tài sản thế chấp của mình cho người mua nhà. Trong trường hợp này, khoản thế chấp ban đầu được đưa ra là giả định.
– Một khoản thế chấp giả định cho phép người mua nhà giả định số dư gốc hiện tại, lãi suất, thời hạn trả nợ và bất kỳ điều khoản hợp đồng nào khác về thế chấp của người bán. Thay vì phải trải qua quá trình nghiêm ngặt để vay tiền mua nhà từ ngân hàng, người mua có thể nhận một khoản thế chấp hiện có.
– Một khoản thế chấp giả định có thể hấp dẫn người mua khi lãi suất thế chấp hiện tại cao và vì chi phí đóng cửa thấp hơn đáng kể so với các khoản thế chấp truyền thống. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu có nhiều vốn chủ sở hữu trong căn nhà, người mua có thể cần phải trả một khoản trả trước đáng kể hoặc đảm bảo một khoản vay mới cho phần chênh lệch giá bán và khoản thế chấp hiện có. Ngoài ra, không phải tất cả các khoản vay đều được giả định và nếu vậy, người mua vẫn phải đủ điều kiện với đại lý và người cho vay. Nếu lợi ích lớn hơn rủi ro, một khoản thế chấp giả định có thể là lựa chọn tốt nhất để sở hữu nhà.
2. Các loại cho vay nào được giả định.
– Có thể giả định một số loại thế chấp phổ biến nhất: Cơ quan Nhà ở Liên bang (FHA), Các vấn đề Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA). Người mua muốn thế chấp từ người bán phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể và nhận được sự chấp thuận của cơ quan tài trợ thế chấp.
* FHA cho vay:
– Các khoản vay FHA được giả định khi cả hai bên giao dịch đáp ứng các yêu cầu cho giả định. Ví dụ, bất động sản phải được người bán sử dụng làm nơi cư trú chính của họ. Người mua trước tiên phải xác minh rằng khoản vay FHA là có thể được giả định và sau đó đăng ký như họ sẽ đăng ký cho một khoản vay FHA cá nhân. Người cho vay của người bán sẽ xác minh rằng người mua đáp ứng các tiêu chuẩn, bao gồm cả việc đáng tin cậy. Nếu được chấp thuận, việc thế chấp sẽ do người mua đảm nhận. Tuy nhiên, trừ khi người bán được giải phóng khỏi khoản vay, họ vẫn phải chịu trách nhiệm về điều đó.
* Cho vay VA: Bộ Cựu chiến binh cung cấp thế chấp cho các thành viên quân đội đủ tiêu chuẩn và vợ hoặc chồng của các thành viên quân đội. Tuy nhiên, để giả sử một khoản vay VA, người mua không cần phải là thành viên của quân đội để đủ điều kiện. Mặc dù, người cho vay và văn phòng cho vay VA khu vực sẽ cần phải phê duyệt người mua cho khoản vay giả định và thông thường, người mua giả định khoản vay VA là thành viên quân đội. Đối với các khoản vay bắt đầu trước ngày 1 tháng 3 năm 1988, người mua có thể tự do nhận khoản vay VA. Nói cách khác, người mua không cần sự chấp thuận của VA hoặc người cho vay để nhận thế chấp.
* Các khoản vay USDA: Các khoản vay USDA được cung cấp cho người mua bất động sản nông thôn. Họ không yêu cầu trả trước và thường có lãi suất thấp. Để nhận một khoản vay USDA, người mua phải đáp ứng các tiêu chuẩn, chẳng hạn như đáp ứng các yêu cầu về tín dụng và thu nhập, đồng thời nhận được sự chấp thuận của USDA để chuyển nhượng quyền sở hữu. Người mua có thể giả định tỷ lệ lãi suất và điều kiện cho vay hiện có hoặc các tỷ lệ và điều khoản mới. Ngay cả khi người mua đáp ứng tất cả các yêu cầu và nhận được sự chấp thuận, thế chấp không thể được chấp nhận nếu người bán chậm thanh toán.
Các khoản vay thông thường được hỗ trợ bởi Fannie Mae và Freddie Mac thường không được giả định, mặc dù có thể cho phép các trường hợp ngoại lệ đối với các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh.
2. Ưu điểm, nhược điểm và các lưu ý:
* Ưu điểm và nhược điểm của thế chấp giả định:
– Những lợi thế của việc mua một khoản thế chấp giả định trong một môi trường lãi suất cao được giới hạn trong số dư nợ thế chấp hiện có trên khoản vay hoặc vốn chủ sở hữu nhà . Ví dụ: nếu người mua đang mua một ngôi nhà với giá 250.000 đô la và khoản thế chấp giả định của người bán chỉ có số dư là 110.000 đô la, người mua sẽ cần phải trả trước 140.000 đô la để bù đắp khoản chênh lệch. Hoặc người mua sẽ cần một khoản thế chấp riêng để đảm bảo các khoản tiền bổ sung.
– Một điều bất lợi là khi giá mua căn nhà vượt quá số dư nợ thế chấp một số tiền đáng kể, thì người mua phải có được một khoản thế chấp mới. Tùy thuộc vào hồ sơ tín dụng của người mua và tỷ lệ hiện tại, lãi suất có thể cao hơn đáng kể so với khoản vay giả định.
– Thông thường, người mua sẽ thế chấp thứ hai trên số dư thế chấp hiện có nếu vốn chủ sở hữu nhà của người bán cao. Người mua có thể phải thực hiện khoản vay thứ hai với một người cho vay khác với người cho vay của người bán, điều này có thể gây ra vấn đề nếu cả hai người cho vay không hợp tác với nhau. Ngoài ra, có hai khoản vay làm tăng nguy cơ vỡ nợ, đặc biệt là khi một khoản vay có lãi suất cao hơn.
– Tuy nhiên, nếu vốn chủ sở hữu nhà của người bán thấp, thì khoản thế chấp giả định có thể là một vụ mua lại hấp dẫn đối với người mua. Nếu giá trị của căn nhà là 250.000 đô la và số dư thế chấp giả định là 210.000 đô la, thì người mua chỉ cần đặt trước 40.000 đô la. Nếu người mua có số tiền này bằng tiền mặt, họ có thể thanh toán trực tiếp cho người bán mà không cần phải đảm bảo hạn mức tín dụng khác.
– Ưu điểm:
+ Người mua có thể nhận được mức giá thấp hơn mức giá thị trường hiện tại
+ Người mua có thể không phải đảm bảo hạn mức tín dụng mới
+ Người mua không có chi phí trả lãi lớn khi vốn chủ sở hữu thấp
Nhược điểm
– Người mua có thể cần các khoản trả trước đáng kể khi vốn chủ sở hữu cao:
+ Người cho vay có thể không hợp tác khi cần thế chấp thứ hai
+ Với hai khoản thế chấp, rủi ro vỡ nợ tăng lên- Phê duyệt chuyển nhượng thế chấp giả định:
+ Quyết định cuối cùng về việc một khoản thế chấp giả định có thể được chuyển nhượng hay không không được để cho người mua và người bán. Người cho vay của khoản thế chấp ban đầu phải chấp thuận giả định thế chấp trước khi một trong hai bên có thể ký kết thỏa thuận. Người mua nhà phải đăng ký khoản vay giả định và đáp ứng các yêu cầu của người cho vay, chẳng hạn như có đủ tài sản và đáng tin cậy.
+ Nếu được chấp thuận, quyền sở hữu bất động sản sẽ được chuyển cho người mua, người trả tiền hàng tháng cho ngân hàng. Nếu việc chuyển nhượng không được người cho vay chấp thuận, người bán phải tìm một người mua khác sẵn sàng cầm cố và có tín dụng tốt.
+ Một khoản thế chấp đã được một bên thứ ba đảm nhận không có nghĩa là người bán được thanh toán nợ. Người bán có thể phải chịu trách nhiệm về bất kỳ giá trị mặc định nào có thể ảnh hưởng đến xếp hạng tín dụng của họ . Để tránh điều này, người bán phải giải phóng trách nhiệm pháp lý của họ bằng văn bản tại thời điểm giả định, và người cho vay phải chấp thuận yêu cầu giải phóng cho người bán tất cả các khoản nợ từ khoản vay.
