Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) so sánh số tiền bạn muốn vay với giá trị đã được thẩm định của bất động sản bạn muốn mua. Người cho vay sử dụng LTV để xác định mức độ rủi ro của khoản vay và liệu họ sẽ chấp thuận hay từ chối khoản vay đó. Nó cũng có thể xác định xem liệu bảo hiểm thế chấp có được yêu cầu hay không.
Mục lục bài viết
1. Tỷ lệ cho vay trên giá trị là gì?
– Tỷ lệ cho vay trên giá trị (Loan-to-Value Ratio -LTV) là một đánh giá về rủi ro cho vay mà các tổ chức tài chính và các tổ chức cho vay khác kiểm tra trước khi chấp thuận một khoản thế chấp. Thông thường, các đánh giá cho vay có tỷ lệ LTV cao được coi là các khoản vay có rủi ro cao hơn. Do đó, nếu thế chấp được chấp thuận, khoản vay có lãi suất cao hơn. Tỷ lệ LTV cao hơn cho thấy nhiều rủi ro hơn vì có khả năng vỡ nợ cao hơn. Ngoài ra, một khoản vay có tỷ lệ LTV cao có thể yêu cầu người vay mua bảo hiểm thế chấp để bù đắp rủi ro cho người cho vay. Loại bảo hiểm này được gọi là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
– Tỷ lệ LTV được tính bằng cách chia số tiền vay cho giá trị thẩm định của tài sản, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Ví dụ, nếu bạn mua một ngôi nhà thẩm định tại $ 100,000 cho giá trị thẩm định của nó, và thực hiện một $ 10,000 thanh toán xuống , bạn sẽ mượn $ 90,000. Điều này dẫn đến tỷ lệ LTV là 90% (tức là 90.000 / 100.000).
– Xác định tỷ lệ LTV là một thành phần quan trọng của bảo lãnh phát hành thế chấp . Nó có thể được sử dụng trong quá trình mua nhà , tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện tại thành một khoản vay mới, hoặc vay dựa trên vốn chủ sở hữu tích lũy trong một bất động sản.
– Người cho vay đánh giá tỷ lệ LTV để xác định mức độ rủi ro mà họ phải chịu khi bảo lãnh thế chấp. Khi người vay yêu cầu một khoản vay với số tiền bằng hoặc gần giá trị thẩm định (và do đó có tỷ lệ LTV cao hơn), người cho vay nhận thấy rằng có nhiều khả năng khoản vay bị vỡ nợ . Điều này là do có rất ít vốn chủ sở hữu được tích lũy trong tài sản. Do đó, trong trường hợp bị tịch thu nhà , người cho vay có thể gặp khó khăn trong việc bán nhà để đủ trang trải cho số dư nợ thế chấp chưa thanh toán và vẫn kiếm được lợi nhuận từ giao dịch. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến tỷ lệ LTV là số tiền trả trước, giá bán và giá trị thẩm định của bất động sản. Tỷ lệ LTV thấp nhất đạt được khi trả trước cao hơn và giá bán thấp hơn.
– Những người mua nhà quan tâm có thể dễ dàng tính toán tỷ lệ LTV của một ngôi nhà. Đây là công thức: LTV ratio = MA : APV
– Nếu tỷ lệ LTV cao hơn 80%, người đi vay có thể được yêu cầu mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) . Điều này có thể cộng thêm bất kỳ đâu từ 0,5% đến 1% vào tổng số tiền của khoản vay trên cơ sở hàng năm. Ví dụ: PMI với tỷ lệ 1% trên khoản vay 100.000 đô la sẽ cộng thêm 1.000 đô la vào tổng số tiền được trả mỗi năm (hoặc 83,33 đô la mỗi tháng). Các khoản thanh toán PMI được yêu cầu cho đến khi tỷ lệ LTV là 80% hoặc thấp hơn. Tỷ lệ LTV sẽ giảm khi bạn trả bớt khoản vay và khi giá trị căn nhà của bạn tăng lên theo thời gian.
– Nói chung, tỷ lệ LTV càng thấp thì cơ hội cho vay được chấp thuận càng lớn và lãi suất càng thấp. Ngoài ra, với tư cách là người đi vay, ít có khả năng bạn phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI). Mặc dù luật không quy định người cho vay yêu cầu tỷ lệ LTV 80% để người đi vay tránh phải trả thêm chi phí PMI, nhưng đó là thông lệ của hầu hết mọi người cho vay. Các ngoại lệ đối với yêu cầu này đôi khi được thực hiện đối với những người đi vay có thu nhập cao, nợ thấp hơn hoặc có danh mục đầu tư lớn.
– Ví dụ, giả sử bạn mua một ngôi nhà được thẩm định với giá 100.000 đô la. Tuy nhiên, chủ nhân sẵn sàng bán nó với giá 90.000 USD. Nếu bạn trả trước 10.000 đô la, khoản vay của bạn là 80.000 đô la, dẫn đến tỷ lệ LTV là 80% (tức là 80.000 / 100.000). Nếu bạn tăng số tiền trả trước của mình lên 15.000 đô la, khoản vay thế chấp của bạn bây giờ là 75.000 đô la. Điều này sẽ làm cho tỷ lệ LTV của bạn là 75% (tức là 75.000 / 100.000).
– Các thay đổi về Quy tắc Tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị : Các loại khoản vay khác nhau có thể có các quy định khác nhau khi nói đến các yêu cầu về tỷ lệ LTV.
– Các khoản cho vay của FHA : Các khoản vay FHA là các khoản thế chấp được thiết kế cho những người vay có thu nhập từ thấp đến trung bình. Chúng được phát hành bởi một người cho vay được FHA chấp thuận và được Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) bảo hiểm. Các khoản vay FHA yêu cầu số tiền trả trước và điểm tín dụng tối thiểu thấp hơn nhiều khoản vay thông thường. Các khoản vay FHA cho phép tỷ lệ LTV ban đầu lên đến 96,5%, nhưng chúng yêu cầu phí bảo hiểm thế chấp (MIP) kéo dài miễn là bạn có khoản vay đó (cho dù tỷ lệ LTV cuối cùng có thấp đến đâu). 4 Nhiều người quyết định tái cấp vốn cho các khoản vay FHA khi tỷ lệ LTV của họ đạt 80% để loại bỏ yêu cầu MIP.
– Cho vay VA và USDA : Các khoản vay VA và USDA – dành cho quân đội hiện tại và trước đây hoặc những người ở khu vực nông thôn – không yêu cầu bảo hiểm thế chấp tư nhân mặc dù tỷ lệ LTV có thể cao tới 100%. 5 6 Tuy nhiên, cả khoản vay VA và USDA đều có phí bổ sung.
– Fannie Mae và Freddie Mac : Fannie Mae’s HomeReady và Freddie Mac’s Home Các chương trình thế chấp cho người vay có thu nhập thấp cho phép tỷ lệ LTV là 97%. Tuy nhiên, họ yêu cầu bảo hiểm thế chấp cho đến khi tỷ lệ này giảm xuống còn 80%.
– Đối với các khoản vay FHA, VA và USDA, có sẵn các tùy chọn tái cấp vốn hợp lý. Các yêu cầu thẩm định miễn này để tỷ lệ LTV của ngôi nhà không ảnh hưởng đến khoản vay. Đối với những người đi vay có tỷ lệ LTV trên 100% – còn được gọi là “dưới nước” hoặc “lộn ngược” . Tùy chọn tái cấp vốn cho khoản vay cao hơn giá trị cao của Fannie Mae và Tái cấp vốn hỗ trợ nâng cao của Freddie Mac cũng là các tùy chọn khả dụng.
– Trong khi tỷ lệ LTV xem xét tác động của một khoản vay thế chấp đơn lẻ khi mua một bất động sản, thì tỷ lệ khoản vay trên giá trị kết hợp (CLTV) là tỷ lệ của tất cả các khoản vay có bảo đảm trên một tài sản so với giá trị của một tài sản. Điều này không chỉ bao gồm khoản thế chấp chính được sử dụng trong LTV mà còn bao gồm bất kỳ khoản thế chấp thứ hai, khoản vay vốn sở hữu nhà hoặc hạn mức tín dụng, hoặc các khoản nợ khác. Người cho vay sử dụng tỷ lệ CLTV để xác định rủi ro vỡ nợ của người mua nhà tiềm năng khi sử dụng nhiều hơn một khoản vay
– Ví dụ: nếu họ có hai hoặc nhiều khoản thế chấp, hoặc một khoản thế chấp cộng với khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng (HELOC). Nhìn chung, người cho vay sẵn sàng cho vay với tỷ lệ CLTV từ 80% trở lên và những người vay có xếp hạng tín nhiệm cao. Những người cho vay chính có xu hướng hào phóng hơn với các yêu cầu CLTV vì đây là một biện pháp kỹ lưỡng hơn.
Tuy nhiên, hãy xem xét ví dụ nếu nó cũng có khoản thế chấp thứ hai với số tiền là 30.000 đô la và HELOC là 20.000 đô la. Khoản vay kết hợp tính theo giá trị bây giờ trở thành (100.000 đô la + 30.000 đô la + 20.000 đô la / 200.000 đô la) = 75%; một tỷ lệ cao hơn nhiều.
