Căn hộ thương mại là gì? Lưu ý mua căn hộ thương mại?

1. Căn hộ thương mại là gì?

– Căn hộ thương mại là bất động sản được sử dụng riêng cho các mục đích liên quan đến kinh doanh hoặc để cung cấp không gian làm việc chứ không phải là không gian sống, thay vào đó sẽ cấu thành bất động sản nhà ở. Thông thường, bất động sản thương mại được cho người thuê thuê để tiến hành các hoạt động tạo thu nhập. Loại bất động sản rộng lớn này có thể bao gồm mọi thứ, từ một mặt tiền cửa hàng đến một trung tâm mua sắm lớn.

– Bất động sản thương mại và bất động sản nhà ở bao gồm hai loại bất động sản chính. Bất động sản nhà ở bao gồm các cấu trúc dành riêng cho nơi ở của con người và không được sử dụng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp. Như tên gọi của nó, bất động sản thương mại được sử dụng trong thương mại và bất động sản cho thuê nhiều căn dùng làm nơi ở cho người thuê được phân loại là hoạt động thương mại cho chủ nhà.

– Lưu ý rằng một số cơ quan cấp phép và phân vùng còn phá vỡ các thuộc tính công nghiệp – các địa điểm được sử dụng để sản xuất và sản xuất hàng hóa, đặc biệt là hàng nặng – nhưng hầu hết coi đó là một tập hợp con của bất động sản thương mại.

– Các hợp đồng thuê thương mại thường kéo dài từ một năm đến 10 năm hoặc hơn, với văn phòng và mặt bằng bán lẻ thường có giá thuê trung bình từ 5 đến 10 năm. Điều này có thể trái ngược với các hợp đồng thuê nhà ở ngắn hạn hàng năm hoặc hàng tháng.

– Trong một nghiên cứu gần đây do công ty phân tích thị trường bất động sản CBRE Group thực hiện cho thấy thời hạn – tức là độ dài – của hợp đồng thuê tỷ lệ thuận với diện tích không gian thuê. Hơn nữa, dữ liệu cho thấy rằng người thuê sẽ sử dụng các hợp đồng thuê dài hạn để chốt giá trong môi trường thị trường đang tăng. Nhưng đó không phải là yếu tố thúc đẩy duy nhất của họ. Một số người thuê có yêu cầu về không gian lớn sẽ thuê dài hạn do lượng tài sản phù hợp với nhu cầu của họ có hạn.

2. Các hình thức cho thuê căn hộ thương mại:

Có bốn hình thức cho thuê căn hộ thương mại chính , mỗi hình thức đòi hỏi mức độ trách nhiệm khác nhau của chủ nhà và người thuê.

– Hợp đồng thuê thuần một lần khiến người thuê phải chịu trách nhiệm thanh toán thuế tài sản.

– Hợp đồng thuê thuần hai lần (NN) buộc người thuê phải chịu trách nhiệm thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm.

– Hợp đồng thuê ba mạng (NNN) khiến người thuê chịu trách nhiệm thanh toán thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì.

– Theo hợp đồng thuê gộp , người thuê nhà chỉ trả tiền thuê nhà và chủ nhà trả tiền thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì của tòa nhà.

– Thông thường, chủ nhà phải cân bằng giữa việc tối đa hóa tiền thuê và giảm thiểu chỗ trống và doanh thu của người thuê. Doanh thu có thể gây tốn kém cho chủ sở hữu CRE bởi vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu cụ thể của những người thuê khác nhau – giả sử nếu một nhà hàng đang chuyển đến một khu bất động sản đã từng có phòng tập yoga.

3. Những lưu ý khi đầu tư vào căn hộ thương mại:

– Đầu tư vào căn hộ thương mại có thể sinh lợi và đóng vai trò như một hàng rào chống lại sự biến động của thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua việc tăng giá bất động sản khi họ bán, nhưng phần lớn lợi nhuận đến từ tiền thuê của người thuê.

– Đầu tư trực tiếp: Các nhà đầu tư có thể sử dụng các khoản đầu tư trực tiếp khi họ trở thành địa chủ thông qua quyền sở hữu tài sản vật chất. Những người phù hợp nhất để đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại là những người có một lượng kiến ​​thức đáng kể về ngành hoặc những người có thể tuyển dụng các công ty làm việc đó. Bất động sản thương mại là một khoản đầu tư bất động sản có rủi ro cao, có lợi nhuận cao. Một nhà đầu tư như vậy có khả năng là một cá nhân có giá trị ròng cao vì đầu tư CRE yêu cầu một lượng vốn đáng kể.

– Căn hộ lý tưởng nằm trong khu vực có nguồn cung CRE thấp và nhu cầu cao, điều này sẽ cho giá thuê thuận lợi. Sức mạnh của nền kinh tế địa phương của khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị của việc mua CRE.

– Đầu tư gián tiếp: Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể đầu tư gián tiếp vào thị trường thương mại thông qua việc sở hữu các chứng khoán thị trường khác nhau, chẳng hạn như ủy thác đầu tư bất động sản ( REIT ) hoặc quỹ giao dịch trao đổi ( ETF ) đầu tư vào các cổ phiếu liên quan đến bất động sản thương mại hoặc bằng cách đầu tư vào các công ty phục vụ cho thị trường bất động sản thương mại, chẳng hạn như ngân hàng và nhà môi giới bất động sản.

* Ưu điểm của căn hộ thương mại:  Một trong những lợi thế lớn nhất của căn hộ thương mại là giá cho thuê hấp dẫn. Ở những khu vực mà số lượng xây dựng mới bị hạn chế bởi đất đai hoặc luật pháp, bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận ấn tượng và dòng tiền hàng tháng đáng kể . Các tòa nhà công nghiệp thường cho thuê với giá thấp hơn, mặc dù chúng cũng có chi phí chung thấp hơn so với tòa tháp văn phòng.

– Căn hộ thương mại cũng được hưởng lợi từ các hợp đồng cho thuê dài hạn hơn so với bất động sản nhà ở. Thời gian thuê dài này mang lại cho chủ sở hữu căn hộ thương mại một lượng tiền mặt ổn định đáng kể, miễn là người thuê dài hạn chiếm giữ tòa nhà.

– Ngoài việc mang lại nguồn thu nhập ổn định và dồi dào, bất động sản thương mại còn mang lại tiềm năng tăng giá vốn, miễn là tài sản đó được bảo trì tốt và cập nhật. Và, giống như tất cả các hình thức bất động sản, nó là một loại tài sản riêng biệt có thể cung cấp một lựa chọn đa dạng hóa hiệu quả cho một danh mục đầu tư cân bằng.

– Nhược điểm của căn hộ thương mại:  Các quy tắc và quy định là yếu tố ngăn cản chính đối với hầu hết những người muốn đầu tư trực tiếp vào căn hộ thương mại. Các loại thuế, cơ chế mua bán và trách nhiệm bảo trì đối với các tài sản thương mại bị chôn vùi trong nhiều lớp pháp lý. Những yêu cầu này thay đổi theo tiểu bang, quận, ngành, quy mô, phân vùng và nhiều chỉ định khác. Hầu hết các nhà đầu tư vào bất động sản thương mại hoặc có kiến ​​thức chuyên môn hoặc một đội ngũ những người làm.

– Một trở ngại khác là rủi ro gia tăng mang lại với doanh thu của người thuê, đặc biệt có liên quan trong nền kinh tế nơi các cửa hàng bán lẻ đóng cửa bất ngờ khiến bất động sản bị bỏ trống mà không có thông báo trước.

– Với nhà ở, các yêu cầu về cơ sở vật chất của một người thuê thường phản ánh những yêu cầu của người thuê trước đó hoặc tương lai. Tuy nhiên, với một bất động sản thương mại, mỗi người thuê có thể có những nhu cầu rất khác nhau đòi hỏi việc tân trang lại tốn kém. Chủ sở hữu tòa nhà sau đó phải điều chỉnh không gian để phù hợp với thương mại chuyên biệt của từng người thuê. Một bất động sản thương mại có tỷ lệ trống ít nhưng doanh thu từ người thuê cao vẫn có thể thua lỗ do chi phí cải tạo cho người thuê đến.

– Đối với những người muốn đầu tư trực tiếp, mua một bất động sản thương mại là một đề xuất tốn kém hơn nhiều so với bất động sản nhà ở. Hơn nữa, trong khi bất động sản, nói chung, là một trong những loại tài sản kém thanh khoản hơn, các giao dịch đối với các tòa nhà thương mại có xu hướng di chuyển đặc biệt chậm.